수원지방법원 2025타경52215. 안산시 단원구 대부남동 728-37 일대의 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 소유자는 권혁남이고, 감정가는 915,447,200원, 신건 최저매각가도 같은 915,447,200원입니다. 등기 권리분석상 기준이 되는 2025.04.21. 임의경매개시결정 이후 가압류·압류·근저당권·가처분은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 등기 권리 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건에서 등기부보다 더 중요한 것은 유치권 신고입니다. 목록 4·5 건물에 대해 동문종합건설주식회사가 공사대금 208,600,000원의 유치권을 신고했고, 감정평가 당시 유치권 행사 현수막이 부착돼 있었습니다. 성립 여부는 불분명하므로 이 금액을 곧바로 확정 인수액으로 더할 수는 없지만, 성립하면 낙찰 이후 점유·인도와 실질 부담에 직접 영향을 줄 수 있는 별도 위험입니다. 따라서 “배당표상 인수 0원 = 완전 무위험”으로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52215 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부남동 728-37 · 경기도 안산시 단원구 아랫솔길 71-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 권혁남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 915,447,200원 / 915,447,200원 (신건) |
| 청구액 | 827,923,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 581㎡ · 지목 전 · 자연녹지지역 · 공시지가 295,200원/㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 매각 특이사항 | 제시외 건물(다락) 포함 · 목록 2·3 지분매각 · 목록 1 현황 단독주택 건부지 · 목록 2 현황 도로 · 목록 3은 2025.09.03. 지목 도로로 변경 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 유치권은 별도 확인
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 권리 흐름상 2025.04.21. 임의경매개시결정이 기준으로 제시돼 있고, 그 뒤의 송도새마을금고 가압류, 국가 압류, 조해준·정연정 관련 근저당권, 송도새마을금고 근저당권 및 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건이지만 시세 메리트 단정 금지
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 915,447,200원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 1회 유찰 시 732,357,760원, 2회 유찰 시 585,886,208원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 없어, 현재 915,447,200원이 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지를 숫자로 판정할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 단일 주택이 아니라 토지·건물의 일괄매각에 일부 지분매각과 도로 현황이 섞여 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 판단하는 것보다, 실제 이용 가능 범위와 공유관계, 도로 부분의 가치, 유치권 성립 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 915,447,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,554,472원 |
| 갑구 3번 가압류 · 송도새마을금고 | 835,776,200원 | 835,776,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 조해준 | 1,000,000,000원 | 68,116,528원 |
| 을구 2번 근저당권 · 송도새마을금고 | 1,026,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,861,776,200원 중 903,892,728원이 배당되고 1,957,883,472원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정치이며, 당해세 등에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정 및 매각조건 기준)
- 이용상태. 목록 1·2는 공부상 전이나 목록 1은 현황 단독주택 건부지, 목록 2는 현황 도로입니다. 목록 3은 경매개시결정 당시 공부상 전이었으나 2025.09.03. 지목이 도로로 변경됐습니다.
- 매각형태. 일괄매각이며 제시외 건물인 다락이 포함됩니다. 목록 2·3은 지분매각입니다.
- 토지조건. 토지면적 581㎡, 자연녹지지역, 평지, 가로장방, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 295,200원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·도시지역·자연녹지지역·특화경관지구·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 건물 관련. 목록 4·5 건물에 208,600,000원 공사대금 유치권이 신고돼 있고, 감정평가 당시 유치권 행사 현수막이 부착돼 있었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부 확인. 동문종합건설주식회사의 208,600,000원 공사대금 채권과 점유관계가 실제 유치권 요건을 충족하는지 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 유치권 행사 현수막이 있었다는 사실만으로 현재 점유 상태까지 단정할 수 없으므로 매각기일 직전 현장을 다시 확인하는 것이 중요합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록 2·3은 지분매각입니다. 낙찰로 취득하는 정확한 지분과 다른 공유관계가 실제 사용·처분에 미치는 영향을 원본에서 대조해야 합니다.
- 도로 부분 확인. 목록 2는 현황 도로이고 목록 3도 2025.09.03. 지목이 도로로 변경됐습니다. 토지 전체를 일반 대지 가치처럼 평가하지 말고 각 목록별 이용가능성을 따로 확인하세요.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 낙찰 후 이용·처분과 관련한 적용 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 비교 실거래 근거가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 정하기보다 유치권·지분·도로 리스크를 반영한 보수적 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 유치권 관련 증빙을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권·지분·도로를 먼저 보라
이 물건은 임차인이 없고 배당표상 매수인 인수도 0원이어서 등기부만 보면 깔끔해 보입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 목록 4·5 건물에 208,600,000원 유치권 신고가 있고, 실제 유치권 행사 현수막까지 확인됐습니다. 동시에 일부 목록은 지분매각이며, 토지 가운데 현황 도로와 지목 변경된 도로가 섞여 있습니다.
현재 최저가 915,447,200원이 시세보다 낮은지는 비교 실거래 근거가 없어 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 사건이 아닙니다. 등기상 인수는 0원이지만, 현장 권리와 이용관계의 확인 난도가 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다. 유치권의 성립·점유관계와 각 목록의 실제 취득 범위를 입찰 전에 해소하지 못한다면, 최저가가 내려가더라도 위험 자체가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
