수원지방법원 2025타경933. 시흥 정왕동 퍼스트에비뉴1차 1층 122호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사혜운이고, 2022.07.13. 소유권이 이전되면서 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025.10.28. 하나은행의 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 단순히 “감정가 917,000,000원에서 449,330,000원까지 내려왔다”는 숫자에 있지 않습니다. 감정 요항상 이용상태는 근린생활시설·현황 공실이고 임대관계는 미상입니다. 비교 실거래 자료도 없어, 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 높은지는 별도 검증이 필요합니다. 권리 위험과 가격 매력은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2703-14 퍼스트에비뉴1차 1층122호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사혜운 |
| 감정가 / 최저가 | 917,000,000원 / 449,330,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 440,088,392원 |
| 말소기준 | 2022.07.13. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정 요항에는 본건이 현황 공실상태라고 기재되어 있고 임대관계는 미상으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 말소기준은 2022.07.13. 하나은행 근저당이며, 2025.10.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저가’라고 할 수 없다
현재 최저매각가는 449,330,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 449,330,000원 | 442,436,700원 | 277,563,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 314,531,000원 | 309,327,566원 | 410,672,434원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 220,171,700원 | 216,289,296원 | 503,710,704원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 440,088,392원에 대해 배당 계산상 하나은행 배당액이 442,436,700원으로 잡혀 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 반면 3회·4회 유찰 시에는 배당액이 각각 309,327,566원, 216,289,296원으로 낮아집니다. 이 차이는 채권자의 미회수 문제이지, 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 449,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,893,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 442,436,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권최고액 720,000,000원 중 442,436,700원이 배당되고 277,563,300원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국공학대학교제2캠퍼스 서측 인근. 주위에는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정 당시 현황은 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 122호, 사용승인일은 2022.05.06입니다. 위생·급배수·소화·주차장·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25미터 내외, 남서측 약 20미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,294,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 917,000,000원과 현재 최저가 449,330,000원만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
- 공실·임대수익. 현황 공실이고 임대관계 미상입니다. 실제 임대 가능 금액과 예상 공실기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 별도등기. 대지권 목적 토지에 ‘공유수면관리및매립에관한법률’에 따른 금지사항 부기등기가 있으므로 원문과 적용 범위를 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정 요항상 공실이라도 매각기일 전 현황이 달라질 수 있으므로 실제 점유상태를 재확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·운영비. 상가형 집합건물은 공용관리비와 장기 체납 여부가 실질 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 낙폭”보다 중요한 것은 실제 수익가치
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2022.07.13. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 감정 당시 공실이며 임대관계도 미상입니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없기 때문에 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증이 필요한 물건. 이 사건의 핵심은 낙폭이 아니라 실제 임대수익과 환금성이 449,330,000원의 실질취득가를 정당화하느냐에 있습니다.
