대구지방법원 2025타경8568. 대구 동구 중대동 ‘더 테라스 80’의 다세대주택으로, 감정평가 이용상태도 다세대주택입니다. 소유자 박병수 씨는 2021년 12월 10일 거래가 4.99억에 소유권을 취득했고, 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의 채권최고액 3.324억의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 2025년 7월 8일 삼성생명보험의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기부만 보면 말소기준보다 앞서 설정됐던 가처분과 압류가 눈에 띄지만, 해당 권리들은 2020년 1월 모두 등기상 말소됐습니다. 신탁등기도 순차적으로 말소돼 현재 소유권은 박병수 씨에게 있습니다. 따라서 현재 등기상 매수인이 승계할 선순위 권리는 확인되지 않습니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 배경진 씨와 ‘미전입’으로 표시된 주거 점유 관련 기재가 있으나 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8568 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 중대동 1142, 1143, 1144, 1145, 1146, 1147-1, 1148-3 더 테라스 80 2 201호 · 도로명 대구광역시 동구 서촌로 62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 2019.02.28 사용승인 |
| 소유자 | 박병수 (2021.12.10. 거래가 499,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 244,300,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 280,500,042원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 규모 | 더테라스80 · 30세대 |
① 권리 흐름 — 등기부는 정리, 점유는 미확정
2019년에 설정된 김진원 씨의 가처분, 이진우·주형준 씨의 가처분 및 대구광역시 동구의 압류는 말소기준권리보다 앞선 등기였지만, 각각 2020년 1월 등기상 말소됐습니다. 코리아신탁과 우리자산신탁 명의의 신탁등기도 말소됐고, 2021년 12월 10일 박병수 씨에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 매각으로 소멸할 핵심 권리는 같은 날 설정된 삼성생명보험 근저당권과 이후의 경매개시결정입니다.
점유·임차인 확인표
| 점유 관련 기재 | 점유 부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배경진 | 2동 201호 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 미전입 | 주거 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
가격 판단에서 전체 거래 평균 373,566,666원을 그대로 적용하면 안 됩니다. 거래 표본에는 81.19㎡와 118.36㎡가 함께 섞여 있고, 중개자료의 대상면적 41.9425㎡와도 일치하지 않습니다. 특히 2021~2023년의 4.60억~5.00억 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 81.19㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2024.06 | 81.19㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2024.05 | 118.36㎡ | 1 | 296,800,000원 |
| 2024.01 | 81.19㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2023.12 | 81.19㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2023.08 | 81.19㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2023.01 | 118.36㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2023.01 | 118.36㎡ | 1 | 467,000,000원 |
| 2023.01 | 118.36㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2022.01 | 118.36㎡ | 1 | 500,000,000원 |
| 2022.01 | 118.36㎡ | 1 | 460,000,000원 |
| 2021.11 | 118.36㎡ | 1 | 499,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.19㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 230,000,000원입니다. 현재 최저매각가 244,300,000원은 이보다 14,300,000원 높고, 최근 12개월 평균의 106.2%입니다. 더욱이 최근 가격은 과거 거래군보다 40.5% 하락한 추세입니다. 면적이 일치하지 않아 직접적인 동일 조건 비교는 어렵지만, 현재 최저가를 두고 ‘최근 시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,220,200원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험 | 332,400,000원 | 240,079,800원 |
| 근저당 미배당 | - | 92,320,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,220,200원을 제외한 240,079,800원이 삼성생명보험 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 92,320,200원이 미배당됩니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유 관련 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 임차보증금 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 244,300,000원 | 240,079,800원 | 92,320,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 171,010,000원 | 167,815,860원 | 164,584,140원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 119,706,999원 | 117,231,101원 | 215,168,899원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구서촌초등학교 서측 인근으로, 주변은 타운하우스·농경지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 2층 건물이며, 2019.02.28. 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·화재탐지기·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 서측 폭 약 6미터 포장도로에 접하며, 7필지 일단의 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 자연녹지지역·고도지구(2층 이하)·가축사육제한구역에 해당하며, 일부 토지는 농지법 적용 여부와 하천구역 관련 확인이 필요합니다.
- 환금성. 30세대 규모이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 1회·낙찰률 0%로 나타나 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입일 확인. 배경진 씨와 ‘미전입’ 기재의 전입신고일이 말소기준일 2021.12.10.보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유 관련 기재의 실제 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인돼야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 점유관계 구분. 두 기재가 각각 별도의 점유관계인지, 같은 주거 점유관계를 다르게 표시한 것인지 현황조사와 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 373,566,666원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 230,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 면적 차이 반영. 참고 실거래 면적 81.19㎡·118.36㎡는 중개자료 대상면적 41.9425㎡와 일치하지 않으므로 직접 비교만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 회차별 위험 재계산. 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 그 미배당액만큼 실질취득비용이 증가할 수 있습니다.
- 배당표 보완. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당가능액을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리됐지만, 현재 가격은 안전하지 않다”
이 물건의 등기부는 처음 보이는 것보다 정리돼 있습니다. 2019년의 가처분과 압류는 2020년에 말소됐고, 신탁등기도 모두 말소됐습니다. 삼성생명보험 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 인수 구조는 단순합니다.
그러나 등기부가 깨끗하다는 이유만으로 안전형 물건으로 평가할 수는 없습니다. 배경진 씨와 ‘미전입’으로 기재된 주거 점유관계의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이라, 대항력과 승계액을 계산할 수 없습니다. 확인된 인수액을 제외한 실질취득 하한 2.443억도 최신 거래 및 최근 12개월 평균 2.30억보다 높고, 최근 가격은 과거 대비 40.5% 하락했습니다.
등기는 통과, 점유는 미확정, 가격은 보류. 현재 회차에서 ‘감정가 대비 30% 할인’만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 전입일과 보증금이 확인되기 전까지 실질취득비용의 상한을 알 수 없으며, 확인된 비용만으로도 최근 참고 시세 이상입니다.