춘천지방법원 2025타경1397. 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 986 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 등기 흐름의 중심은 소유자 윤남국이 2013.05.30. 임의경매로 소유권을 취득한 날 설정된 신한은행 근저당 60,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고 이후의 국세 압류·리더스 가압류·현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 윤장석이 ‘본건 기호2번 전부’를 점유하는 것으로 나타나지만, 전입신고일·보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수도 없고, 반대로 ‘인수 없음’이라고 확정할 수도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 등기권리 기준 계산으로 읽어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

현재 소유권은 2013.05.30. 윤남국에게 이전됐고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 2019년 국세 압류, 2025년 국세 압류, 리더스 가압류 50,000,000원과 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸합니다. 2024년 리더스의 강제경매개시결정은 2025.08.18. 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 대상 1명, 대항력은 ‘가능·미상’

실제 점유·임차 조사 대상은 1명입니다. 윤장석은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사돼 있습니다. 다만 전입일이 확인되지 않아 2013.05.30. 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 판단할 수 없고, 보증금과 확정일자도 미상이라 우선변제권과 매수인 승계금액 역시 산정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가 114,436,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 39,252,000원, 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 동일·인근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

특히 본건은 도심 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 물건이 아니라, 화암동굴 북서측 인근의 농경지·농가주택·자연림이 섞인 농촌지대에 위치합니다. 대중교통도 다소 불편한 것으로 평가돼 감정가 대비 할인율과 실제 환금성을 같은 개념으로 보면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,252,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권 총액 110,000,000원 중 38,145,464원이 배당되고 71,854,536원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 윤장석의 보증금·대항력 여부가 확인되면 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 매각범위 — 포함물과 제외물을 반드시 구분

• 일괄매각. 본건은 일괄매각으로 진행됩니다.
• 태양광발전설비. 제시외 태양광발전설비는 매각에 포함됩니다.
• 조경 요소. 토지 지상의 조경석·조경수·화단 등은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
• 매각 제외. 목록1 토지와 인접토지에 걸쳐 있는 경량철골조 강판지붕 단층 차양 창고와 그 내부의 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.
• 현장 경계 확인. 제외되는 창고가 본건 토지와 인접 토지에 걸쳐 있으므로 실제 경계·사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화암동굴 북서측 인근이며, 주위는 농경지·농가주택·자연림 등으로 형성된 농촌지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 목조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로, 외벽은 비닐사이딩, 내벽은 벽지 등, 바닥은 장판지 등, 창호는 플라스틱새시 2중창입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 629.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 19,300원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고, 준보전산지와 접합니다.
• 공부 차이. 일련번호 3·4의 공부상 지목은 전이나 일부 현황은 도로 및 구거입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 선순위 여부. 윤장석의 전입신고일을 확인해 2013.05.30. 말소기준보다 빠른지 반드시 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자. 보증금과 확정일자를 확인해 우선변제와 낙찰자 승계 가능 금액을 다시 계산해야 합니다.
• 배당요구. 배당요구 여부와 실제 배당 가능액까지 확인해야 미배당 보증금의 인수위험을 판단할 수 있습니다.
• 제외물건. 경량철골조 차양 창고와 컨테이너 3동은 매각에서 제외되므로 토지 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 공부상 전인 일부 토지가 현황 도로·구거로 이용되는 부분을 확인해 실제 사용가능 면적과 접근 조건을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지의 실제 거래와 매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 미상 임차인과 현장 범위”

이 물건의 등기권리 구조만 보면 2013년 신한은행 근저당 이후 권리가 소멸하는 형태라 비교적 읽기 쉽습니다. 그러나 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소는 따로 있습니다. 윤장석의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 최종 인수액을 확정할 수 없고, 창고·컨테이너가 매각에서 제외되며 일부 토지는 공부와 현황이 다릅니다.

가격도 마찬가지입니다. 3회 유찰로 39,252,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 농촌지대의 교통 조건과 매각 제외 시설, 토지 현황 차이까지 함께 검토해야 실제 환금성을 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 핵심은 더 낮은 입찰가를 찾는 것이 아니라 임차관계와 현장 경계를 먼저 확정하는 것입니다.