수원지방법원 2025타경52874. 안산시 단원구 원곡동 ‘안산푸르지오브리파크’ 103동 29층 2905호 아파트입니다. 2023.02.27. 사용승인된 지상 38층 건물의 29층이며 방3·욕실2·거실·주방/식당·드레스룸·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 소유자는 임진혁 씨이고, 등기상 핵심은 2024.04.17. 설정된 신한은행 근저당권 330,000,000원입니다.
이 근저당권이 말소기준이므로 그 뒤에 들어온 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 최현주 씨가 점유자로 확인되지만 전입일이 2025.05.26.로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며, 현재 배당표에서도 낙찰자가 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원곡동 1003 안산푸르지오브리파크 103동 29층2905호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·욕실2·거실·주방/식당·드레스룸·발코니·현관 · 지상38층 중 29층 |
| 소유자 | 임진혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 371,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원곤 / 20,006,723원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2023.02.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.04.17. 신한은행 근저당권 330,000,000원입니다. 2024.07.24. 시흥시 압류는 2024.07.30. 해제됐고, 2024.07.03. 시흥세무서 압류도 2026.03.06. 해제됐습니다. 이후 강제경매개시결정, 안산세무서 압류, 국민은행 가압류, 신한은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현주 | 103동2905호 | 2025.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 371,000,000원은 최근 평균의 69.1%
안산푸르지오브리파크는 1,714세대이며, 비교 대상 면적은 59.7615㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건의 평균은 536,875,000원, 최신 거래는 2026.08. 522,500,000원입니다. 현재 최저매각가는 371,000,000원으로 최근 12개월 평균의 69.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.76㎡ | 12 | 522,500,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 1 | 488,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 10 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 59.86㎡ | 17 | 559,000,000원 |
| 2026.08 | 59.86㎡ | 6 | 538,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 11 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 12 | 560,000,000원 |
| 2026.07 | 59.86㎡ | 15 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 21 | 529,000,000원 |
| 2026.07 | 59.86㎡ | 14 | 548,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 9 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 553,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.7615㎡ | 12건 | 536,875,000원 |
표본 최저 거래가는 488,000,000원, 최고는 560,000,000원입니다. 감정가 530,000,000원은 최근 12개월 평균 536,875,000원과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 371,000,000원까지 내려와 있습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 현재 최저가와 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,994,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이원곤 | 20,006,723원 | 20,006,723원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 17,597,780원 | 14,999,277원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사신한은행 | 20,006,723원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 387,611,226원 중 예상 배당액은 365,006,000원, 미배당은 22,605,226원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 371,000,000원 | 365,006,000원 | 22,605,226원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 259,699,999원 | 255,264,199원 | 132,347,027원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 181,789,999원 | 178,444,939원 | 209,166,287원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 별도의 대항력 임차보증금 인수가 증가하는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산원곡초등학교 남동측 인근. 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 안산역(4호선·수인분당선), 초지역(4호선·수인분당선·서해선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 38층 중 29층. 사용승인일은 2023.02.27이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 단지. 안산푸르지오브리파크 1,714세대. 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,207,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최현주 씨는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 371,000,000원은 최근 12개월 평균 536,875,000원의 69.1%입니다. 최신 실거래 522,500,000원과 함께 응찰 상한을 판단하세요.
- 배당 변수. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 관리비. 체납 관리비 등 등기부에 나타나지 않는 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 최근 평균의 69.1%
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2024.04.17. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 최현주 씨는 2025.05.26. 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건과는 상황이 달라졌습니다. 감정가 530,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 371,000,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 536,875,000원의 69.1%입니다. 다만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 점유자가 실제 존재하므로, 가격 메리트와 권리 인수 0원만 보고 점유·배당 확인을 생략해서는 안 됩니다. 권리 구조는 단순한 편이고 가격 차이도 분명하지만, 마지막 확인 포인트는 임차관계와 현장 점유입니다.
