수원지방법원 2025타경41599. 평택시 신장동 ‘대준블루온3’ 6층 601호, 전용 29.848㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박영희로, 2022.06.18 매매를 원인으로 220,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 소유권 이전보다 앞서 계약되고 전입·점유를 갖춘 김민경의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.20, 확정일자도 2022.05.20, 전입·점유개시는 2022.06.10이고 보증금은 220,000,000원입니다.
등기상 임차권은 2023.06.23 등기됐고, 강제경매개시결정은 2025.03.18입니다. 따라서 원래 구조대로라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 유형입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 201,000,000원 매각을 가정해 집행비용 3,614,000원을 제외한 197,386,000원을 임차인에게 배당하고, 부족분 22,614,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 6층 601호 · 경기도 평택시 탄현로 267-4 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 29.848㎡ · 지하2층/지상13층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 박영희 (2022.06.18 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,122,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임차인 | 김민경 1명 · 보증금 220,000,000원 · 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준으로 계산된 권리는 2025.03.18 강제경매개시결정입니다. 그러나 김민경은 그보다 앞선 2022.06.10 전입·점유와 2022.05.20 확정일자를 갖고 있고, 2023.06.23 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다. 다만 2026.08.07 제출된 확약서가 이 임차인에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민경 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.06.10 / 2022.05.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
김민경은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 220,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사안은 없습니다. 배당요구는 2023.06.23 이뤄졌고, 확정일자와 전입을 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
대준블루온3 전용 29.85㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 218,333,333원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 2023.03의 180,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래 대비 -1.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 29.85㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 29.85㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2022.11 | 29.85㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.09 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 29.85㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 29.85㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 29.85㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 29.85㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 217,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 201,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 217,500,000원보다는 낮아 그 기준으로는 92.4% 수준이지만, 최신 거래 180,000,000원보다는 21,000,000원 높습니다. 더구나 추세가 -1.1%로 하락 방향이므로, 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김민경 보증금 | 220,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,122,557원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원계산상 김민경 보증금 미배당액은 22,614,000원이며 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 250,122,557원은 배당되지 않습니다. 다만 2026.08.07 확약으로 김민경은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 201,000,000원 | 22,614,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 160,800,000원 | 62,251,200원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 128,640,000원 | 93,960,960원 | 0원* |
확약이 없었다면 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 즉 단순히 최저가 160,800,000원이나 128,640,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이번 사건은 그 위험을 2026.08.07 확약이 제거한 사례이므로, 실제 가격 평가는 낙찰가 자체를 실질취득액으로 놓고 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 지하2층/지상13층 건물의 6층 601호입니다.
- 입지. 평택시 신장동 송탄역 북동측 인근. 아파트·오피스텔·업무시설·주상용건물·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 송탄역이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 소로의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 단지. 대준블루온3은 91세대, 사용승인일은 2017.11.06입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 효력을 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 배당표상 미배당은 22,614,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균 217,500,000원만 보면 할인처럼 보이지만 최신 실거래는 180,000,000원이고 추세도 -1.1%입니다.
- 다회유찰 확인. 현재 4회 유찰이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.5회입니다. 유찰 자체를 가격 메리트로 보지 말고 실제 수요를 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.29 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 낮췄지만 가격은 보수적으로
이 물건은 처음 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차권 때문에 매수인 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 22,614,000원의 미배당을 산출합니다. 그러나 2026.08.07 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 김민경 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 실질취득 201,000,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원보다는 낮지만, 최신 거래 180,000,000원보다 높고 최근 추세도 -1.1%입니다. 게다가 현재까지 4회 유찰됐고 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 4.5회입니다. 따라서 “확약으로 권리가 정리됐다”와 “가격이 싸다”는 전혀 다른 판단이어야 합니다. 권리 측면은 확약 원문 확인을 전제로 개선됐지만, 가격 측면은 최신 거래와 하락 추세를 우선해 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
