실질취득 1.19억은 최근 실거래의 70% — 다만 말소이력과 배당표의 교차확인이 필요하다

대구지방법원 2025타경1053. 칠곡군 동명면 기성리 ‘한티한우리타운’ 101동 303호, 전용 71.0544㎡의 다세대 물건으로 감정 이용상태는 연립주택입니다. 김창회가 2024년 7월 3일 매매를 원인으로 170,000,000원에 취득하고, 2024년 8월 2일 소유권이전과 함께 아이엠뱅크에 채권최고액 115,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 아이엠뱅크 근저당이 현재 확인되는 말소기준권리이며, 이후 이상현 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격은 눈에 띕니다. 감정가와 최근 12개월 평균, 최신 실거래가가 모두 170,000,000원인데, 1회 유찰 최저가는 119,000,000원입니다. 확인된 인수금액이 없으므로 최저가와 실질취득이 같고, 최근 거래 기준으로 51,000,000원 낮은 수준입니다. 전체 실거래 평균 160,833,333원과 비교해도 74.0%에 불과합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 기준권리는 아이엠뱅크

등기 순서만 보면 2017년 농협은행 근저당 2건과 2018년 장진민 전세권이 아이엠뱅크 근저당보다 앞섭니다. 그러나 농협 근저당 1번은 2017년 8월 7일, 농협 근저당 2번은 2018년 6월 21일 각각 일부포기를 원인으로 말소됐고, 장진민 전세권도 2019년 10월 17일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 등기 흐름에서는 2024년 8월 2일 아이엠뱅크 근저당이 말소기준권리가 됩니다.

그 뒤 2024년 11월 4일 설정된 이상현 근저당 60,000,000원과 2025년 8월 21일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 삼성카드 가압류 19,500,160원은 2025년 9월 9일 등기됐지만 2025년 9월 25일 해제돼 이미 말소됐습니다.

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 전입세대·확정일자·사업자등록 여부는 별도로 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견되더라도 곧바로 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상 상태로 두고 서류를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐도 70%

한티한우리타운 전용 71.05㎡의 확인된 실거래 6건입니다. 최근 12개월 평균은 170,000,000원, 최신 거래 역시 2024년 7월 170,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.8% 높은 흐름으로 집계됐습니다.

전체 거래 범위는 140,000,000원부터 170,000,000원까지이며, 전체 평균은 160,833,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 그 기준에서도 실질취득 119,000,000원은 170,000,000원의 70.0%로, 최근 시세보다 51,000,000원 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

시뮬레이션상 총 채권액은 2,814,500,160원, 총 배당액은 116,534,000원, 미배당액은 2,697,966,160원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 미배당액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아니며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 배당 시나리오

신청채권자 이상현의 청구액은 23,000,000원이지만 세 시나리오 모두 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 이 역시 앞선 농협 근저당을 배당대상으로 전제한 결과이므로, 말소이력의 실제 효력에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 303호입니다.
• 입지. 칠곡군 동명면 기성리 바재말마을 북동측 인근으로, 주변은 전원주택·상가·농촌취락·국립공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 수단 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 단지 북서측과 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 남서하향 완경사지의 자루형 토지로 연립주택 부지로 이용 중이며, 토지면적은 3,091㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역 및 전 축종 제한 가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가는 265,400원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 승강기·난방·급배수·전기설비를 갖추고 있습니다.
• 환금성. 28세대 소규모 단지이고 확인된 실거래가 6건에 그쳐, 향후 매도기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농협 근저당 말소 범위. 을구 1번과 2번 근저당의 일부포기 말소가 본 호실에 미치는 효력을 최신 등기 원본에서 확인하세요.
• 전세권 말소. 장진민 전세권은 2019.10.17. 해지를 원인으로 말소된 것으로 나타나지만, 최신 등기와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자와 보증금 자료를 확인하세요.
• 가격 기준. 인수 0원이 확인되면 실질취득 119,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 70.0%입니다. 권리 확인비용과 명도비용을 반영해 상한을 정하세요.
• 소규모 단지 환금성. 28세대 단지이고 경매 매각률 0.0%로 집계돼 있으므로 단기 매도 전제의 입찰은 피하는 것이 안전합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 실거래 원본을 서로 대조하세요.

맺으며 — 가격은 매력, 권리는 확인 후 확정

이 물건의 숫자만 보면 경쟁력이 뚜렷합니다. 감정가와 최근 실거래가가 170,000,000원인데 최저가는 119,000,000원이고, 계산된 인수액도 0원입니다. 따라서 실질취득은 최근 거래의 70.0%로, 가격 면에서는 충분한 여유가 있습니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래군보다 8.8% 높아 하락 추세로 볼 근거는 없습니다.

다만 등기상 말소된 농협 근저당과 전세권이 예상배당표에는 살아 있는 채권처럼 반영돼 있습니다. 여기에 임대관계 미상과 28세대 소규모 단지의 환금성까지 고려해야 합니다. 결론은 “가격은 합격, 권리는 원본 확인 후 합격”입니다. 말소이력과 점유관계를 명확히 해소해 매수인 인수 0원을 확정할 수 있을 때, 119,000,000원의 가격 메리트가 온전히 살아납니다.