춘천지방법원 2025타경1397. 정선군 화암면 화암리 986, 도로명 오산2길 48 소재 물건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 목조 아스팔트슁글지붕 단층으로, 외벽은 비닐사이딩, 내벽은 벽지 등, 바닥은 장판지 등, 창호는 플라스틱새시 2중창입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
권리의 기준점은 2013.05.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 남아 있는 국세 압류, 주식회사 리더스 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 윤장석이 본건 기호2번 전부를 점유하는 것으로 나타나는데, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력 없는 임차인으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1397 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 986 · 강원특별자치도 정선군 화암면 오산2길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 629.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 19,300원/㎡ |
| 소유자 | 윤남국 · 2013.05.30. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 114,436,000원 / 56,074,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 29,001,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 미확정
2013.05.30. 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2019년 국세 압류, 2025년 국세 압류와 리더스 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 등기권리는 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤장석 | 본건 기호2번 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 보증금을 다른 채권과 합산하거나 인수액을 확정하지 않았습니다.
③ 유찰 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 56,074,000원으로 감정가 114,436,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 39,251,800원, 4회 유찰 시 27,476,260원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 물건은 화암동굴 북서측 인근 농촌지대에 있고, 주위가 농경지·농가주택·자연림으로 형성되어 있습니다. 실거래 가격이 아니라 감정가 대비 유찰률만 확인되는 상황이므로, 49%라는 숫자 자체를 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,074,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,409,332원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 54,664,668원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 리더스 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 110,000,000원 중 예상 배당 54,664,668원, 미배당 55,335,332원입니다. 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 윤장석의 보증금과 대항력도 확정되지 않았으므로 실제 배당·인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각범위 — 일괄매각과 제외물건을 분리해서 봐야 한다
- 일괄매각. 본건은 일괄매각으로 진행됩니다.
- 제시외 설비. 제시외 태양광발전설비가 포함됩니다.
- 토지 포함 평가. 토지 지상의 조경석·조경수·화단 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
- 매각 제외. 목록1 토지와 인접토지에 걸쳐 있는 경량철골조 강판지붕 단층 차양 창고 및 그 내부 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.
- 입찰 전 현장 확인. 매각대상과 제외 구조물의 위치·경계가 실제 이용에 어떤 영향을 주는지 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 소재 화암동굴 북서측 인근이며, 농경지·농가주택·자연림 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 인근 버스정류장과 거리 및 운행빈도를 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 토지면적 629.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고, 준보전산지에 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호 3·4의 공부상 지목은 전이지만 일부가 현황 도로 및 구거입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤장석 전입일 확인. 말소기준일 2013.05.30.과 비교해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 가능성과 미배당 보증금의 승계 여부를 판단하는 핵심입니다.
- 제외물건 현장 대조. 차양 창고와 컨테이너 3동이 매각에서 제외되므로 토지·건물 사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 인접토지에 걸친 구조물이 존재하고 일부 토지의 공부상 지목과 현황이 다르므로 경계와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 최저가는 감정가의 49%지만 이를 곧바로 시세 할인율로 해석하지 말고 점유자 인수 가능액과 농촌 단독주택·토지의 환금성을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 임차관계 확인이 먼저”
등기부 구조만 보면 어렵지 않습니다. 2013년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 현재 남은 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖입니다. 윤장석이 본건 기호2번 전부를 점유하고 있지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 승계를 모두 확정할 수 없습니다.
게다가 목록1 토지와 인접토지에 걸친 차양 창고 및 컨테이너 3동은 매각에서 제외되고, 일부 토지는 공부상 전이지만 현황 도로·구거입니다. 최저가는 56,074,000원까지 내려왔지만 이 숫자만으로 가격 우위를 평가하기보다 점유자의 보증금·전입일, 매각 제외 구조물과 토지 경계, 실제 현황을 먼저 닫아야 하는 사건입니다. 결론은 등기권리는 단순, 실질 인수와 현장은 보류. 2회 유찰 49%라는 숫자보다 미확정 권리를 먼저 확인해야 합니다.
