수원지방법원 2025타경41583. 평택시 합정동 967-6 소재 지상 7층 건물의 3층 302호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 김택현으로, 2021년 6월 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이후 국세 관련 압류가 등기되었고, 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준권리는 2023.01.27 국 명의 압류입니다. 중요한 점은 임차인의 전입신고가 그보다 앞선 2021.05.24라는 사실입니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되는지 여부와 별개로, 기존 대항력에 따른 보증금 인수 가능성을 먼저 검토해야 하는 구조입니다.

그런데 이번 사건에는 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서입니다. 해당 확약에 따라 주된 임차권의 미배당 보증금 인수위험이 실질적으로 해소되는 구조이므로, 보증금 220,000,000원을 최저가에 무조건 더해서 계산해서도 안 되고, 반대로 확약서 확인 없이 인수위험이 전혀 없다고 판단해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차인의 전입은 그 이전

2016년 설정된 평택농업협동조합 근저당권은 2021.05.21 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2023.01.27 국 명의 압류이며, 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 김찬희의 임차권은 구분해야 합니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후인 2023.06.21에 이루어졌지만, 전입신고와 점유개시는 2021년으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 단순히 임차권등기의 등기일만 보고 대항력이 없다고 처리해서는 안 됩니다. 확약서를 제외한 기본 권리관계에서는 미배당 보증금 인수 가능성이 존재합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.2억의 인수위험과 확약서

실제 임차인은 김찬희 1명입니다. 주택도시보증공사의 강제경매 청구액 220,000,000원은 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

확약은 해당 임차권에 한정됩니다. 확약 범위 밖의 별도 임차인이나 점유자가 있다면 그 권리까지 일괄 포기된 것으로 볼 수 없습니다. 입찰 전에는 확약서 원문, 확약 대상 채권 및 임차권등기의 일치 여부와 최종 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래와 현재 가격을 구분해야 한다

비교 대상은 평택시 합정동 967-6 소재 건물의 유사 면적 거래입니다. 전체 확인 거래는 6건으로 평균 227,733,333원이며, 제공된 거래 표본 중 최근 12개월 기준 평균은 234,100,000원(4건)입니다. 최신 확인 거래는 2022년 6월의 236,400,000원입니다.

다만 여기서 말하는 최근 12개월 평균은 2021~2022년 거래 표본 내의 집계값입니다. 2026년 현재의 최근 12개월 거래가격으로 해석해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가 109,270,000원은 과거 표본의 최근 12개월 평균 234,100,000원 대비 46.7%입니다. 확약에 의해 인수가 해소되는 것을 전제로 할 때, 비교 대상은 최저가에 미배당 보증금을 더한 금액이 아니라 실제 낙찰대금입니다.

반대로 확약을 배제하고 대항력 인수가 유지되는 구조였다면, 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액은 보증금 220,000,000원 안팎에 묶입니다. 이때는 최저가가 과거 시세의 46.7%라는 이유만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)

현재 회차 매각가를 전제로 한 추정배당입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금을 서로 독립된 임차인의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 확인이 먼저

위 미배당 추정액은 각 회차의 배당 및 집행비용 추정이 반영된 값입니다. 확약이 없다면 최저가가 낮아질수록 매수인의 보증금 인수가 증가해 전체 취득 부담은 보증금 규모에 근접합니다. 반면 확약의 적용이 유지된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 어느 회차에서도 0원으로 판단할 수 있습니다.

따라서 이 물건은 단순히 추가 유찰을 기다려 보증금 인수위험을 줄이는 유형이 아닙니다. 확약서의 효력 확인과 현재 시장가치 검증이 입찰가격 판단의 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 합정동 소재 배미공원 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 실제 건축물대장상 용도 및 주거 이용 관련 사항을 대조할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물의 3층 302호입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·배미지구 지구단위계획구역이며, 중로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이며, 확인된 실거래는 2022년 6월까지입니다. 평균 유찰 5.0회와 낙찰률 0%라는 집계도 가격 판단 시 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 2026.06.09 확약서가 김찬희의 보증금 220,000,000원과 해당 임차권등기에 적용되는지 확인하세요. 대항력 포기와 미변제 시 말소 동의 문구가 핵심입니다.
• 인수액 이중 계산 방지. 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 배당표의 미배당 보증금 113,059,780원을 실제 취득원가에 다시 더하지 않도록 구분해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 말소되는 것과 실제 점유자의 인도가 완료되는 것은 별개입니다. 현재 점유 현황과 명도 가능성을 직접 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·현황으로 대조하고, 금융·세금·이용 관련 조건을 확인하세요.
• 시세 재확인. 마지막 확인 거래가 2022.06이므로 현재 주변 유사 물건의 매매 호가, 실제 거래 가능 가격, 임대 수요 및 공실 위험을 추가로 조사해야 합니다.
• 세금 및 관리비. 포천세무서장·의정부세무서장 관련 압류가 있는 사건입니다. 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사항과 공용부분 미납 관리비를 확인하세요.
• 최종 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 먼저 확약, 확약 다음은 현재 시세”

평택 합정동 302호는 권리관계를 처음 보면 보증금 220,000,000원에 최저가 109,270,000원인 대항력 임차인 인수형 물건입니다. 확약이 없었다면 현재 회차의 미배당 보증금 113,059,780원이 매수인에게 넘어갈 수 있으므로, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 설명하기 어렵습니다.

그러나 이번 사건에는 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소를 약속한 주택도시보증공사의 확약서가 있습니다. 확약의 적용 범위를 원문으로 확인한다는 전제에서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.

남는 과제는 가격과 환금성입니다. 과거 거래 평균 234,100,000원에 비해 현재 최저가가 크게 낮은 것은 사실이지만, 마지막 확인 거래는 2022년이고 본건은 이미 4회 유찰되었습니다. 권리상 인수 부담은 확약으로 해소되는 구조이나, 현재 가치와 매각 가능 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 확약 원문과 최종 명세서, 실제 점유 및 최신 거래상황을 함께 확인한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 중요합니다.