수원지방법원 2025타경41367. 안성 죽산면 무지개아파트 1층 102호입니다. 등기상 소유자는 서상철이고, 2022년 7월 26일 거래가액 82,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 소유권보다 앞서 대항요건을 갖춘 류슬아의 주택임차권입니다. 류슬아는 임대차계약일 2022년 5월 23일, 확정일자 2022년 6월 20일, 점유개시일 2022년 7월 4일, 주민등록일 2022년 7월 13일이며 보증금은 82,000,000원입니다.
말소기준은 2025년 2월 14일 강제경매개시결정입니다. 임차인의 주민등록과 임차권등기는 이보다 앞서므로, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족액이 매수인에게 승계됩니다. 현재 최저가에서 임차인에게 예상되는 배당은 26,546,080원, 미배당 보증금은 55,453,920원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성군 죽산면 죽산리 343-1 무지개아파트 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 죽산면 죽산초교길 69-4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 지상 6층 건물 중 1층 102호 · 사용승인일 1994.01.31 |
| 소유자 | 서상철 (2022.07.26. 거래가액 82,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 류슬아 / 85,577,830원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준권리는 2025년 2월 14일 접수된 강제경매개시결정입니다. 그러나 류슬아는 그보다 앞선 2022년 7월 13일 주민등록을 마쳤고, 2024년 7월 5일 보증금 82,000,000원의 주택임차권등기를 완료했습니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 매각대금만으로는 전액 변제가 불가능합니다.
| 실제 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 류슬아 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 82,000,000원 | 전입 2022.07.13 확정 2022.06.20 배당요구 2024.07.05 | 대항력 있음 우선변제 승계 55,453,920원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 류슬아 본인의 임차권으로, 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 류슬아는 이 사건의 신청채권자와도 동일인입니다.
② 가격 구조 — 2,744만원만 보면 안 된다
현재 최저매각가 27,440,000원은 감정가의 34.3%입니다. 하지만 매각대금에서 집행비용 893,920원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 금액은 26,546,080원뿐입니다. 보증금 잔액 55,453,920원은 매수인이 떠안으므로, 낙찰가와 인수액의 합계는 82,893,920원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 27,440,000원 | 55,453,920원 | 82,893,920원 |
| 4회 유찰 시 | 19,208,000원 | 63,537,744원 | 82,745,744원 |
| 5회 유찰 시 | 13,445,600원 | 69,196,421원 | 82,642,021원 |
유찰이 더 진행돼 매각가격이 내려가더라도 임차인 배당액이 함께 줄어들고, 그만큼 매수인의 인수액이 늘어납니다. 따라서 실질취득은 약 82,000,000원의 보증금과 집행비용 수준에 묶입니다. 현재 회차의 실질취득은 감정가보다 2,893,920원 높고, 등기상 소유자의 2022년 취득 거래가액 82,000,000원도 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 1. 임차인 류슬아 보증금 | 82,000,000원 | 26,546,080원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 류슬아 | 85,577,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금은 26,546,080원만 배당되고 부족분 55,453,920원은 매수인이 인수합니다. 강제경매 신청채권에 대한 별도 배당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽산면사무소 북동측 인근으로, 주위에는 단독주택·학교·면사무소·전 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 원활하고 주변에 버스정류장이 있으며, 운행빈도 등을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 알씨조 스라브지붕 지상 6층 건물 중 1층 102호이며, 사용승인일은 1994.01.31입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 남동측 4차선 아스팔트 도로로 연계할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·상대보호구역·중점경관관리구역입니다.
- 환금성. 면사무소·학교·단독주택·전이 혼재한 지역의 1994년 사용승인 아파트이므로 입찰 전 동일 단지 거래 빈도와 실제 매수층을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 27,440,000원에 낙찰되더라도 55,453,920원을 인수해 합계가 82,893,920원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회 유찰 시 실질취득은 82,745,744원, 5회 유찰 시에도 82,642,021원으로 큰 폭의 가격 인하가 생기지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일·확정일자·점유개시일·주민등록일·보증금 지급자료와 임차권등기명령 원문을 대조해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 류슬아로 동일하므로 두 채권의 원인과 범위, 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기 후 실제 점유·인도 상태를 확인하고 필요한 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 가격 대조. 감정가와 2022년 취득 거래가액만으로 현재 시세를 단정하지 말고, 입찰 전 동일 단지와 인근 아파트의 최근 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,744만원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 가격 매력은 그 숫자에서 발생하지 않습니다. 대항력 있는 류슬아의 보증금 82,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 보증금이 증가합니다. 현재 회차의 실질취득액은 82,893,920원으로 감정가보다 높습니다.
여기에 임차인과 신청채권자가 동일한 구조에 대한 원본 검증까지 필요합니다. 임차권의 진정성이나 변제 관계가 명확히 해소됐다는 근거 없이 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다. 최저가는 낮지만 권리부담은 크고, 추가 유찰로 얻는 실질 가격 효과도 제한적입니다. 결론은 권리 확인 전 보류, 인수액을 전제로 하면 가격 메리트 없음입니다.
