35,280,000원
수원지방법원 2025타경945. 시흥 정왕동 거북섬더웰에이동 12층 1245호 오피스텔입니다. 감정가 72,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,280,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 말소기준은 2023년 5월 31일 하나은행 근저당권 120,000,000원이고, 이후 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류가 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격 숫자만 보면 감정가보다 크게 내려와 있지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 오히려 두 차례 유찰됐다는 사실과 감정평가서의 입지·교통·주변환경을 함께 보고, 환금성과 실제 매수수요를 별도로 점검해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경945 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰에이동 12층 1245호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상18층 중 12층 1245호 |
| 소유자 | 김금숙 · 거래가액 140,394,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 98,251,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2023.05.31 하나은행 근저당권이고, 그 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류 10,199,000원, 하나은행의 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류 5,968,468원은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
감정가 72,000,000원에서 현재 최저가 35,280,000원까지 내려와 감정가의 49%입니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 24,696,000원, 다시 유찰될 경우 17,287,200원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 35,280,000원 | 101,922,508원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 24,696,000원 | 112,315,996원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 17,287,200원 | 119,591,438원 | 0원 |
하지만 이 숫자는 감정가 대비 유찰 폭일 뿐입니다. 실거래 자료가 없어 현재 35,280,000원이 실제 시장가보다 낮은지, 높은지 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 34,244,960원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,199,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,968,468원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 136,167,468원 중 34,244,960원이 배당되고 101,922,508원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당 채권은 말소대상 권리의 부족분으로, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 시흥시 정왕동 거북섬 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 중소규모 공장·유통단지·공업나지 등이 혼재하는 미성숙 개발지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근은 용이하지만 간선도로 접근성과 노선버스정류장 위치 등을 고려할 때 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 지하2층·지상18층 건물의 12층 1245호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단 장방형 토지로 오피스텔 등의 건부지로 이용되며, 건물 주위로 중로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지·특수지역·지원시설구역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 임차인 조사 내역은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 실거래 자료가 없어 실제 시세 대비 할인폭은 확인되지 않았습니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 오피스텔의 임대수요, 주변 상권·개발 진행상황, 매매 거래 빈도와 재매각 기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당 101,922,508원은 매수인 인수액이 아닙니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 부담 가능 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 모두 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 권리문제 때문에 피해야 할 물건은 아닙니다. 그러나 두 차례 유찰돼 최저가가 35,280,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자매력이 확보됐다고 볼 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정평가서에는 미성숙 개발지대와 다소 불편한 교통상황이 명시돼 있습니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장검증이 필요한 물건. 현재 판단의 핵심은 ‘감정가에서 얼마나 빠졌느냐’가 아니라 ‘35,280,000원에 실제 수요가 있는가’입니다.
