5회 유찰·인수 0원, 그러나 농취증 미제출 시 매수보증금 미반환 — 청도 공장·토지

대구지방법원 2024타경9853. 청도군 매전면 동산리 일원의 토지와 공장·창고·사무실을 한꺼번에 매각하는 복합 물건입니다. 감정가 1,472,295,960원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 247,449,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율보다 등기 정리 상태와 농취증, 일괄매각 범위, 공부와 현황의 차이를 정확히 확인하는 데 있습니다.

말소기준권리는 2020.05.08. 설정된 신평새마을금고의 채권최고액 840,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 모두 말소기준권리와 그 부종권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당의 ‘말소 여부’가 핵심

등기부에는 2020년보다 앞선 근저당 기록이 다수 보이지만, 각 권리는 이후 별도의 말소등기로 정리됐습니다. 농업협동조합중앙회의 을구 1번 근저당은 2006.07.20. 해지로 말소됐고, 대구은행의 을구 2·4·5번은 2010.02.11. 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 추가 설정된 을구 9~12번도 2018.11.21. 해지로 일괄 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

장지영의 전입일은 말소기준일인 2020.05.08.보다 늦은 2021.06.30.이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지 않지만, 후순위 임차인이므로 배당을 받지 못한 보증금이 남더라도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 16.8%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

현재 최저가는 247,449,000원으로 감정가 1,472,295,960원의 약 16.8%입니다. 5회 유찰이라는 큰 낙폭 자체는 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래나 최신 거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다.

이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 공장·창고·사무실과 여러 필지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 건축물의 구조·사용승인 시점·면적 차이·토지 지목과 현황·제외 설비에 따라 실제 활용가치와 재매각 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 5회 유찰은 단순한 기회인 동시에 수요층과 환금성이 제한됐다는 시장 신호로도 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 247,449,000원 가정)

산정상 채권최고액 합계는 3,975,000,000원, 채권자 배당액은 243,184,714원, 미배당액은 3,731,815,286원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 과거 말소된 근저당의 배당대상 포함 여부를 원문으로 재확인해야 합니다.

⑤ 매각조건 — 농취증과 일괄매각 범위를 먼저 확인

• 일괄매각. 토지와 공장·창고·사무실, 제시외 건물을 함께 매각합니다. 일부만 따로 취득할 수 없는 구조입니다.
• 농지취득자격증명. 목록2·6은 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
• 호이스트 매각 제외. 목록1-2 건물 안에 설치된 호이스트는 매각대상에서 제외됩니다. 공장 활용계획과 설비가치를 분리해 계산해야 합니다.
• 면적 차이. 목록7-1은 공부상 272.8㎡이나 실면적 약 349.3㎡로 평가됐습니다.
• 지목과 현황 차이. 목록2는 공부상 전이나 현황은 전 및 공업나지, 목록4는 공부상 대이나 현황은 공업용지, 목록6은 공부상 전이나 현황은 공업나지입니다.
• 멸실 추정 건물. 기호9는 멸실된 것으로 추정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 매전중학교 서측 인근, 매전면 소재지 외곽 농촌지역입니다. 국도 20번과 관하천을 따라 주택·농경지·소규모 공장·임야가 혼재합니다.
• 교통. 남서측 국도와 북동측 도로를 통해 차량 접근이 가능하고, 남서측 국도변에 마을버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 기호1-1은 공장, 기호1-2·1-3·1-4는 창고, 기호7-1~7-3은 공장 및 창고, 기호8은 사무실로 이용됩니다.
• 건물. 철근콘크리트·일반철골조·강파이프조 등의 단층 공장과 창고, 블록구조 사무실로 구성됩니다.
• 토지규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·접도구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
• 토지형상. 평지의 부정형 토지로 소로 한 면에 접하고, 현재 공업용으로 이용됩니다.
• 설비. 기호1-1에 화재경보기, 기호8에 위생·급배수설비와 축열식난방설비가 있으나 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 농촌 외곽의 공장·토지 복합물건으로 표준화가 어렵고 매수층이 제한됩니다. 5회 유찰 이력 자체가 환금성 점검의 필요성을 보여줍니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농취증 선확인. 목록2·6의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
• 등기 말소 원문 대조. 과거 근저당의 해지·일부포기 말소 범위와 2020.05.08. 말소기준 설정 관계를 등기 원문에서 확인하세요.
• 배당표 재검산. 예상배당표에는 2006.07.20. 말소된 농업협동조합중앙회 근저당이 배당대상으로 계산돼 있으므로 실제 배당관계를 재확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물의 포함 범위와 목록1-2 호이스트의 제외 범위를 현장에서 구분하세요.
• 경계·면적 측량. 목록7-1의 공부상 면적과 실면적 차이, 각 필지의 경계와 현황을 확인하세요.
• 공장설비 상태. 전기용량·급배수·난방·소방설비·지붕과 철골 상태, 실제 가동 가능성을 점검하세요.
• 임차인 명도. 장지영은 대항력이 없지만 실제 점유 범위와 퇴거 협의 가능성은 별도로 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 인근 공장·창고·공업용 토지의 실제 거래와 임대수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.

맺으며 — 권리는 정리됐지만, 절차와 물건 자체가 어렵다

등기만 놓고 보면 결론은 비교적 명확합니다. 과거의 선순위 근저당들은 별도 말소등기로 정리됐고, 2020.05.08. 신평새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 임차인 장지영도 기준일 뒤 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 안전형으로 단순 분류해서는 안 됩니다. 5회 유찰된 공장·창고·사무실 및 토지 복합물건이고, 목록2·6 농취증 미제출 시 매수보증금 미반환, 호이스트 매각 제외, 공부와 현황의 차이, 면적 차이, 멸실 추정 건물이 함께 존재합니다. 최저가가 감정가의 16.8%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 권리 인수는 0원, 입찰 난도는 높음. 농취증과 현장 실사를 먼저 통과한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다.