수원지방법원 2025타경50561. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터의 공장(지식산업센터) 물건입니다. 감정평가상 목록1~12는 경계상 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 721,020,000원으로, 감정가 3,003,000,000원의 24.01%까지 내려온 4회 유찰 물건입니다.
권리의 기준점은 2023.08.18. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이고, 이후 서울보증보험주식회사 가압류 350,000,000원, 임의경매개시결정, 국세 압류, 안산시 압류가 이어졌으나 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 가격 판단에서는 감정가 대비 할인율만 볼 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고 네 차례 유찰된 공장형 자산이므로, “24%니까 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50561 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 1층씨비-106호 (신길동, 리드스마트스퀘어지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 목록1~12 경계상 벽체 구분 없이 일체 이용 |
| 소유자 | 주식회사이삭애아침 (2023.08.18. 거래가액 242,325,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,003,000,000원 / 721,020,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,263,629,656원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 토지 | 공장용지 · 일반공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역 · 공시지가 1,278,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.08.18. 중소기업은행 근저당권입니다. 서울보증보험주식회사 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김해세무서장 관련 국세 압류, 안산시 압류는 모두 그 이후 권리로 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 하나자산신탁과 대신자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 주식회사이삭애아침입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%지만 시세 검증은 불가
현재 회차는 4회 유찰 후 최저매각가 721,020,000원, 감정가 대비 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 504,713,999원, 6회 유찰 시 353,299,799원으로 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 721,020,000원 | 2,278,590,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 504,713,999원 | 2,492,733,141원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 353,299,799원 | 2,642,446,398원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 721,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,610,200원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 711,409,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 9,610,200원을 제외한 711,409,800원이 중소기업은행에 배당되고, 서울보증보험주식회사와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 2,278,590,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록1~12가 경계상 벽체 구분 없이 일체의 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 각 호수의 경계와 위치는 확인 가능하고 경계벽 복원은 용이한 것으로 판단됐습니다.
- 입지. 지하철4호선 안산역 남서측 인근 신길동에 위치하며, 주변은 지식산업센터·공구상가·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 40m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·국가산업단지·반월국가산업단지 재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 규제. 매각물건명세서상 반월특수지역에 해당하므로 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률과 국가산업단지 관리기본계획에 따른 산업단지 입주자격을 사전에 확인해야 합니다.
- 설비. 위생·급수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 내부. 기호 3 입구에 산업용 문이 설치돼 있고, 기호 6 내부에는 복층 사무실과 계단 등이 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주자격 우선 확인. 반월특수지역·국가산업단지 내 산업시설구역이므로 본인의 업종과 사용계획이 입주자격에 맞는지 먼저 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1~12가 일괄매각되고 현재 경계벽 없이 일체 이용 중이므로 실제 전용 동선, 각 호 경계, 복원 비용과 활용 계획을 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 24.01%만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 지식산업센터와 인근 산업용 부동산의 실제 거래·임대수익·공실을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 사용주체와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 압류·세금 원본 대조. 등기 데이터상 후순위 압류는 매각으로 소멸하지만, 당해세 등 배당 우선관계는 배당요구종기와 원본 문서로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 산업단지 관련 입주요건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 사용 가능성이 먼저”
이 사건은 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 용도와 환금성입니다. 네 차례 유찰돼 최저가가 721,020,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 여기에 반월특수지역의 입주자격, 목록1~12 일괄매각, 경계벽 없이 일체 이용 중인 현황, 임대관계 미상까지 확인해야 합니다. 권리는 정리형, 가격은 검증 필요, 사용 적격성이 승부처인 물건입니다.
