수원지방법원 2025타경878. 안산시 상록구 일동 대영렉스빌 에이동 4층 401호, 전용 74.11㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박용섭으로, 2013.09.30. 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 권리의 말소기준은 2016.12.08. 설정된 국민은행 근저당권 144,000,000원입니다. 그 뒤 한국캐피탈 근저당과 국세·공과금 압류, 여러 가압류, 경매개시결정이 이어졌지만 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 눈에 띄는 부분은 현황조사상 401호에 등재된 SARANDI ROSEMARIE와 SARANDI DEXTER입니다. 두 사람 모두 전입일이 2024.08.07.로 말소기준인 2016.12.08.보다 늦습니다. 따라서 제공 자료 기준으로는 대항력 없음이며, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서에서 최종 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경878 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 552 대영렉스빌 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 74.11㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 박용섭 (2013.09.30. 거래가액 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 125,657,601원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.12.08. 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 2019.04.08. 한국캐피탈 근저당 60,000,000원, 2021년 이후 국·국민건강보험공단 압류와 2023년의 송유란· 신용보증기금·경기신용보증재단·서울보증보험주식회사 가압류는 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2010년과 2013년에 설정됐던 과거 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SARANDI ROSEMARIE | 에이동 401호 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SARANDI DEXTER | 에이동 401호 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 53.6% 숫자보다 ‘거래 시점’을 먼저 본다
대영렉스빌A동의 제공 실거래 표본은 2건입니다. 2022.01. 전용 76.32㎡ 5층과 2022.03. 전용 74.11㎡ 5층이 모두 230,000,000원에 거래됐습니다. 표본 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 230,000,000원이고, 현재 최저매각가 123,200,000원은 이 값의 53.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 74.11㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 76.32㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 230,000,000원 |
다만 최신 거래가 2022.03.이고 표본도 2건뿐입니다. 따라서 123,200,000원이 제공 실거래 대비 크게 낮다는 사실은 확인되지만, 이것만으로 2026년 현재 시세보다 46.4% 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 8세대 규모의 다세대주택이고 이후 거래 표본이 없어, 현재 환금성과 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 120,675,200원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 송유란 | 31,906,820원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 127,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 9,350,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,553,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 383,310,080원 중 예상 배당은 120,675,200원이고, 미배당은 262,634,880원입니다. 제공 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당·가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 262,634,880원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 86,240,000원 | 84,287,680원 | 299,022,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,367,999원 | 58,881,375원 | 324,428,705원 | 0원 |
현재 회차에서도 국민은행 청구금액 125,657,601원에 대해 예상 배당액은 120,675,200원으로 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 채권자 미배당은 더 늘어나지만, 제공 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당 증가와 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제4층 제401호입니다.
- 입지. 안산식물원 북측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 363.0㎡, 공시지가 1,732,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 대영렉스빌A동은 8세대이며 제공 실거래는 2022년 2건입니다. 거래 표본이 적어 현재 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. SARANDI ROSEMARIE·SARANDI DEXTER의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 대항력 기준 재확인. 두 사람의 전입일 2024.08.07.이 말소기준일 2016.12.08.보다 늦다는 점을 원본 서류에서 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 별도 조사. 제공 실거래는 2022년 2건뿐이므로 인근 다세대 매물·실거래를 추가 확인해 현재 가격대를 재검증하세요.
- 소규모 건물 환금성. 총 8세대인 다세대주택이라는 점을 고려해 매수 후 재매각 가능성과 거래 속도를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 명확, 가격은 ‘2022년 시세’에 기대지 말 것
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2016.12.08. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현황조사상 실제 임차인 2명도 2024.08.07. 전입이라 대항력이 없습니다. 제공 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 현재 최저가는 123,200,000원으로 감정가의 70%이고, 제공 실거래 230,000,000원 대비 53.6%지만 그 거래가 모두 2022년입니다. 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 현 시세 확인이 반드시 필요한 소규모 다세대”로 보는 것이 적절합니다. 권리만 보고 가격까지 안전하다고 결론내리기보다, 2026년 실제 매매 가능 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
