수원지방법원 2025타경680. 경기도 평택시 고덕동 어반센터프라자 2층 208호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 현황은 공실입니다. 신한은행의 근저당권을 기준으로 임의경매가 개시됐고, 이후의 경기신용보증재단 가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 선순위 신탁은 이미 말소됐으며, 김영태 명의의 근저당권도 해지·말소됐습니다. 제공된 권리관계와 예상배당에서는 낙찰자가 승계할 금액이 0원으로 산정됩니다.

다만 이 사건은 아파트처럼 동일 평형의 거래가격만으로 접근하기 어려운 상업용 근린시설입니다. 감정가 428,000,000원과 현재 최저가 146,804,000원 사이의 차이는 크지만, 실제 임대수익·공실 기간·최근 매매 시세가 확인되지 않은 상태입니다. 싸게 낙찰받는 것과 수익성 있는 상가를 취득하는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 인수액은 0원

말소기준은 2022.03.17. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 코리아신탁 명의의 신탁등기는 강은영에게 소유권이 이전되면서 말소됐으며, 김영태 명의 근저당권도 2024.07.08. 말소됐습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 시세 검증이 먼저

이 물건의 감정가는 428,000,000원입니다. 3회 유찰된 현재 최저매각가는 146,804,000원으로, 감정가 대비 약 34% 수준까지 낮아졌습니다. 하지만 이는 감정가와 경매 최저가의 비교일 뿐, 최근 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

현재 최저가만 보면 상당히 낮은 가격처럼 보이지만, 근린시설은 임대수익과 공실 위험에 따라 적정 매매가격이 크게 달라집니다. 특히 현황 공실이라는 점 때문에 임대료 수입을 전제로 한 투자수익을 확정하기 어렵습니다. 주변 상가의 실제 매매가격과 신규 임대차 조건을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,804,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,855,256원을 제외한 143,948,744원이 신한은행에 배당됩니다. 신한은행의 채권은 전액 만족되지 않으며, 경기신용보증재단도 배당받지 못하는 것으로 추정됩니다. 채권자 전체 미배당액은 362,301,256원입니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다르다는 것입니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 이 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시 배당 시나리오

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 서정동 소재 서정리역 서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 고덕국제신도시와 성숙 중인 상가 등이 분포하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장과 서정리역이 소재합니다. 감정평가상 교통편익은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 2층 208호입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며 샷시창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 평탄한 세장형 토지로, 남측 중로에 접합니다. 대지 전체 면적은 1,717.1㎡이며 토지 이용상황은 상업용입니다.
• 용도·규제. 일반상업지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 비행안전제6구역과 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있으며, 중로2류와 접합니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현황 공실이고 임대관계는 미상으로, 실질적인 임대수익과 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 확인. 감정가 428,000,000원을 현재 시장가격으로 간주하지 마세요. 어반센터프라자 및 주변 고덕동 상가의 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 현황 공실이므로 주변 유사 상가의 보증금·월세·임차인 모집 여건을 확인하고 공실 유지비를 고려해야 합니다.
• 점유관계 재확인. 감정 당시 공실이라는 사실과 매각기일의 실제 점유상태는 다를 수 있습니다. 현장 방문과 매각물건명세서·현황조사서 대조가 필요합니다.
• 신탁 말소 확인. 과거 코리아신탁 소유권보존 신탁과 그 말소, 강은영 명의 소유권이전의 등기 연결관계를 원본에서 확인하세요.
• 선순위 권리 확인. 신한은행 근저당권의 설정일과 후순위 경기신용보증재단 가압류의 순서를 확인하고, 실제 매각 시 소멸 범위를 대조하세요.
• 상가 관리비. 미납 관리비 및 공용부분 관리비의 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요. 공실 상태에서도 발생하는 비용을 고려해야 합니다.
• 용도·영업 가능성. 근린생활시설의 실제 건축물대장상 용도, 업종별 입점 가능 여부, 주차·출입·승강기 이용 여건을 현장에서 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 102,762,800원, 5회 유찰 시 71,933,960원으로 낮아지지만, 입찰가는 감정가 할인율보다 검증된 시세와 임대수익을 기준으로 판단해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실제 매각 진행 여부를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “34%까지 내려왔다고 싸다는 뜻은 아니다”

이 사건은 말소기준권리가 명확하고 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 등기상 권리구조가 비교적 단순합니다. 신한은행 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며, 과거 신탁등기와 김영태 근저당권 역시 이미 말소된 상태입니다.

하지만 감정가 428,000,000원에서 최저가 146,804,000원으로 내려온 이유를 단순히 투자 기회로 해석하기는 어렵습니다. 이 물건은 3회 유찰된 근린시설이자 감정평가 당시 공실인 상가입니다. 실거래 시세와 실제 임대수익을 확인하지 못한 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 수익성과 환금성을 판단하면 위험합니다.

권리상 인수액은 0원, 가격 경쟁력은 검증 전입니다. 입찰 판단의 핵심은 최저가가 얼마나 내려갔느냐가 아니라 이 상가가 실제로 얼마에 거래될 수 있고, 어떤 임차수요를 확보할 수 있는지에 있습니다. 현재 단계에서는 권리의 단순함보다 공실·임대수요·환금성에 따른 불확실성을 더 크게 반영해야 합니다.