대구지방법원 2025타경8613. 등기상 근린시설이고 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 105동 4층 407호입니다. 이동주가 2022.09.28. 거래가 224,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 이창훈이 임대차보증금 185,000,000원을 반환받지 못해 2024.06.27. 주택임차권등기를 마쳤으며, 2025.07.11. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 말소기준은 2025.07.11. 강제경매개시결정입니다. 이창훈의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 이창훈은 대항력과 우선변제권을 갖고, 배당에서 받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 여기에 현황조사와 매각물건명세서에 전부를 사용하는 것으로 기재된 이지은은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 1508 동대구역우방아이유쉘 제105동 제4층 제407호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 비교대상 면적 50.2909㎡ · 철근콘크리트구조 24층 중 4층 |
| 소유자 | 이동주 (2022.09.28. 거래가 224,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 201,655,067원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 등기국 · 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 최저가 142,800,000원을 전제로 집행비용 2,799,200원을 먼저 배분하면, 이창훈에게 돌아가는 금액은 140,000,800원입니다. 보증금 185,000,000원 중 44,999,200원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 201,655,067원은 현재 가정에서는 배당액이 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 인물 2명, 한 명은 미상 위험
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인·점유자는 이창훈과 이지은 2명입니다. 이창훈의 보증금은 중복 합산 없이 185,000,000원으로 봅니다.
| 성명 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창훈 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2022.09.14. 점유개시 2022.09.28. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 44,999,200원 인수 현재 회차 예상 |
| 이지은 전부사용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 추가 인수위험 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동대구역우방아이유쉘의 면적대가 일치하는 실거래는 9건이며, 전체 평균은 204,355,555원입니다. 하지만 최근 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 195,600,000원, 최신 거래 180,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -9.2%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.96㎡ | 21층 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 49.92㎡ | 4층 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 49.96㎡ | 18층 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 49.96㎡ | 7층 | 217,000,000원 |
| 2025.06 | 49.96㎡ | 24층 | 181,000,000원 |
| 2023.12 | 49.96㎡ | 22층 | 200,000,000원 |
| 2023.06 | 49.96㎡ | 7층 | 226,100,000원 |
| 2023.05 | 49.96㎡ | 2층 | 217,500,000원 |
| 2022.09 | 49.96㎡ | 22층 | 217,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 195,600,000원 |
최저가 142,800,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 73.0%로 보이지만, 이는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득 187,799,200원은 최근 12개월 평균의 96.0%이고 최신 거래 180,000,000원의 104.3%입니다. 최근 가격이 과거보다 9.2% 하락한 상황에서 최신 거래보다 높은 실질취득액을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이창훈 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 142,800,000원 | 44,999,200원 | 187,799,200원 |
| 2회 유찰 시 | 99,960,000원 | 87,239,280원 | 187,199,280원 |
| 3회 유찰 시 | 69,972,000원 | 116,687,496원 | 186,659,496원 |
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 이창훈 보증금 | 185,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 201,655,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이창훈의 미배당 보증금 44,999,200원은 매수인이 인수합니다. 한국주택금융공사의 청구액 201,655,067원은 현재 가정에서 미배당이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 등기상 근린시설이며 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 분석할 물건이 아닙니다.
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 동대구역 네거리 서측에 인접하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대구지하철 1호선 동대구역과 버스승강장이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 단지. 동대구역우방아이유쉘은 322세대이며 사용승인일은 2022.03.28.입니다.
- 도로. 남측 왕복 6차선, 서측 왕복 2차선, 북측 폭 약 6미터, 동측 폭 약 4미터 도로와 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로2류에 접하고 중로3류에 저촉됩니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 195,600,000원이고 최신 거래는 180,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 9.2% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 142,800,000원이 아니라 이창훈 인수액을 더한 187,799,200원을 가격 비교의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 이지은 임대차 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 이창훈 배당액 재계산. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하므로 실제 매각대금과 배당표를 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 원문 대조. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 기재가 있어 입찰 전 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.2%이고 최신 거래가 180,000,000원이므로 과거 전체 평균 204,355,555원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.43억 낙찰”이 아니라 “최소 1.88억 취득”
이 물건의 표면상 최저가는 142,800,000원이지만, 현재 배당 가정에서 이창훈의 보증금 부족분 44,999,200원을 인수하면 실질취득은 187,799,200원이 됩니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 99,960,000원이나 69,972,000원으로 내려가더라도 인수액이 반대로 늘어 총부담은 각각 187,199,280원, 186,659,496원으로 큰 차이가 없습니다.
실질취득액은 최근 12개월 평균 195,600,000원보다는 낮지만, 최신 거래 180,000,000원보다 높고 가격 추세도 9.2% 하락했습니다. 무엇보다 이지은의 보증금과 대항력이 확인되지 않아 44,999,200원 밖의 추가 위험이 남아 있습니다. 최저가의 할인율은 크지만 권리 부담까지 합친 가격 메리트는 제한적이며, 미상 임차관계를 해소하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
