수원지방법원 2025타경953. 안산시 상록구 사동 엘리지움 2층 205호로, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 강덕현이며 2019.09.10. 소유권이전 등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 228,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 188,100,000원이 말소기준권리입니다.
이 사건의 현재 회차 최저매각가는 219,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 배당 시뮬레이션은 집행비용 3,867,400원과 신한은행 근저당권 188,100,000원을 배당한 뒤 소유자에게 27,132,600원이 남는 구조이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 가격 판단에서는 전체 실거래 평균 313,000,000원보다 최근 12개월 평균 310,600,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경953 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1318-4 엘리지움 2층 205호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 석호로 204 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 2층 205호 |
| 실거래 비교면적 | 84.63㎡ · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 강덕현 · 2019.09.10. 소유권이전 · 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 219,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 155,924,955원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 인수 여부
말소기준권리는 2019.09.10. 을구 5번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 2025.11.04. 주식회사신한은행의 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
2022.03.29. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권은 2025.09.04. 한국자산관리공사로 근저당권 이전이 등기되어 있습니다. 시점상 말소기준인 2019.09.10. 신한은행 근저당권보다 후순위에 해당합니다. 2021.10.19. 주식회사상상인저축은행 근저당권은 등기부상 말소된 상태로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 219,100,000원’을 본다
매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 현재 회차 실질취득 금액은 219,100,000원입니다. 엘리지움 동일면적 실거래는 12건이 확인되며, 전체 평균은 313,000,000원입니다. 그러나 가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 10건 평균 310,600,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.63㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.63㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.39㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2026.02 | 84.39㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.39㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.63㎡ | 13 | 314,000,000원 |
| 2026.01 | 84.39㎡ | 15 | 327,000,000원 |
| 2025.11 | 84.39㎡ | 4 | 306,000,000원 |
| 2025.11 | 84.63㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 84.39㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2025.03 | 84.39㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2024.10 | 84.63㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 310,600,000원 |
현재 실질취득 219,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 70.5%입니다. 최신 거래인 2026.06. 320,000,000원과도 금액 차이가 있습니다. 따라서 현 회차는 최근 실거래 기준으로 가격 여유가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,867,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 188,100,000원 | 188,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,132,600원 |
현재 회차 219,100,000원 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 3,867,400원, 신한은행 배당계산은 채권최고액 188,100,000원 기준이며, 신청채권자의 청구액은 155,924,955원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 219,100,000원 | 188,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 153,370,000원 | 150,422,820원 | 37,677,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 107,359,000원 | 105,055,974원 | 83,044,026원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당과 매수인 승계는 별개이며, 가격이 내려가더라도 해당 미배당 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 계산되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시곡중학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·주상용건물·아파트단지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물이며 위생설비·난방설비·승강기설비·화재감지 및 경보설비·소화전설비·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 세장형 토지로 근생 및 아파트 건부지로 이용 중이고, 북동측 중로와 남동측·남서측 소로에 접하는 3면각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,499,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 지정되어 있습니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 엘리지움은 99세대, 2010.08.26. 준공이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 310,600,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 313,000,000원보다 최근 12개월 평균 310,600,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세가 이전 구간 대비 -4.4%이므로, 현재 70.5% 가격 차이를 전부 안전마진으로 간주하지 않는 편이 합리적입니다.
- 2층 개별성 확인. 비교 실거래는 3층부터 15층까지 분포하므로 2층 205호의 채광·소음·상태 등 개별 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 원본 확인. 한국자산관리공사로 이전된 후순위 근저당권과 경매개시결정의 현재 등기 상태를 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
- 배당의 한계. 배당표는 당해세·최우선변제 등 일부 항목이 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 승부처는 하락장을 반영한 응찰가”
이 사건은 2019.09.10. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 현재 실질취득 219,100,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 310,600,000원의 70.5%여서 현 회차 가격은 최근 거래 수준보다 낮습니다.
다만 시세 흐름 자체가 -4.4%로 하락하고 있다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 이 물건을 평가할 때 핵심은 감정가 313,000,000원에서 1회 유찰되었다는 사실이 아니라, 인수 0원의 실질취득 219,100,000원이 최근 실거래 수준과 얼마나 차이가 나는지, 그리고 그 차이가 하락 추세를 감당할 수 있는지입니다. 권리분석은 비교적 단순하고, 최종 승부처는 실제 점유 확인과 응찰가 관리입니다.
