춘천지방법원 2025타경431. 소유자는 주식회사가주건설이고, 현재 등기상 핵심 권리는 2021년 3월 8일 설정된 가나안신용협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2022년 추가 근저당 240,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 배당분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
이 사건의 난점은 전형적인 임차권·선순위 권리 문제가 아닙니다. 매각대상은 토지와 여러 건물이 함께 얽힌 복합 부동산이고, 감정 현황상 일부 다세대주택은 펜션으로 보이며 일부 건물은 사무실·창고 등으로 이용되고 있습니다. 토지 중에는 공부상 임야지만 실제로는 주상용지로 이용되는 부분이 있으며, 목록 1~13은 인접 토지와의 정확한 경계와 분묘 소재 여부를 입찰 때 확인하도록 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경431 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 491-3 |
| 등기 표시 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 491-1 제에이동 · 도로명주소 갈골길 394-13 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 다세대주택·펜션·사무실·창고 등 복합 이용 |
| 소유자 | 주식회사가주건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,503,873,580원 / 736,898,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 504,740,619원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 권리분석의 기준은 2021.03.08. 가나안신용협동조합 근저당입니다. 2022년 같은 채권자의 추가 근저당과 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2013년에 설정됐던 평창영월정선축산업협동조합 근저당은 2020년 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 ‘싸다’ 판단은 별개
감정가는 1,503,873,580원, 현재 최저매각가는 736,898,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 이 사건에서 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 736,898,000원 | 540,000,000원 | 0원 | 187,129,020원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 515,828,599원 | 508,270,313원 | 31,729,687원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 361,080,019원 | 355,224,899원 | 184,775,101원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 736,898,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,768,980원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 가나안신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 가나안신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 187,129,020원 |
현재 회차에서는 두 근저당의 채권최고액 합계 540,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 집행비용 9,768,980원 차감 후 소유자 잔여는 187,129,020원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 현황 리스크 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물 등을 함께 매각하며 제시외 관정도 포함됩니다. 보일러실·정화조시설은 각 다세대주택 및 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택인 일부 건물은 현황상 펜션으로 보이며, 일부 건물은 사무실 및 창고 등으로 이용 중입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 9는 공부상 임야이지만 현황은 주상용지로 이용되고 있습니다.
- 경계 확인. 목록 1~13은 인접토지와의 정확한 경계를 입찰 시 확인해야 합니다.
- 분묘. 목록 1~13 지상에 분묘가 실제 존재한다면 분묘기지권 성립여지가 있습니다. 존재 여부 자체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 부속물. 토지 지상의 석축·자연생 입목은 토지에, 건물의 차양·난간·계단시설은 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 대관령면 차항리 ‘춘두목 마을’ 북측 근거리에 위치하며, 주변은 산간 농경지와 농가주택 등이 있는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근은 가능하지만 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 약 6미터 비포장도로와 접합니다.
- 토지. 남서측으로 하향 경사진 부정형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 주요 토지는 보전관리지역이고 준보전산지가 저촉되며, 일부는 생산관리지역입니다.
- 토지 지표. 제시된 토지 기준 면적은 602.0㎡, 지목 임야, 공시지가 5,560원/㎡, 자연림·완경사·부정형·세로한면(불) 조건입니다.
- 시설. 기본적인 급·배수 및 위생시설과 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 분묘 소재 확인. 목록 1~13 현장 전체를 확인해 분묘 존재 여부를 체크하고, 존재 시 분묘기지권 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 경계 측량 검토. 인접 토지와의 정확한 경계가 불명확할 수 있으므로 지적도·현황과 실제 경계를 대조해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 다세대주택·펜션·사무실·창고로 사용되는 각 부분의 현재 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 임야이나 주상용지로 이용되는 부분의 현황과 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 접근로 확인. 약 6미터 비포장도로의 실제 진입 조건과 차량 접근 상태를 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 복합용도·농촌 입지·환금성을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 가나안신용협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 토지·다세대주택·펜션·사무실·창고 등이 섞인 복합형이며 이미 2회 유찰됐습니다. 특히 분묘 존재 시 분묘기지권 성립 가능성, 인접 토지 경계, 공부와 실제 이용상태의 차이가 명시돼 있으므로, 이 물건의 승부처는 권리 인수금이 아니라 현장 확인과 환금성 판단입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
