춘천지방법원 2025타경431. 평창군 대관령면 차항리 소재 토지와 다세대주택·펜션·사무실·창고 등을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사가주건설이며, 2020년 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 이후 2021년과 2022년 가나안신용협동조합 앞으로 근저당권이 설정됐고, 2025년 해당 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준은 2021년 설정된 채권최고액 300,000,000원의 근저당권입니다. 후순위 채권최고액 240,000,000원의 근저당권과 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 토지 및 여러 용도의 건축물이 결합된 일괄매각이므로, 등기권리가 말소된다는 사실만으로 토지 이용과 건물 활용에 관한 모든 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경431 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 491-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 다세대주택, 펜션, 사무실, 창고 등 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사가주건설 (2020.11.30. 소유권이전) |
| 감정가 | 1,503,873,580원 |
| 최저매각가 | 515,829,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 34.3% |
| 신청채권자 | 가나안신용협동조합 |
| 청구액 | 504,740,619원 |
| 입찰보증금 | 최신 매각공고 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 관정 포함 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 현장 권리는 별도 확인
말소기준권리는 2021.03.08. 접수된 을구 3번 가나안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 2022.06.23. 설정된 을구 4번 근저당권 240,000,000원도 같은 채권자 앞으로 설정돼 있습니다. 두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
과거 등기에는 여러 차례의 경매개시결정, 가압류, 가처분, 압류 및 회생 관련 이력이 존재합니다. 이 가운데 2009년 경매 관련 권리와 가압류·가처분 등은 2011년 경매 매각에 따라 말소됐고, 2013년 평창영월정선축산업협동조합의 근저당권은 2020년 경매 매각으로 말소됐습니다. 현재의 권리 인수 여부를 판단할 때 이미 말소된 과거 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 34%, 실제 시세 검증은 별개
감정가는 1,503,873,580원이고, 3회 유찰을 거친 현재 최저매각가는 515,829,000원입니다. 감정가 대비 현재 최저가 비율은 약 34.3%입니다. 추가 유찰 시 매각가격과 배당 부족액은 다음과 같이 변화합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
515,829,000원 | 508,270,710원 | 31,729,290원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
361,080,300원 | 355,225,176원 | 184,774,824원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
252,756,209원 | 248,417,622원 | 291,582,378원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 504,740,619원에 대해 예상 배당액이 508,270,710원으로 산정돼 청구액 충족으로 표시됩니다. 반면 4회 또는 5회 유찰 시나리오에서는 예상 배당액이 청구액에 미달합니다. 이는 배당 추정상의 차이이며, 각 회차의 매수인 인수 예상액은 동일하게 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 515,829,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,558,290원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 가나안신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 가나안신용협동조합 | 240,000,000원 | 208,270,710원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 540,000,000원 | 508,270,710원 |
| 채권자 미배당 | — | 31,729,290원 |
근저당 채권최고액을 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다. 실제 배당액과 순위는 확정 채권액 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 현장·이용상태 분석 (감정요항표 및 매각물건명세서 기준)
- 입지. 평창군 대관령면 차항리 소재 춘두목 마을 북측 근거리에 위치합니다. 주변은 산간 농경지 및 농가주택 등이 소재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 물건 또는 물건 인근까지 차량 접근이 가능하지만, 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 접도. 동측 및 북측으로 약 6미터 비포장도로와 접합니다.
- 토지 형상. 남서측으로 하향 경사진 부정형 토지이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 목록별로 보전관리지역과 생산관리지역 등이 포함됩니다. 준보전산지에 해당하는 토지도 있어 개별 토지별 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록 9는 공부상 임야이나 현황은 주상용지로 이용 중입니다.
- 건물 용도. 목록 14~23은 공부상 다세대주택이나 현황은 펜션으로 보입니다. 매각물건명세서 비고에는 목록 24·25가 사무실 및 창고 등으로 이용 중인 것으로 표시됩니다.
- 건축 및 설비. 일반철골구조 단층건물, 경사지붕, 판넬 마감 등의 구조가 기재돼 있으며 기본적인 급·배수, 위생 및 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 관정이 포함됩니다. 보일러실과 정화조시설은 각 다세대주택 및 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 부속시설. 토지 지상의 석축과 자연생 입목 등은 토지에 포함하여 평가됐으며, 건물에 부착된 차양·난간·계단 시설은 건물에 포함하여 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 현장 확인. 목록 1~13의 분묘 소재 여부와 분묘기지권 성립 가능성을 확인하세요. 분묘가 실제 존재한다면 이용 범위와 처리 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 경계 측량. 인접 토지와의 정확한 경계를 확인하고, 실제 이용면적 및 건축물·시설물의 위치를 매각목록과 대조하세요.
- 공부·현황 용도 대조. 공부상 다세대주택인 건물의 펜션 이용 현황, 목록 9의 임야와 주상용지 간 차이, 사무실·창고의 실제 사용상태를 확인하세요.
- 건축물별 권리 확인. 확인된 집합건물 등기와 일괄매각 목록의 관계를 대조하고, 각 토지·건물의 소유관계 및 매각 포함 여부를 확인하세요.
- 점유·임대관계 조사. 실제 이용자, 점유자, 운영주체 및 임대차 관계를 조사하세요. 숙박시설로 사용 중인 부분은 운영과 점유의 구분도 필요합니다.
- 부속시설 확인. 제시외 관정, 보일러실, 정화조시설, 석축, 차양·난간·계단 등의 위치와 현황을 확인하세요.
- 가격 타당성 검토. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 토지·건축물별 가치와 실제 활용 가능성 및 향후 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 515,829,000원, 4회 유찰 시 361,080,300원, 5회 유찰 시 252,756,209원의 가격과 현장 위험을 함께 비교하세요.
- 원본 및 매각조건 재확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 매각공고를 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔지만, 확인해야 할 것은 가격보다 많다”
이 사건은 감정가 1,503,873,580원에서 현재 최저매각가 515,829,000원까지 내려온 3회 유찰 일괄매각 물건입니다. 확인된 등기상 근저당권들은 매각으로 소멸하고, 예상배당표에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 분묘기지권 성립 가능성과 토지 경계 확인 필요성이 기재돼 있고, 일부 건물은 공부상 다세대주택이지만 현황은 펜션으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 토지와 건물의 위치·용도·이용상태, 임대 및 점유관계를 확인하지 않은 상태에서는 실질적인 취득 위험을 확정하기 어렵습니다.
더구나 현재 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 큰 폭의 하락을 곧바로 가격 메리트로 평가하기도 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐에 앞서 무엇을 정확히 취득하고, 그 토지와 건축물을 실제로 어떻게 사용할 수 있느냐입니다. 현장 실사, 매각목록 대조, 분묘 및 경계 확인을 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
