48,980,000원
대구지방법원 2025타경8613. 등기상 사건 물건은 대구 동구 신천동 동대구역우방아이유쉘 105동 407호이며, 사건 분류는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이동주가 2022년 8월 4일 매매를 원인으로 2022년 9월 28일 소유권을 이전받았고 거래가액은 224,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 등재됐습니다.
핵심은 2024년 6월 27일 등기된 이창훈의 주택임차권입니다. 보증금은 185,000,000원, 임대차계약일·주민등록일·확정일은 모두 2022년 9월 14일이고, 점유개시일은 2022년 9월 28일입니다. 말소기준인 2025년 7월 11일 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이라 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 1508 동대구역우방아이유쉘 105동 4층 407호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 면적 / 층 | 전용 50.2909㎡ · 24층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이동주 · 2022.09.28 소유권이전 · 거래가액 224,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 48,980,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 201,655,067원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 4,898만원 낙찰가만 보면 안 된다
말소기준은 2025.07.11 강제경매개시결정입니다. 그러나 이창훈의 임차권은 그보다 앞선 2024.06.27 등기이며 전입·확정일은 2022.09.14입니다. 매각물건명세서에도 보증금 185,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 확정 1명 + 권리 미상 점유 1명
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창훈 주거 · 임차권등기 | 건물 전유부분 전부 | 185,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.09.14 | 우선변제 有 확정 2022.09.14 · 배당요구 | 미배당액 인수 |
| 이지은 | 전부사용 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
실제 임차·점유자로 확인되는 사람은 이창훈과 이지은입니다. 이창훈은 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 이지은은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이지은을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 반대로 위험이 없다고도 볼 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 최신 거래보다 높은 실질취득
동대구역우방아이유쉘의 대상 면적은 50.2909㎡이며 비교 거래는 49.92~49.96㎡입니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 195,600,000원, 가장 최근 2026년 4월 거래는 180,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 거래보다 -9.2% 낮아지는 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.96㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 49.92㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 49.96㎡ | 18 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 49.96㎡ | 7 | 217,000,000원 |
| 2025.06 | 49.96㎡ | 24 | 181,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 195,600,000원 |
보증금 기준 실질취득액 약 185,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 94.6%지만, 최신 거래 180,000,000원의 102.8%입니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 25%라는 숫자를 근거로 “시세보다 75% 싸다”고 판단하면 권리분석을 완전히 잘못한 것입니다. 실제 비교 대상은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,281,640원 |
| 1. 임차인 이창훈 보증금 | 185,000,000원 | 47,698,360원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 201,655,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이창훈 보증금 중 47,698,360원이 배당되고 137,301,640원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 낙찰가 48,980,000원과 인수액을 합치면 배당표 기준 부담액은 186,281,640원이며, 핵심 가격판단은 대항력 보증금 185,000,000원 수준을 기준으로 보는 것이 맞습니다. 이지은의 권리관계가 미상인 만큼 실제 승계위험은 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 동대구역 네거리 서측에 인접하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대구지하철 1호선 동대구역과 버스승강장이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 4층 407호이며 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 단지. 동대구역우방아이유쉘은 322세대, 사용승인일은 2022.03.28입니다. 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 3.7회이며 현재 물건도 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 48,980,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 이창훈의 대항력 보증금 승계를 포함한 약 185,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이지은 권리 확인. 전부사용 중이나 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부와 보증금 규모가 확인되기 전까지 추가 인수위험을 배제하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 195,600,000원이지만 최신 거래는 180,000,000원이고 최근 가격 추세는 -9.2%입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.28 민간임대주택등기가 등재돼 있으므로 입찰 전 원본 등기와 매각조건을 대조해야 합니다.
- 배당·승계 원본 확인. 이창훈 보증금 185,000,000원의 실제 배당액과 잔존 인수액, 이지은의 점유·전입관계를 매각물건명세서와 관련 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,898만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 네 번 유찰돼 감정가 204,000,000원이 48,980,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 이창훈의 대항력 있는 보증금 185,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 커집니다. 결국 가격 판단의 기준은 약 185,000,000원의 실질취득액입니다.
그 금액은 최근 12개월 평균 195,600,000원보다 낮지만 최신 거래 180,000,000원보다 높고, 시세 추세도 -9.2%입니다. 더구나 이지은이라는 별도 점유자의 전입·보증금이 확인되지 않아 확정된 이창훈 인수 외의 위험도 아직 닫히지 않았습니다. 표면 할인율은 매우 크지만, 실질 가격 메리트는 제한적이고 권리 리스크는 남아 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
