* 실질 인수 0원은 2026.08.07.자 주택도시보증공사 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고, 그 내용대로 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약에 따른 법적 효력 확인 전에는 산술적 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.

수원지방법원 2025타경41599. 경기도 평택시 신장동의 대준블루온3 6층 601호입니다. 전용면적은 29.848㎡이며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 소유자 박영희 씨는 2022년 6월 29일 이 주택을 거래가 220,000,000원에 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하면서 매각 절차가 진행됐습니다.

그런데 소유권 변동보다 중요한 권리가 하나 있습니다. 김민경의 임차권등기입니다. 김민경은 2022년 6월 10일 전입하고 점유를 시작했으며, 2022년 5월 20일 확정일자를 받았습니다. 이 임차권의 보증금은 220,000,000원이고, 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 대항력 있는 권리로 분석됩니다.

이런 구조라면 낙찰가가 아무리 떨어져도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출되었다는 점이 결정적인 차이입니다. 확약의 법적 효력과 권리자 연결관계가 확인되는지가 투자 판단을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 충돌

다만 임차권등기 명의자는 김민경이고 확약서 제출자는 주택도시보증공사입니다. 따라서 보증기관의 권리승계 관계, 확약 대상 임차권의 일치 여부, 확약의 효력과 실제 말소 이행 조건을 반드시 확인해야 합니다. 확약은 그 대상 권리에만 적용되며 다른 별도 권리의 인수 위험까지 자동으로 없애는 것은 아닙니다.

과거 수협은행 명의 신탁등기는 2022.06.10. 말소되었습니다. 한편 갑구 4-1의 민간임대주택등기는 별도 검토가 필요합니다. 주택의 임대의무기간 등 관련 규정의 적용과 경매 매각 후 처리 문제는 등기 및 관련 법령에 따라 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 확약서 제출자이며, 김민경과 별개의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 1명, 임차보증금 총액은 220,000,000원입니다. 보증기관의 청구금액 250,122,557원을 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.

③ 실질취득비용 — 최저가와 인수액을 구분해야 한다

이 사건은 확약의 적용 여부에 따라 취득비용 해석이 완전히 달라집니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 인수 위험은 남는다

표의 인수액은 확약의 효력을 반영하기 전, 선순위 임차보증금 미배당액을 매수인이 부담한다는 산술 시나리오입니다. 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 해당 임차권 실질 인수액은 0원*으로 평가됩니다. 후속 회차는 가정이며 실제 진행 여부는 확정되지 않았습니다.

표에서 확인되는 핵심은 명확합니다. 확약이 없다면 유찰에 따른 가격 인하가 대부분 보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다. 반면 확약이 유효하게 적용된다면 낙찰가 인하 효과가 실질취득비용 감소로 연결됩니다. 따라서 이 사건은 배당 부족액 계산보다 확약의 효력 확인이 우선입니다.

⑤ 시세 비교 — 낮은 최저가, 오래된 거래 기준

대준블루온3의 동일 면적대 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 218,333,333원입니다. 집계상 최근 12개월 평균은 217,500,000원(8건)이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -1.1%로 하락 방향입니다.

그러나 반드시 주의해야 할 점이 있습니다. 최신 실거래가 2023년 3월에 머물러 있어 2026년 매각 시점의 현재 시세를 직접 보여주지 못합니다. 과거 거래 평균이 현재 시장가격을 충분히 반영한다고 볼 수 없으므로, 큰 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

반대로 확약이 적용되지 않는다면 현 회차 실질취득비용은 222,172,820원으로 올라갑니다. 이는 최신 거래가 180,000,000원보다 높고, 집계상 최근 12개월 평균 217,500,000원도 초과합니다. 이러한 조건에서는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

집행비용 추정 2,172,820원을 차감한 96,317,180원이 임차보증금에 배당되는 시나리오입니다. 주택도시보증공사 신청채권 250,122,557원은 전액 미배당으로 추정됩니다. 신청채권자의 미배당 채권액이 곧바로 매수인 인수채무를 뜻하지는 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 경기도 평택시 신장동 소재 송탄역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·오피스텔·업무시설·주상용건물·각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 송탄역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 13층 건물입니다. 급배수 및 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 관련 규제가 표시되어 있습니다. 토지이용계획상 다른 제한사항도 있으므로 세부 검토가 필요합니다.
• 대지. 3필지 일단의 토지로 공동주택 부지이며, 남측으로 포장도로에 접합니다. 대표필지 공시지가는 1,409,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 상태 및 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 91세대 규모의 아파트로, 확보된 동일 면적 실거래는 2023년 3월 이후 확인되지 않습니다. 6회 유찰과 과거 거래의 하락 추세(-1.1%)를 함께 고려해 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 전 핵심 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.08.07.자 주택도시보증공사 확약서의 원문, 제출 주체, 적용 대상, 효력 발생 조건을 확인해야 합니다.
• 임차권자와 확약 주체의 관계 확인. 등기부상 임차권자 김민경과 주택도시보증공사의 권리승계·대위변제 관계를 확인하고, 해당 확약으로 김민경의 대항력과 임차권등기 문제가 유효하게 해소되는지 점검해야 합니다.
• 미배당 보증금 인수 여부. 확약의 효력이 부정되거나 해당 임차권에 적용되지 않는 경우 현 회차 산술상 인수액 123,682,820원이 발생할 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 4-1에 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록임대주택의 의무기간 및 매각 후 관련 법적 효과를 검토해야 합니다.
• 현재 점유자 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 건물의 점유상태가 확정되지는 않습니다. 실제 점유자와 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 최신 실거래가 2023.03.이므로 과거 평균 217,500,000원이나 전체 평균 218,333,333원을 2026년 현재 시세로 그대로 사용해서는 안 됩니다.
• 유찰 원인 검토. 6회 유찰에 이른 배경을 권리 문제·수요·건물 상태·가격 측면에서 점검해야 합니다.
• 미납 관리비와 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 별도 지출을 점검해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어 있으나, 입찰 전 최신 명세서 및 매각조건을 재확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서 원본을 대조하고 전문가 검토를 거쳐야 합니다.

맺으며 — “싸게 보이는 가격보다 확약의 효력이 먼저다”

대준블루온3 601호는 감정가 201,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 98,490,000원까지 내려온 아파트입니다. 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 그러나 등기부상 보증금 220,000,000원의 선순위 임차권이 존재하므로, 확약이 없다면 실질취득비용은 약 2.2억원으로 고정되는 인수형 경매에 가깝습니다.

이 사건을 달라지게 하는 것은 주택도시보증공사의 2026.08.07.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 김민경 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차의 실질취득비용은 낙찰대금 98,490,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.

하지만 단지 경매 평균 유찰 4.9회를 넘어 이미 6회 유찰되었고, 시세 비교에 사용되는 거래도 2023년 3월이 최신입니다. 집계상 가격 추세 역시 -1.1% 하락입니다. 따라서 확약으로 주된 인수 위험이 해소된다고 해도 환금성과 현재 시장가치의 불확실성은 남습니다.

종합 판단은 C등급. 확약이 유효하다는 전제에서는 권리상 중요한 위험이 완화되고 낮은 취득가격을 검토할 여지가 있습니다. 다만 6회 유찰, 과거 시세의 한계, 민간임대주택등기, 확약 대상과 실제 말소 효력의 확인 필요성을 고려하면 높은 안전등급을 부여하기는 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 판단, 가격은 현재 시세 확인 후 판단. 이 두 조건이 충족되어야 비로소 입찰을 검토할 수 있는 물건입니다.