춘천지방법원 2025타경516. 정선군 사북읍 사북리의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 이용상태는 근린생활시설 및 단독주택, 창고 등이며, 건물은 철근콘크리트조를 포함한 3층 구조입니다. 말소기준은 2002년 11월 21일 사북신용협동조합 근저당권이고, 2025년에 등기된 정선군 압류, 강원신용보증재단 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 사람은 이화섭 1명입니다. 전입일은 2014년 2월 17일로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 자료상 매수인이 승계할 보증금은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 대항력 임차보증금이 아니라 물건의 실제 범위·경계와 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경516 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 사북읍 사북리 284-57, 284-74, 산72-41 · 강원특별자치도 정선군 사북읍 소금강로 3616 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택, 창고 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조·벽돌구조·일반(경량)철골구조·일반목구조 · 슬라브 및 경량철골지붕 · 3층 |
| 토지 | 대 · 258.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 조순자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 513,465,000원 / 251,598,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 258,887,083원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 사북신협 근저당
말소기준권리는 2002.11.21. 을구 1번 사북신용협동조합 근저당권입니다. 최초 기재 채권최고액은 91,000,000원입니다. 이후 2008.02.21.에는 같은 근저당권에 채권최고액 360,000,000원으로 변경한 등기가 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이화섭 | 2014.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이화섭의 전입신고는 말소기준권리인 2002.11.21.보다 늦은 2014.02.17.입니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 확정할 수 없지만, 매수인 인수위험과는 구분해서 봐야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 시세가 없다
감정가는 513,465,000원, 현재 최저매각가는 251,598,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 그러나 동일하거나 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 단순 공동주택이 아니라 토지와 근린생활시설·단독주택·창고 등이 섞인 구조이고, 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 감정가 대비 비율보다 실제 이용상태, 건물별 가치, 토지 경계와 현황 일치 여부가 가격 판단에 더 직접적인 변수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,322,372원 |
| 을구 1번 근저당권 · 사북신용협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 강원신용보증재단 | 30,138,000원 | 30,138,000원 |
| 갑구 15번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,476,073원 | 11,476,073원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,661,555원 |
현재 배당가정에서는 총 채권 132,614,073원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 114,661,555원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당 변경기재와 배당가정의 금액 차이는 별도 원본 확인이 필요합니다.
3회 유찰 시 매각가는 176,118,600원이고 채권 132,614,073원이 전액 배당돼 소유자 잔여 40,238,867원이 남습니다. 4회 유찰 시 매각가는 123,283,019원으로 낮아져 채권자 총 지급액이 120,757,057원에 그치고 11,857,016원 미배당이 생깁니다. 이 경우에도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 현황·지적 리스크 — 이 사건의 핵심 확인사항
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 반지하. 목록2 건물의 1층 부분은 반지하 형태입니다.
- 공부와 현황. 목록2 건물은 공부상 사북리 284-57, 284-74, 산72-41번지이나 현황은 284-57번지 지상에 소재합니다.
- 지적경계. 목록1·3·4는 인접 토지와 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계를 입찰 시 확인해야 합니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 단독주택, 창고 등으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사북중고등학교 남동측 인근이며, 노변에는 근린생활시설, 후면에는 단독주택 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 토지. 258.0㎡의 대지로 주상용, 평지, 사다리형이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 폐광지역진흥지구에 포함됩니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며 도로구역에 접합니다.
- 공시지가. 290,400원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 대조. 2002년 최초 채권최고액 91,000,000원과 2008년 변경기재 360,000,000원의 관계를 최신 등기와 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 목록1·3·4와 인접 토지의 지적경계가 불분명하므로 지적도·현황측량 등으로 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 위치 확인. 목록2는 공부상 284-57, 284-74, 산72-41이나 현황은 284-57 지상에 소재한다고 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 이화섭은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황을 최종 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 주변 토지·근린시설·주택의 개별 가격을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건은 매수인이 떠안을 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 실제 임차인 이화섭도 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없습니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 그렇다고 현재 최저가 251,598,000원이 곧바로 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 물건 자체도 토지·근린생활시설·단독주택·창고·제시외 건물이 결합된 형태입니다. 여기에 지적경계 불분명과 공부상 필지·현황 소재지 확인 문제가 있으며, 근저당 변경기재와 예상배당표의 금액도 서로 다릅니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 보류, 현장·원본 확인은 필수입니다.
