175,000,000원
수원지방법원 2025타경51731. 시흥시 하중동 관곡마을동아아파트 104동 1층104호입니다. 감정가는 250,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 175,000,000원입니다. 표면적으로는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 249,791,666원보다 크게 내려온 가격입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 점유자 김태훈의 보증금이 얼마인지, 그리고 2025타경51731 사건이 실제로 계속 진행 중인지입니다.
김태훈의 전입일은 2022.05.31이고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “임차인 인수 0원”으로 처리할 수 없습니다. 대항력 여부와 인수액을 확정하려면 보증금·점유관계·계약관계 보완 확인이 필요합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 커지는 대항력 인수형 구조라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득금액은 인수액만큼 올라갈 수 있으므로 175,000,000원만으로 시세 메리트를 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51731 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 하중동 826-1 관곡마을동아아파트 104동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 · 20층 건물 중 1층 104호 · 사용승인일 2000.05.29 |
| 소유자 | 최복순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 97,941,439원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 점유자
데이터상 말소기준권리는 2025.04.09 한국자산관리공사의 임의경매개시결정입니다. 점유자 김태훈의 전입신고일은 2022.05.31로 이보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 인수금액도 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김태훈 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 평균 2.50억이지만 1층 거래도 따로 봐야 한다
관곡마을동아 동일면적 60.0㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 249,791,666원입니다. 최신 거래는 2026.07, 10층 269,000,000원입니다. 현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.0㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 11 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 19 | 259,500,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 19 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 8 | 248,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 249,791,666원 |
평균만 보면 1.75억은 상당한 할인처럼 보이지만 대상 물건은 1층입니다. 최근 실거래 가운데 같은 1층 거래는 2026.04 180,000,000원입니다. 따라서 대상 층을 반영하면 최저가와 직접 비교 가능한 저층 거래와의 간격은 평균 시세와 비교할 때보다 훨씬 작습니다. 여기에 김태훈의 미상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실제 취득비용은 175,000,000원을 초과하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,750,000원 |
배당 시뮬레이션 데이터는 매각가 175,000,000원에서 집행비용 3,250,000원, 소유자 잔여 171,750,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 김태훈의 보증금이 미상이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값이므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 175,000,000원 | 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 122,499,999원 | 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 85,749,999원 | 보증금 미상 |
유찰이 거듭되면 명목상 최저가는 122,499,999원, 85,749,999원까지 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 커질 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 회차별 최저가만 보고 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 전제하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 하중동 하중초등학교 북서측 인근. 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 20층 건물 중 1층. 사용승인일은 2000.05.29입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 대로3류 저촉과 소로2류·중로2류·중로3류 접합 사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 16,108.9㎡, 공시지가 1,644,000원/㎡, 지형은 평지·부정형, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 관곡마을동아 503세대, 준공일 2000.05.29. 동일면적 60.0㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건번호 재확인. 2025타경51731의 2025.02.19 경매개시결정은 2026.06.22 취하로 말소됐습니다. 별도 한국자산관리공사 경매 2025타경52100의 진행 상태와 현재 매각기일을 확인해야 합니다.
- 김태훈 임대차 원본 확인. 2022.05.31 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 계약서·전입세대·배당요구·매각물건명세서를 대조해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 1층 가격 보정. 동일면적 평균 249,791,666원만 보지 말고 2026.04의 1층 180,000,000원 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 파산등기 말소 절차. 갑구 5번 파산등기는 별도 파산법원 말소등기촉탁신청이 필요하다는 비고가 있습니다.
- 배당표 과신 금지. 제공 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 미상 임차보증금을 반영한 확정치로 보기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 250,000,000원에서 1회 유찰돼 175,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 249,791,666원의 70.1%입니다. 하지만 대상 호수와 같은 1층 실거래는 180,000,000원이 있으며, 무엇보다 김태훈의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가를 175,000,000원으로 고정할 수 없습니다.
절차도 중요합니다. 해당 사건 2025타경51731의 경매개시결정은 2026.06.22 취하로 말소됐고, 별도의 한국자산관리공사 경매개시결정이 존재합니다. 따라서 이 건의 결론은 “가격은 매력적으로 보이지만, 현재 사건 진행 여부와 임차보증금을 확인하기 전에는 입찰 판단 보류”입니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 현재 유효한 경매 사건과 김태훈의 보증금입니다.
