대구지방법원 2025타경8649. 칠곡군 석적읍 중리 239-7, 유학로 110-9의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이며, 1층은 계단실, 2층·3층·4층은 각각 다가구주택 6가구로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2014.08.07. 중앙새마을금고의 을구 1번 근저당권(채권최고액 292,500,000원)이고, 같은 날 을구 2번 근저당권 318,500,000원도 설정되어 있습니다. 이후 압류·임차권등기·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기순위보다 점유관계와 가격 검증입니다. 보증기관 대위·승계인 한국토지주택공사 1건은 백미화 보증금 50,000,000원의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 실제 임차인 기준은 11명입니다. 이 중 확인된 전입일은 모두 말소기준일 이후지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 2명은 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8649 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 239-7 · 경상북도 칠곡군 석적읍 유학로 110-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 · 2층·3층·4층 각 다가구주택 6가구 |
| 소유자 | 정준채 (2015.11.16. 소유권이전) |
| 토지 | 대 422.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 363,000원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 1,042,897,200원 / 250,400,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙새마을금고 / 443,305,970원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 알려진 권리는 말소기준 뒤
말소기준은 2014.08.07. 을구 1번 중앙새마을금고 근저당권 292,500,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권 318,500,000원, 2024.05.17. 칠곡군 압류, 2024.06.20. 이후의 주택임차권등기 3건, 2025.07.18. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023.12.11. 구미세무서 압류는 2024.03.05. 해제로 이미 말소되었습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백미화 | 203호 | 2022-06-22 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | LH 대위 연결 |
| 이성민 | 206호 | 2022-12-05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현철 | 305호 | 2024-04-15 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한준희 | 307호 | 2023-12-26 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박명석 | 502호 | 2017-11-13 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025-09-01 | 해당 없음 |
| 서석홍 | 506호 | 2022-03-21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정준채 | 507호 | 2021-10-13 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 소유자와 동일 |
| 한국토지주택공사 | 주거용, 건물 중 2층 북서쪽 | 2022-06-02 / 2022-05-19 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024-06-20 | 대위·승계 |
| 김문식 | 건물 3층 중 302호(약 50㎡) | 2021-04-16 / 2021-04-16 | 42,000,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025-04-18 | 해당 없음 |
| 김원재 | 건물 중 3층 306호 전부(35㎡) | 2023-05-08 / 2023-05-08 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025-05-09 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 0원 표기 · 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사는 백미화 보증금의 대위·승계 신고로 별도 실제 임차인 및 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 확인된 전입일은 모두 2014.08.07. 말소기준 이후입니다. 반면 기사항전·지주택은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
② 가격 비교 — 감정가 24.01%가 곧 ‘시세 24%’는 아니다
현재 최저매각가는 250,400,000원으로 감정가 1,042,897,200원의 24.01%입니다. 4회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,305,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중앙새마을금고 | 292,500,000원 | 246,094,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중앙새마을금고 | 318,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 담보권 채권총액 611,000,000원 중 246,094,400원이 배당되고, 364,905,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 산식상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 장곡초등학교 동측 인근이며, 부근은 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층이며, 외벽은 외장석재타일·스톤코팅·몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스공급·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 체크. 4회 유찰된 상태이므로 감정가 대비 하락률 자체보다 실제 점유·임대관계와 현장 수익성, 향후 매수층을 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 2명 확인. 기사항전·지주택은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 인수 0원 확정 전 반드시 원문 자료와 전입관계를 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 50,000,000원은 백미화 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 정준채 관계 확인. 507호 점유자로 기재된 정준채는 등기부상 소유자 정준채와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다.
- 배당 여력 확인. 현재 회차에서도 담보권 채권 611,000,000원 중 364,905,600원이 미배당입니다. 후순위 임차권에 돌아갈 배당여력은 제한적입니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 현장 임대료·공실·수선비와 실제 거래 가능한 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “깊은 유찰은 할인율이 아니라 검증 신호다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 1,042,897,200원에서 최저가 250,400,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 권리순위만 보면 2014.08.07. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 전입은 모두 후순위여서 현재 산식상 인수액은 0원입니다. 그러나 전입·보증금이 미상인 점유자 2명이 남고, 다가구 이용 건물과 토지의 일괄매각, 제시외 건물, 다수 점유관계가 얽혀 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘감정가의 24%니까 싸다’가 아닙니다. 실거래 비교값이 없는 만큼 250,400,000원의 실질취득가가 실제 시장가격보다 낮은지부터 검증해야 합니다. 알려진 권리만 보면 후순위 소멸 구조지만, 미상 점유자 확인 전에는 인수 0원을 확정값으로 보지 않는 것이 안전합니다. 권리순위는 비교적 명확하지만, 점유와 가격 검증 난도가 높은 사건으로 정리됩니다.
