1회 유찰로 최근 시세 아래, 다만 ‘점유 미상’은 확인해야 한다 — 대구 한신중앙 1306호

대구지방법원 2025타경8603. 대구 북구 태전동 ‘한신중앙아파트’ 201동 13층 1306호, 전용 47.25㎡ 아파트입니다. 이인호가 2012년 11월 26일 거래가 92,000,000원에 취득했고, 2013년 12월 11일 칠곡농업협동조합 앞으로 채권최고액 82,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 칠곡농업협동조합의 추가 근저당과 케이비국민카드 가압류, 세금 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격은 감정가 92,000,000원에서 한 차례 유찰돼 64,400,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 최근 거래는 75,000,000원부터 90,000,000원 사이이고 최근 12건 평균은 82,833,333원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 77.7%이며, 최신 거래 79,000,000원보다도 14,600,000원 낮습니다. 현재 회차에는 가격 여유가 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 존속권리 기준 인수 0원

등기부에는 말소기준보다 앞선 과거 근저당·압류·가압류가 다수 나타나지만, 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 1993년 한국주택은행 근저당은 2002년 4월 13일 말소됐고, 범신새마을금고·국민은행·강북새마을금고의 과거 근저당도 2005년부터 2013년 사이 모두 말소됐습니다. 대구신용보증재단 가압류 역시 2012년 11월 21일 해제됐습니다.

따라서 현재 기준 말소기준은 2013.12.11. 칠곡농업협동조합 근저당 82,800,000원입니다. 이후 칠곡농업협동조합 추가 근저당 10,800,000원 및 3,600,000원, 케이비국민카드 가압류 22,796,450원, 2025년 세금 압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 77.7%

한신중앙 전용 47.25㎡의 2026년 1월부터 6월까지 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균과 전체 평균은 모두 82,833,333원이며, 최신 거래는 2026년 6월 79,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 75,000,000원~90,000,000원입니다. 감정가 92,000,000원은 최근 최고 거래보다도 2,000,000원 높았지만, 한 차례 유찰되면서 최저가가 64,400,000원까지 낮아졌습니다. 현재 최저가는 최근 거래 최저액보다 10,600,000원 낮고, 최근 평균과 비교하면 18,433,333원의 간격이 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 산정)

산정상 채권 총액은 278,506,450원, 예상배당은 62,840,800원, 미배당은 215,665,650원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 배당 부족액

채권자 미배당액은 유찰될수록 증가하지만, 산정된 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확인되지 않은 점유자나 별도의 대항력 임차인이 실제로 존재할 경우에는 이 결론이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 대구과학대학교 북측 인근으로, 주변은 대규모 고층아파트와 학교·금융기관·근린생활시설·생활편익시설이 있는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 왕복 2차선, 북측 왕복 6차선, 남측 및 남서측 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 13층이며 승강기·소방·위생·급배수·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 892세대 단지이며 2026년 1~6월 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래 범위는 75,000,000원~90,000,000원입니다.
• 내부 확인 한계. 현장조사일 소유자와 거주인이 부재해 내부 현황은 동유형 물건의 표준적 이용상황을 상정해 작성됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계와 실제 거주자가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람 및 현장 확인을 서로 대조해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 유무는 미상입니다.
• 과거 말소등기 확인. 등기부의 과거 근저당과 가압류는 후속 말소등기가 있으므로 말소 표시와 현재 유효사항을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 산정표에는 말소된 과거 권리가 포함돼 있습니다. 실제 배당요구와 채권 잔존 여부는 법원 기록을 기준으로 판단해야 합니다.
• 세금 압류. 세금 압류 이력이 있으며 당해세 해당분은 배당에서 우선 차감될 수 있습니다. 조세채권의 종류와 금액을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 내부를 직접 확인하지 못한 감정입니다. 수리 필요 여부와 설비 상태를 확인한 뒤 최근 거래와 비교해야 합니다.
• 가격 상한. 현재 최저가가 최근 평균의 77.7%로 낮지만, 점유·명도·내부 상태를 반영한 응찰가를 별도로 정해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유다”

감정가 92,000,000원은 최근 실거래 최고액 90,000,000원보다 높았지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 64,400,000원으로 내려왔습니다. 최근 평균 82,833,333원의 77.7%, 최신 거래 79,000,000원보다 14,600,000원 낮아 가격 측면의 여유는 분명합니다.

등기상으로도 2013년 칠곡농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 과거 선순위 등기는 말소내역이 확인됩니다. 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현장조사 당시 소유자와 거주인이 부재했고 임대관계가 미상이라는 점은 남습니다. 따라서 이 물건은 가격은 합격권, 점유 확인은 필수입니다. 매각물건명세서와 실제 점유를 확인해 미상 리스크가 해소될 때 현재의 가격 메리트가 온전히 성립합니다.