수원지방법원 2025타경852. 안산시 상록구 사동 안산고잔9차푸르지오 909동 15층 1502호 아파트입니다. 현 소유자는 김선관이고, 2016.03.18. 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 700,000,000원입니다. 현재 권리관계의 기준은 2023.09.01. 설정된 수협은행 근저당권 468,000,000원입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 수협은행 근저당, 신한자산신탁주식회사·주식회사바른디앤아이 근저당, 국세·지방세 압류, 카드사·은행 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
권리구조와 별개로 이 사건의 핵심은 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 868,000,000원인데, 동일 면적 172.68㎡의 최근 12개월 실거래 2건은 모두 830,000,000원입니다. 신건 가격이 최근 시세보다 높고, 최근 거래 흐름도 -4.9%로 낮아졌기 때문에 전체 실거래 평균 851,250,000원만 보고 가격 매력이 있다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경852 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1511 안산고잔9차푸르지오 909동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 건물 중 15층 · 아파트로 이용중 |
| 실거래 비교면적 | 172.68㎡ · 동일 면적 거래 비교 |
| 소유자 | 김선관 · 2016.03.18. 소유권이전 · 거래가액 700,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 868,000,000원 / 868,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 654,531,467원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.09.01. 수협은행 근저당권 468,000,000원입니다. 같은 날 바로 뒤에 설정된 수협은행 근저당권 276,000,000원, 2023.12.27. 신한자산신탁주식회사 근저당권 5,280,000,000원, 2024.04.12. 주식회사바른디앤아이 근저당권 2,400,000,000원도 경매로 소멸하는 구조입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정도 모두 후순위입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 38,000,000원 높다
안산고잔9차푸르지오는 705세대, 2007.09.20. 준공 단지입니다. 동일 면적 172.68㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 172.68㎡ | 14 | 830,000,000원 |
| 2025.06 | 172.68㎡ | 14 | 830,000,000원 |
| 2024.06 | 172.68㎡ | 5 | 885,000,000원 |
| 2023.07 | 172.68㎡ | 6 | 860,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 172.68㎡ | 2건 | 830,000,000원 |
| 전체 평균 | 172.68㎡ | 4건 | 851,250,000원 |
최근 거래 2건의 평균과 최신 거래는 모두 830,000,000원입니다. 신건 최저가 868,000,000원은 이 최근 평균의 104.6%이고, 전체 4건 평균 851,250,000원과 비교해도 102.0%입니다. 더 중요한 점은 최근 거래가 과거 거래보다 -4.9% 낮아졌다는 것입니다. 최근 시세 우선 원칙으로 보면 현재 회차는 시세보다 저렴한 경매가 아니라 최근 거래보다 높은 신건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 868,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,080,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 3. 근저당 · 수협은행 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 4. 근저당 · 신한자산신탁주식회사 | 5,280,000,000원 | 112,920,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사바른디앤아이 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 21,610,658원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기입은행 | 52,648,698원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,842,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 8,518,102,116원 중 현재 시나리오의 채권자 배당액은 856,920,000원, 미배당은 7,661,182,116원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 회차가 바꾼다
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 868,000,000원 | 7,661,182,116원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 694,400,000원 | 7,833,046,116원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 555,520,000원 | 7,970,537,316원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 654,531,467원이 충족되는 시나리오이고, 1회 유찰 시에도 신청채권자 배당액 685,056,000원으로 청구액을 충족합니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 547,564,800원으로 청구액보다 부족해집니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산해양중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급학교가 형성된 주거지대이며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물의 15층으로, 위생·급배수·지역난방·옥내소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 안산고잔9차푸르지오 · 705세대 · 2007.09.20. 준공입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 토지. 공시지가 2,146,000원/㎡, 지목 대, 아파트 건부지이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 851,250,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 830,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래가 과거 거래보다 -4.9% 낮아진 데이터가 있으므로, 신건 감정가를 시세 기준으로 그대로 받아들이면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 해당 시 후순위 배당은 더 줄어듭니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 참고사항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 868,000,000원, 1회 유찰 694,400,000원, 2회 유찰 555,520,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 비교할 수 있습니다.
- 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10%는 86,800,000원입니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건은 말소기준권리 이후의 다수 근저당·압류·가압류가 모두 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 등기부의 채권총액이 커 보인다는 이유만으로 매수인에게 그대로 넘어오는 사건은 아닙니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부는 배당순위 차원에서 확인해야 합니다.
가격에서는 결론이 명확합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 830,000,000원인데 신건은 868,000,000원, 즉 104.6%입니다. 최근 거래 흐름도 -4.9%입니다. 전체 평균보다 최근 시세를 우선하면 권리는 무난하지만 신건 가격은 보류가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 유찰 후 가격이 어디까지 내려오는지에 있습니다.
