수원지방법원 2025타경869. 시흥시 정왕동 삼양스마트테크노파크 1층 105호로, 감정 이용상태는 점포(상호: 다함디자인)입니다. 감정가 675,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 330,750,000원, 감정가의 49%입니다. 권리구조의 기준점은 2018.05.24. 설정된 신한은행 근저당권이며 채권최고액은 660,000,000원입니다.
말소기준 뒤에는 장미경 근저당권 150,000,000원, 현대카드 가압류 5,152,975원, 국의 압류와 임의경매개시결정 등이 이어져 있습니다. 이들은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다. 2019년 국민건강보험공단 압류와 2025년 신용보증기금 가압류는 이미 해제·말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경869 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1234-12 삼양스마트테크노파크 1층 105호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 공단1대로 13 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 점포(상호: 다함디자인) · 피알씨구조 평지붕 10층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 장영근 |
| 감정가 / 최저가 | 675,000,000원 / 330,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 511,344,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.05.24. 신한은행 근저당권입니다. 장미경의 후순위 근저당, 현대카드 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안경진 | 105호 | 15,000,000원 | 1,400,000원 | 2025.07.16 / 2025.07.16 | 2025.10.14 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
안경진의 전입일은 2025.07.16.로 말소기준인 2018.05.24.보다 늦습니다. 조사결과도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 보증금은 15,000,000원, 월세는 1,400,000원이고 2025.10.14. 배당요구를 했습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려와도 시세와는 별개
현재 최저매각가 330,750,000원은 감정가 675,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건은 근린시설이고 최근 거래가를 직접 비교할 만한 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 330,750,000원 | 325,319,500원 | 489,833,475원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 231,525,000원 | 227,483,650원 | 587,669,325원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 162,067,500원 | 158,998,555원 | 656,154,420원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 유찰로 인한 채권자 손실과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,430,500원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 660,000,000원 | 325,319,500원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 장미경 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,152,975원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 815,152,975원 중 325,319,500원이 배당되고, 489,833,475원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 ‘옥구공원’ 남서측 인근이며, 각종 규모의 공장·업무·상업시설이 혼재하는 지역입니다.
- 이용. 1층 105호를 점포(상호: 다함디자인)로 이용 중입니다. 토지는 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 및 남서측으로 광대로와 접합니다.
- 지역·규제. 도시지역·일반공업지역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·산업시설구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공장용지, 공업용, 평지·사다리형이며 토지면적은 9,410.1㎡, 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
- 건물. 피알씨구조 평지붕 10층 건물로 위생·급배수·소화·승강기설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 안경진은 대항력 없음으로 조사됐지만 현재 점포 이용상태와 실제 점유관계, 보증금·월세 지급관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 관리비·운영비. 집합건물 근린시설인 만큼 체납 관리비와 공용부분 부담, 영업시설 인수·철거 문제를 관리주체 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역 등 이용 제한이 걸려 있으므로 향후 사용 목적이 관련 규정에 부합하는지 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2018년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 안경진도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 평가는 조심해야 합니다. 두 차례 유찰돼 675,000,000원짜리 감정가가 330,750,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 특히 점포로 이용되는 근린시설은 실제 임대수익과 공실, 산업단지 내 수요, 동일 건물 거래가가 환금성을 좌우합니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 수익성 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
