수원지방법원 2025타경890. 안산시 상록구 월피동 439-16, 4층 다세대주택의 1층 102호입니다. 현재 소유자는 강남훈·김영신이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2016.08.31. 우리은행 근저당 88,000,000원입니다. 그 뒤 김영신 지분에 설정된 엔에이치농협캐피탈·경기신용보증재단· 우리금융캐피탈·소상공인시장진흥공단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰되어 감정가 128,000,000원에서 62,720,000원까지 낮아졌습니다. 현재 배당 시나리오의 실질취득액도 인수액이 0원이므로 62,720,000원입니다. 다만 시세 자료는 삼성빌라(439-16)의 2021.09 거래 1건뿐이고, 거래면적 58.02㎡와 비교대상 면적 65.995㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 49%라는 숫자는 강한 가격 신호이지만 시세 확정값으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경890 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 439-16 1층102호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 부루지3길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·주방·거실·욕실2·발코니 등 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 1층 102호 |
| 소유자 | 강남훈 2분의 1 · 김영신 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 66,119,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.08.31. 을구 8번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 88,000,000원이고 채무자는 강남훈입니다. 이후 김영신 지분에 설정된 네 건의 가압류와 2025.09.30. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 비교자료는 제한적
제공된 매매 비교자료는 삼성빌라(439-16)에서 확인된 2021.09 거래 1건입니다. 거래면적 58.02㎡, 4층, 거래가 128,000,000원이며 비교대상 면적 65.995㎡와는 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 58.02㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 현재 최저가 | 65.995㎡ | 1 | 62,720,000원 |
현재 최저매각가 62,720,000원은 감정가 128,000,000원의 49.0%이며, 제공된 거래가격 128,000,000원과 비교해도 49.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 62,720,000원입니다. 다만 거래자료가 1건이고 거래시점이 2021.09이며 면적도 일치하지 않으므로, 단순히 “시세의 절반”이라고 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,000,000원 | 61,191,040원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 26,188,419원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 24,992,053원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 44,050,209원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 213,230,681원 중 예상 배당액은 61,191,040원이고, 미배당액은 152,039,641원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 152,039,641원 |
| 3회 유찰 · 34% | 43,904,000원 | 42,713,728원 | 170,516,953원 |
| 4회 유찰 · 24% | 30,732,799원 | 29,779,609원 | 183,451,072원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경수중학교 북동측 인근이며 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건으로 외벽은 벽돌쌓기, 내부는 벽지도배·타일붙임, 창호는 샷시창호이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 262.0㎡, 공시지가 1,627,000원/㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 규모. 삼성빌라(439-16)는 8세대이며 준공일은 2003.06.30입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계, 확정일자 등 원본 확인이 최우선입니다.
- 실거래 재검증. 확인된 거래는 2021.09의 128,000,000원 1건이고 면적도 일치하지 않습니다. 인근 유사 다세대의 실제 거래가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부상태. 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못한 평가이므로 방3·주방·거실·욕실2·발코니 등의 현황이 실제와 다를 가능성을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액은 크지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 회차 선택. 현재가는 62,720,000원이고 다음 시나리오는 43,904,000원, 그다음은 30,732,799원입니다. 가격 하락과 경쟁 가능성을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계·감정평가 및 최신 거래자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 두 차례 유찰되어 감정가 128,000,000원에서 62,720,000원까지 내려왔고, 현재 계산상 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 가격 매력은 분명합니다. 하지만 비교 가능한 실거래가 2021.09의 1건뿐이고 면적도 맞지 않으며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 권리 구조는 단순하고 가격은 크게 낮아졌지만, 현장 확인 전에는 확정적인 저가 매수로 판단하지 말 것”입니다. 이번 물건의 승부처는 추가 할인 자체보다 점유관계와 실제 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
