대구지방법원 2025타경8397. 대구 수성구 만촌동 855-22에 있는 토지 148.2㎡와 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 일괄매각 사건입니다. 건물은 1987.12.08 사용승인됐고, 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 목록상 1층 용도는 주택이나 현황은 근린생활시설이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2022.11.08 설정된 대구대건신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 조영숙 명의의 소유권이전청구권 가등기는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8397 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 855-22 · 대구광역시 수성구 교학로4길 54 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 · 토지 148.2㎡ |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1987.12.08 |
| 소유자 | 박성호 (2024.02.01 상속, 2026.01.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,432,571,760원 / 1,002,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 대구대건신용협동조합 / 517,225,352원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 선순위다
1998.12.07 설정된 심필화 명의 근저당은 2003.04.02 말소됐고, 2013.06.12 설정된 남부새마을금고 근저당도 2022.10.31 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2022.11.08 대구대건신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 이후 극동자산대부와 이엠파이낸셜대부로 이전됐고 관련 근질권·질권이 설정됐으나, 모두 동일한 5번 근저당권에 부수된 권리관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤영원 | 1층 | 2022.06.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·금액 미상 |
| 김휘성 | 점유 부분 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2025.08.01 승계 가능·금액 미상 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 김휘성은 2025.08.01 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 윤영원은 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘저렴하다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 1,432,571,760원의 70%인 1,002,800,000원입니다. 그러나 비교 가능한 동일·인근 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 남아 있어 가격 메리트는 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,002,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,428,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 심필화 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 남부새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 130,372,000원 |
배당안은 당해세·임차인 최우선변제와 미상 임차보증금을 반영하지 않은 수치입니다. 따라서 표의 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 실제 결과와 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만촌3동행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 학교·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측 인근에 지하철 2호선 담티역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 1층은 목록상 주택이나 현황은 근린생활시설입니다.
- 토지. 대지 148.2㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 4,088,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역·비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다.
- 건물상태. 사용승인일은 1987.12.08이며, 공부와 현황의 차이는 1층 이용상태 외에는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확보. 윤영원·김휘성의 보증금, 계약기간, 임대차 범위, 임대인과의 계약관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 두 임차인의 확정일자 유무와 날짜에 따라 우선변제 순위가 달라집니다.
- 배당요구 확인. 김휘성은 2025.08.01 배당요구가 확인되지만, 윤영원의 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 매수인 인수액 계산. 보증금과 배당가능액을 확인한 뒤 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2026.03.18 조영숙 명의 소유권이전청구권 가등기의 원인과 담보가등기 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당표 대조. 2003년과 2022년에 말소된 근저당이 배당안에 포함된 사유를 법원 기록과 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 용도·제시외 건물 확인. 1층의 공부상 용도와 현황이 다르고 제시외 건물이 포함되므로 건축물대장·현황도·인허가 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 1층과 2층의 실제 점유자, 영업 여부, 주거 사용 범위와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 보증금이 더 크다”
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2022.11.08 근저당 이후의 경매개시결정과 가등기는 매각으로 소멸합니다. 하지만 말소기준보다 앞선 전입자 2명의 임차보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 금액과 최종 취득원가를 산정할 수 없습니다.
현재 최저가 1,002,800,000원은 감정가의 70%지만, 실거래 비교 근거가 없고 미배당 임차보증금이 추가될 수 있습니다. 게다가 등기상 말소된 근저당이 예상배당안에 포함돼 있어 배당관계도 재검증이 필요합니다. 결론은 명확합니다. 임차보증금과 확정일자, 실제 배당순위가 확인되기 전에는 입찰 보류. 이 물건은 최저가가 아니라 미상 인수액이 승부처입니다.
