수원지방법원 2025타경770. 시흥 정왕동 아이오빌리지 1층 102호, 다세대주택입니다. 등기상 현 소유자는 김선준·김채은이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2024.07.28 상속을 원인으로 2025.02.28 소유권이 이전됐습니다. 말소기준권리는 2013.06.27 국민은행 근저당 51,600,000원이고, 이번 임의경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.09.29에 들어왔습니다. 따라서 등기상 현재 경매에서 문제 되는 기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 104,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 50,960,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 49%입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 2023.04의 85,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 그 금액의 60.0%입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 최신 거래시점도 2023.04이므로, 이 60%를 현재 시장가 대비 확정적인 할인율로 받아들이는 것은 경계해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1990-8 아이오빌리지 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 59.09㎡ · 철근콘크리트조 경사스라브지붕 4층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 김선준 2분의 1 · 김채은 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 25,580,159원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
말소기준은 2013.06.27 설정된 주식회사국민은행 근저당권 51,600,000원입니다. 2025.04.30 안동농업협동조합 가압류 44,478,282원은 2025.06.09 이미 말소됐고, 2025.09.29 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 이전의 2002~2012년 근저당·가압류·압류 등도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 표본은 1건
아이오빌리지는 8세대, 2002.09.16 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 면적은 59.09㎡이고 확인된 실거래는 아래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 59.09㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 평균 | 59.09㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
현재 최저가 50,960,000원은 제공된 실거래 평균 85,000,000원의 60.0%입니다. 감정가 104,000,000원은 실거래 85,000,000원보다 높았지만, 두 번 유찰되면서 최저가가 크게 내려온 상태입니다. 다만 실거래 표본이 단 1건이고 최신 거래가 2023.04인 만큼, 가격 메리트는 존재하되 현재 시세 검증의 신뢰도는 낮다고 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,317,280원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 51,600,000원 | 49,642,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,960,000원 가정 시 국민은행 근저당은 채권최고액 기준 1,957,280원이 미배당으로 남지만, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥터초등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·학교·공원·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주택까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 4층 다세대주택 중 1층 102호이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샛시 이중창호입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구·성장관리권역이며 절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,576,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인된 동일면적 실거래는 1건이어서, 거래빈도와 매수층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·전입관계와 현장 점유자를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 실거래가 2023.04 1건뿐입니다. 현재 최저가가 60.0%라고 해도 인근 유사 다세대의 실제 매도호가와 최근 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재는 50,960,000원이며, 3회 유찰 시 35,672,000원, 4회 유찰 시 24,970,400원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 기준 1,957,280원 미배당이 예상되지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 검증은 더 필요하다”
이 물건은 권리구조만 보면 말소기준이 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 동시에 두 번 유찰돼 최저가는 감정가의 49%, 제공된 실거래 기준으로는 60.0%까지 내려왔습니다. 다만 아이오빌리지는 8세대 다세대이고, 비교 가능한 실거래가 2023.04의 85,000,000원 1건뿐입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하고 가격 할인폭은 크지만, 점유와 현재 시세 검증이 핵심입니다. 숫자상 할인만 보고 바로 응찰하기보다 실제 점유관계와 인근 유사 매물의 현 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
