춘천지방법원 2024타경1314. 평창군 대관령면 차항리 130-26 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반음식점으로 이용됐으나 현재는 공실이고, 토지는 1,388㎡의 대지로 토지이용상황은 상업용입니다. 등기상 소유자는 신철호이며, 말소기준권리는 2015년 1월 16일 평창영월정선축산업협동조합 근저당권 286,000,000원입니다. 그 뒤의 압류와 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이번 사건의 난점은 권리보다 물건의 성격입니다. 최저매각가는 79,322,000원으로 감정가 330,368,000원의 약 24.01%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 “감정가 대비 싸다”를 곧바로 “시장 시세보다 싸다”로 바꿔 말할 근거는 없습니다. 4회 유찰 자체도 현재 시장에서 해당 물건의 환금성·수요가 제한적일 가능성을 함께 점검해야 하는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경1314 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 130-26 · 차항길 248-52 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일반음식점(현 공실) · 토지 1,388㎡ |
| 건물구조 | 강파이프구조 철골트러스위 샌드위치패널지붕 단층 |
| 소유자 | 신철호 |
| 감정가 / 최저가 | 330,368,000원 / 79,322,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 235,930,657원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 입찰보증금 | 15,864,400원 (최저매각가격의 20%) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권 또는 보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2015.01.16. 설정된 평창영월정선축산업협동조합 근저당권이고, 그 뒤 2020년에 설정된 최기호 근저당권 175,000,000원, 2024년 구로세무서장 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있습니다.
② 가격 해석 — 감정가 24%지만 ‘시세 할인율’로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 79,322,000원으로 감정가 330,368,000원의 약 24.01%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 현재 최저가를 시장 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 확인 가능한 것은 감정가 대비 할인 폭이지, 실거래 시세 대비 가격 메리트가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 79,322,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 55,525,400원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 38,867,780원 | 11.76% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,322,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,827,796원 |
| 1. 근저당 · 평창영월정선축산업협동조합 | 286,000,000원 | 77,494,204원 |
| 2. 근저당 · 최기호 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 미배당액은 383,505,796원입니다. 선순위 근저당권도 전액 배당되지 않지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 일반음식점으로 이용됐으나 현재 공실입니다. 수세식 위생설비와 급수설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 평창군 대관령면 차항리 ‘비석골’ 북측 인근으로, 농가주택과 전 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근은 가능하지만 대중교통 이용은 불편합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 1,388㎡, 토지이용상황은 상업용이며 완경사·사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 준보전산지 저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 117,200원/㎡입니다.
- 건물. 강파이프구조 철골트러스위 샌드위치패널지붕 단층 건물이고, 공부와 현황의 건물 자체 차이는 없습니다.
- 별도 확인사항. 일괄매각이며 지적경계가 불분명하고, 토지는 공부상 대지만 현황 일부가 도로입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 매각물건명세서상 지적경계가 불분명합니다. 실제 경계와 사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로 이용 확인. 토지는 공부상 ‘대’지만 현황 일부가 도로입니다. 실제 면적 활용과 진입·통행 상태를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 일반음식점은 현재 공실입니다. 내부 상태와 재사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 이 사건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 15,864,400원입니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 24.01%라는 숫자만으로 적정가격을 판단하지 말고 주변 토지·상업용 건물 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 79,322,000원이 그대로 실질취득액이 됩니다. 그러나 4회 유찰과 감정가 24.01%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 현 공실 일반음식점이라는 용도, 농촌지대 입지, 불편한 대중교통, 지적경계 불분명, 토지 일부 도로 현황이 함께 존재하기 때문입니다. 권리보다 현장·경계·환금성 검증이 핵심인 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
