수원지방법원 2025타경53000. 배곧두손지젤타워 1층 에이111호로, 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(빨래방)입니다. 사건 용도 표기는 대지이며, 등기부는 집합건물로 작성돼 있습니다. 소유자 최미란은 2019.05.16. 거래가액 659,015,850원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중앙동새마을금고가 채권최고액 527,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2020.10.29. 신창현의 채권최고액 78,000,000원 근저당권, 2024.10.17. 시흥시 압류, 2025.08.06. 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 권리는 제공된 등기 분석상 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 점유 임차인의 대항력 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53000 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 1층 에이111호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(빨래방) |
| 소유자 | 최미란 · 2019.05.16. 거래가액 659,015,850원 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 294,000,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 527,174,317원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 대지사용권 | 등기상 미정리 · 분양계약서 기재 대지권 면적 9.4582㎡ · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2019.05.16. 중앙동새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.12.01. 회사합병을 원인으로 대전제일새마을금고로 이전되고, 2023.12.28. 확정채권양도를 원인으로 새마을금고중앙회에 다시 이전됐습니다. 후순위 신창현 근저당권과 시흥시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·인수 미상
| 임차인 | 점유부분 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진국 | 에이 111호 | 2020.12.02 | 2025.10.15 | 가능·미상 | 판정 미상 | 인수 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만 전입신고일이 없어 말소기준일인 2019.05.16.과의 선후관계를 확정할 수 없습니다. 또한 보증금도 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 금액으로 계산할 수 없습니다.
③ 대지권 미등기 — 가격에는 포함됐지만 재확인 필요
이 물건은 등기사항전부증명서상 토지의 대지사용권이 미정리된 상태입니다. 다만 시흥시 사실조회서에는 대지를 포함한 취득세 신고서와 분양대금 납부확인서가 제출됐고, 분양계약서에 기재된 대지권 면적은 9.4582㎡입니다. 감정평가도 적정 대지권이 정리될 것을 전제로 대지사용권을 포함해 평가했으며, 최저매각가격에도 대지권가격이 포함돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 근저당 · 중앙동새마을금고 | 527,200,000원 | 289,084,000원 |
| 2. 근저당 · 신창현 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 605,200,000원, 채권자 예상배당은 289,084,000원, 미배당액은 316,116,000원입니다. 이 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 임차인의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 실제 임차보증금 인수 위험까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸졌다는 사실보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 316,116,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 403,081,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 463,956,840원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 낮아지지만, 임차인의 보증금과 대항력 여부가 미확정인 상태에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있지만, 이는 확인되지 않은 임차보증금의 실제 승계 여부를 확정하는 자료가 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 에이111호는 근린생활시설인 빨래방으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 배곧라온초등학교 남서측 인근이며, 주변에는 아파트·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 지역·지구. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,571,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층~지상17층 건물의 제1층 제에이111호입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정진국의 전입신고일 확인. 말소기준일 2019.05.16.과 선후관계를 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 임차보증금 확인. 보증금이 확인돼야 배당 후 미회수액과 매수인 승계 가능 금액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구·확정일자 원본 대조. 확정일자 2020.12.02., 배당요구 2025.10.15. 내용과 실제 임대차계약을 함께 확인해야 합니다.
- 대지권 정리 여부 확인. 대지권 면적 9.4582㎡와 취득세 신고서·분양대금 납부확인서·분양계약서 관련 내용을 재확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 294,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 현황 확인. 감정평가상 빨래방으로 조사된 근린생활시설이므로 현재 점유·영업 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가 600,000,000원, 2회 유찰 후 최저가 294,000,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 실제 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 정진국의 확정일자와 배당요구는 확인되지만 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 그에 따라 매수인이 떠안을 보증금도 확정할 수 없습니다.
대지권 미등기도 시흥시 사실조회와 분양 관련 서류, 감정평가 내용으로 일정 부분 보완돼 있으나 등기상 정리가 끝난 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료 역시 없어 현재 최저가가 시세 대비 저렴한지 판단할 근거도 없습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금과 대지권 정리 여부를 확인한 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있는 사건입니다. 권리 확인 전에는 가격 판단도 보류하는 접근이 맞습니다.
