인수 0원에 최근 시세의 68.3% — 경산 정평현대타운 203호

대구지방법원 2025타경1040. 경산시 정평동 ‘정평현대타운’ 110동 2층 203호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현 소유자 신현영은 2021년 12월 10일 매매를 원인으로 2022년 1월 3일 거래가액 280,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 진량농업협동조합의 채권최고액 168,000,000원 근저당과 박철권의 채권최고액 200,000,000원 근저당이 차례로 설정됐고, 이후 가압류 3건이 붙은 뒤 진량농업협동조합이 임의경매를 신청한 구조입니다.

말소기준은 2022년 1월 3일 접수번호 51번의 진량농업협동조합 근저당입니다. 박철권 근저당은 같은 날 접수됐지만 접수번호 52번으로 말소기준보다 뒤이며, 신용보증기금·경북 신용보증재단·이재근의 가압류와 경매개시결정도 모두 후순위입니다. 따라서 제시된 권리관계 기준으로 낙찰자가 인수하는 등기상 권리는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 68.3%

현대타운 전용 84.99㎡의 최근 실거래 12건은 2025년 11월부터 2026년 5월까지 223,000,000원~280,000,000원에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 249,208,333원이고, 최신 거래는 2026년 5월의 280,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 170,100,000원으로, 최근 12개월 평균의 68.3%입니다.

감정가 243,000,000원도 최근 평균보다 낮지만, 1회 유찰로 최저가가 170,100,000원까지 내려오면서 가격 차이가 크게 벌어졌습니다. 특히 같은 2층의 2026년 3월 거래가 255,000,000원, 2026년 1월 거래가 235,000,000원으로 확인돼 저층이라는 점을 반영하더라도 현재 최저가는 최근 거래 범위 아래에 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)

채권총액 409,907,500원 중 166,918,600원이 배당되고, 미배당액은 242,988,900원입니다. 미배당 후순위 채권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 배당 변화

낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 권리관계에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 143,694,608원이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 배당액 116,603,019원으로 청구액에 미달합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구도시철도 2호선 정평역 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·노선상가·업무용 빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장과 지하철역이 있습니다. 간선도로 접근성도 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 남측은 왕복 10차선 도로, 동측·서측·북측은 왕복 2차로 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며 광로3류·중로3류·소로2류와 접하고, 상대보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
• 토지. 아파트 부지로 이용되는 평지이며 공시지가는 1,510,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 20층 건물로 급배수·위생·도시가스 난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 973세대 단지이고 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 1996년 사용승인과 2층이라는 개별 조건을 가격에 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대열람을 통해 실제 점유자와 임차관계를 확인하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리 범위와 비용을 별도로 반영하세요.
• 저층 가격 보정. 같은 면적의 2층 거래가 존재하지만 층·향·상태 차이를 고려해 최근 평균을 그대로 목표가로 사용하지 마세요.
• 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분을 포함한 체납 관리비와 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 당해세와 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당이므로 법원의 배당요구 종기와 채권신고 내용을 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.27.이며, 입찰 판단 전 최신 등기와 법원 서류를 다시 발급받아 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 거래 아래

이 물건의 핵심은 복잡한 권리관계가 아니라 현장 확인을 전제로 한 가격 차이입니다. 진량농업협동조합 근저당이 말소기준이고 뒤에 설정된 박철권 근저당과 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 제시된 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

현재 최저가 170,100,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 249,208,333원의 68.3%이며, 최근 실거래 최저가 223,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격만 보면 검토 가치가 높지만, 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았다는 점은 남아 있습니다. 결론은 권리 합격·가격 경쟁력 있음·현장 점유와 수리비 확인 필수입니다.