수원지방법원 2025타경703. 평택동 91-24의 토지와 지하1층·지상2층 건물을 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 1층과 지하층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용되고 있고, 매각물건명세서에도 1층 및 지하층 근린생활시설·2층 주택 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.05.18. 남수원신용협동조합 근저당권 475,200,000원입니다.
말소기준 이후 설정된 신재영 전세권 120,000,000원과 서경미 근저당권 98,000,000원·75,000,000원, 2025.06.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기권리와 별개로 점유자 조사가 중요합니다. 유인자와 마빌라노(주)(하성흔)는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되어, 각각 40,000,000원과 20,000,000원의 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경703 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 91-24 · 경기도 평택시 원평로 69-1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 지하1층 근린생활시설 · 1층 근린생활시설 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 265.0㎡ · 준주거지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 서경미 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,092,895,300원 / 374,863,087원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남수원신용협동조합 / 410,282,601원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차보증금 인수가 남는다
말소기준은 2022.05.18. 남수원신용협동조합 근저당권 475,200,000원입니다. 그 뒤의 전세권과 두 건의 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 소유권은 2024.05.17. 신탁을 원인으로 서경미에게 이전돼 있으며, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력 2명, 나머지는 대부분 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유인자 | 지하1층 | 2019.01.07 | 40,000,000원 | 대항력 有 매수인 인수 가능 |
| 마빌라노(주)(하성흔) | 93㎡ | 2022.02.10 | 20,000,000원 | 대항력 有 매수인 인수 가능 |
| 하성흔 | 101호 29.1㎡ | 2022.05.19 | 20,000,000원 | 대항력 없음 |
| 신현석 | 미상 | 2022.05.30 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이정주 | 15㎡ | 2022.05.30 | 2,000,000원 | 대항력 없음 |
| JIN JINFENG | 203호 | 2022.07.31 | 미상 | 대항력 없음 |
| 서수정 | 1층 왼쪽 일부 | 2022.11.23 | 50,000,000원 | 대항력 없음 · 배당요구 2025.09.26 |
| 장천기 | 1층 58㎡ | 2022.12.07 | 10,000,000원 | 대항력 없음 |
| JIN CHUNZHI | 203호 | 2024.04.29 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김시종 | 202호 | 2024.10.23 | 미상 | 대항력 없음 |
| 현재까지 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
말소기준권리 이후 전입한 점유자들은 대항력이 없는 것으로 조사돼 있습니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 항목은 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 계산된 인수액 60,000,000원 외에도 현장 점유와 매각물건명세서의 최종 기재를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,092,895,300원 대비 최저매각가가 374,863,087원까지 하락했다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 매수인이 인수하는 보증금 60,000,000원을 더한 실질취득 부담 434,863,087원을 기준으로 주변 근린생활시설·주택 혼합 부동산과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 374,863,087원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,048,083원 |
| 인수 · 유인자 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 마빌라노(주)(하성흔) 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남수원신용협동조합 | 475,200,000원 | 368,815,004원 |
| 3. 전세권 · 신재영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 서경미 | 98,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 서경미 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 768,200,000원 중 예상 배당은 368,815,004원이며, 미배당은 399,384,996원입니다. 유인자·마빌라노(주)(하성흔)의 보증금 합계 60,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역 북서측 인근이며 주상용건물·상업용건물·근린생활시설 등이 있는 노변상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 평택역이 있어 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 방3·거실·화장실·주방/식당·발코니 등의 단독주택, 지하1층은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 265.0㎡, 준주거지역·지구단위계획구역(원평지구)이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,914,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 구조. 라멘조 및 파이프구조 및 조적조, 슬라브·함석·스레트지붕의 지하1층·지상2층 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 반영. 현재 최저가 374,863,087원만 보지 말고 대항력 임차인 보증금 60,000,000원을 더한 실질취득 부담 434,863,087원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유인자·마빌라노(주)(하성흔) 확인. 두 점유자의 실제 점유 범위와 보증금 존속 여부를 매각물건명세서·현황조사 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유가 있어 추가 인수 위험 여부를 최종 서류에서 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유권은 서경미 수탁자 명의이며, 등기에도 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁원부 확인 필요성이 명시돼 있습니다.
- 실거래 비교. 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 평택역 인근의 근린생활시설·주택 혼합 부동산 거래사례와 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가서에도 내부구조 및 상태 재확인이 요구돼 있어 상가·주택 각 부분의 현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “유찰 폭보다 인수와 점유가 먼저다”
이 사건은 감정가 1,092,895,300원에서 3회 유찰돼 최저가가 374,863,087원까지 내려온 만큼 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 60,000,000원이 매수인에게 인수되고, 별도로 대항력 판정이 끝나지 않은 주거 점유도 있습니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 434,863,087원이며, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 금액을 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 임차인 인수 60,000,000원, 신탁원부, 점유관계, 그리고 실질취득가 기준의 시세 검증입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 점유·임대차 쪽 확인 부담이 남는 사건입니다.
