수원지방법원 2025타경40880. 평택시 평택로 23 ‘미라클’ 4층 403호 근린시설입니다. 감정가 216,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 74,088,000원까지 내려왔습니다. 표면상 141,912,000원이 낮아진 가격이지만, 배당안은 주식회사 누보리치소셜대부의 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 현재 확인된 실질취득은 84,088,000원, 감정가의 약 38.9%입니다.
다만 동일·유사 근린시설의 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 실제 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 여기에 선순위 권리의 성격과 403호 점유자가 확정되지 않았다는 문제가 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40880 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택로 23, 4층 403호 (평택동, 미라클) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 주식회사에이치투인베스트먼트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 74,088,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 청구액 | 30,689,388원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발행일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기 성격부터 닫아야 한다
말소기준권리는 2020.11.12. 경기화성새마을금고의 채권최고액 540,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 공동담보로 402호·404호·405호도 함께 기재돼 있고, 2025.08.25. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 2025타경40880 강제경매개시결정과 2025타경612 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거의 가압류·가처분·압류·전세권·근저당권 상당수는 등기부상 이미 말소됐습니다. 그러나 과거 권리가 많다는 사실보다 현재 남아 있는 갑구 18번의 정확한 법적 성격이 훨씬 중요합니다. 본등기 완료로 권리가 정리된 것인지, 담보가등기 성격의 권리가 별도로 남는지 원문 대조가 입찰의 선행조건입니다.
② 임차인·점유 분석 — 403호 특정이 되지 않는다
현황조사에는 보증기관 대위·승계 명의 없이 실제 점유·임차 명의 9명이 기재돼 있습니다. 하지만 점유 부분은 402호·404호·405호 또는 미상으로 표시돼 있고, 403호로 명확히 특정된 명의는 없습니다. 이 때문에 아래 명의 전부를 403호 임차인으로 합산할 수도 없고, 반대로 403호에 임차인이 없다고 단정할 수도 없습니다.
| 명의 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 세무법인 위더스 | 미상 | 미상 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양재수 | 402호 10.0000㎡ | 2019.02.21 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 주식회사 태안비치아일랜드 | 404호 6.6000㎡ | 2020.12.14 | 미상 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 누보리치소셜대부 | 404호 152.0000㎡ | 2020.08.18 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 주식회사 더나은컨설팅 | 404-2호 78.0000㎡ | 2023.02.27 | 20,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 선코데코컴퍼니 | 404호 6.6000㎡ | 2022.03.16 | 미상 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 선코데코개발 주식회사 | 404호 8.5000㎡ | 2022.04.08 | 미상 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 선 코데코 인터내셔널 | 405호 80.0500㎡ | 2022.05.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍여진 | 미상 | 2023.12.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
| 감정가 | 216,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 74,088,000원 (감정가의 34.3%) |
| 확인된 인수액 | 10,000,000원 |
| 확인된 실질취득 | 84,088,000원 (감정가의 약 38.9%) |
| 시세 비교 | 판정 보류 — 동일·유사 근린시설 실거래 비교자료 없음 |
현재 회차의 실질취득은 최저가 74,088,000원에 배당안상 인수액 10,000,000원을 더한 84,088,000원입니다. 다만 가등기 인수 여부와 403호의 실제 임차관계가 확정되지 않았으므로, 이 금액은 최종 취득원가의 상한이 아니라 현재 확인된 최소 계산값에 가깝습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,733,584원 | 0원 |
| 임차보증금 · 주식회사 누보리치소셜대부 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 경기화성새마을금고 | 540,000,000원 | 72,354,416원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 미라클상가관리단 | 30,689,388원 | 0원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 경기화성새마을금고 | 30,689,388원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
채권 합계 601,378,776원 중 예상배당은 72,354,416원이며, 미배당은 529,024,360원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 별도로 남는다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 확인된 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 74,088,000원 | 34.3% | 10,000,000원 | 84,088,000원 | 529,024,360원 |
| 4회 유찰 시 | 51,861,600원 | 24.01% | 10,000,000원 | 61,861,600원 | 550,850,685원 |
| 5회 유찰 시 | 36,303,120원 | 16.81% | 10,000,000원 | 46,303,120원 | 566,129,112원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 내려가지만, 배당안상 보증금 인수액 10,000,000원은 별도로 남습니다. 따라서 회차별 비교도 최저가만이 아니라 매각가와 확인된 인수액을 합한 실질취득으로 해야 합니다. 또한 갑구 18번이나 403호의 추가 임차관계가 인수 대상으로 확인되면 실제 부담은 위 표보다 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며, 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 준주거지역으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,231.0㎡, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 도로. 중로각지이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 2,440,000원입니다.
- 규제 표기. 가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 18번 원문 확인. 소유권이전 완료 등기인지, 담보가등기 성격의 선순위 권리가 별도로 남는지 확인해야 합니다.
- 403호 점유자 특정. 현황조사 명의 9명의 실제 호실·점유 면적과 403호의 현재 사용자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 10,000,000원 인수 검증. 배당안은 404호로 기재된 임차보증금을 본건 인수액으로 반영하고 있으므로 명세서 원문 확인이 필요합니다.
- 양재수 보증금 확인. 2019.02.21. 전입·등록된 양재수는 보증금이 미상이며 점유 부분은 402호로 기재돼 있습니다.
- 배당요구 확인. 임차 명의 전원의 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 시세 조사. 근린시설은 감정가 대비 할인율보다 실제 임대료·공실·동일 건물 거래가를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 공동담보 범위. 근저당권 공동담보로 기재된 402호·404호·405호의 경매·배당 진행도 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미라클상가관리단이 경매를 신청한 이력이 있으므로 미납 관리비와 공용부분 부담을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가보다 먼저 볼 것은 인수 범위”
이 물건의 숫자는 강하게 보입니다. 감정가 216,000,000원에서 74,088,000원까지 내려왔고, 확인된 인수액을 더해도 실질취득은 84,088,000원입니다. 하지만 동일 근린시설의 실거래 비교가 없어 시세상 저렴하다고 말할 근거는 없습니다.
무엇보다 갑구 18번이 말소기준보다 앞서고, 담보가등기 여부를 확인해야 한다는 주의가 남아 있습니다. 현황조사에는 9명의 명의가 등장하지만 403호로 특정된 임차인은 없으며, 배당안이 인수로 계산한 임차인은 404호 점유자로 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 가격 검토 이전에 권리와 점유부터 보완해야 하는 물건입니다. 선순위 권리와 403호 점유관계가 원문으로 정리되지 않으면 입찰을 보류하는 편이 안전합니다.