대구지방법원 2025타경8649. 칠곡군 석적읍 중리 239-7 토지와 유학로 110-9 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류됐고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 4층 철근콘크리트조 건물로 1층은 계단실, 2층부터 4층까지는 각각 다가구주택 6가구로 이용 중입니다.
등기부의 기준점은 2014년 8월 7일 접수된 중앙새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 근저당권과 이후 압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 건물은 여러 호실을 임대한 다가구주택이고, 임차인 자료 중 일부는 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 점유관계가 단순하다는 평가는 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8649 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 239-7 · 경상북도 칠곡군 석적읍 유학로 110-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 2층~4층 각 다가구주택 6가구 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 도시가스·개별난방·위생·급배수설비 |
| 토지 | 대 422.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 정준채 (2015.11.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,042,897,200원 / 730,028,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙새마을금고 / 443,305,970원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2014.08.07. 중앙새마을금고 근저당권 292,500,000원입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 중앙새마을금고 근저당권 318,500,000원과 이후의 칠곡군 압류, 주택임차권 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 구미세무서 압류는 2024.03.05. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 11명, 보증기관 중복 1건
보증기관인 한국토지주택공사의 50,000,000원 임차권등기는 백미화 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인·점유자는 11명입니다. 확인된 전입일이 있는 점유자는 모두 2014년 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 전입일이 확인되지 않은 2명은 판정이 유보됩니다.
| 임차인·점유자 | 호실 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백미화 | 203호 | 2022.06.22 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | LH 승계 |
| 이성민 | 206호 | 2022.12.05 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김현철 | 305호 | 2024.04.15 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 한준희 | 307호 | 2023.12.26 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박명석 | 502호 | 2017.11.13 | 미상 | 없음 | 배당요구·확인 필요 | 해당 없음 |
| 서석홍 | 506호 | 2022.03.21 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정준채 | 507호 | 2021.10.13 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 소유자 동일 |
| 한국토지주택공사 | 2층 북서쪽 50.79㎡ | 2022.06.02 | 50,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 백미화 승계·중복 |
| 김문식 | 302호 약 50㎡ | 2021.04.16 | 42,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김원재 | 306호 35㎡ | 2023.05.08 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사의 50,000,000원은 백미화 보증금의 대위·승계분으로 별도 합산하지 않습니다. 정준채는 등기부상 소유자와 동일한 이름으로, 가장임차인 또는 관계인 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 730,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,700,280원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중앙새마을금고 | 292,500,000원 | 292,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중앙새마을금고 | 318,500,000원 | 318,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,327,720원 |
현재 최저가 가정에서는 두 근저당권 채권최고액 합계 611,000,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여액은 109,327,720원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장곡초등학교 동측 인근으로, 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 이용을 포함한 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 계단실, 2층·3층·4층은 각각 다가구주택 6가구로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 공급 및 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 422.8㎡, 평지의 세로장방형 대지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 363,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 다수 임차인을 전제로 운영되는 다가구주택이므로 일반 주택보다 매수층이 제한되고, 임대차 정리 상태가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 확인. 기사항전·지주택의 정확한 성명, 호실, 전입일, 점유개시일, 보증금을 원본 명세서와 현황조사서에서 확인하세요.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사의 50,000,000원은 백미화 보증금 승계분이므로 별도 임차인·보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 소유자 동일인 점유. 507호 정준채가 등기부상 소유자와 같은 사람인지, 임대차계약이 존재하는지 확인하세요.
- 호실별 명도 계획. 실제 임차인·점유자 11명의 점유 여부와 퇴거 일정, 이사비 협의 가능성을 호실별로 점검하세요.
- 배당표 보정. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 근저당권 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황 경계와 제시외 건물의 위치·구조·사용 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율과 별개로 인근 다가구주택의 최근 거래·임대수익·공실률을 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 점유 확인은 끝나지 않았다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 근저당·압류·임차권등기가 매각으로 소멸해 배당 계산상 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 현재 최저가에서는 두 근저당권도 모두 배당되고 소유자 잔여액까지 발생합니다.
하지만 물건은 여러 호실로 이용되는 다가구주택입니다. 보증기관 중복을 제외해도 실제 임차인·점유자가 11명이고, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 2명은 대항력 가능·미상입니다. 소유자와 같은 이름의 점유자, 일괄매각과 제시외 건물도 추가 확인 요소입니다. 따라서 결론은 확인된 등기는 소멸, 가격 판단은 보류, 점유·임차 원본 확인은 필수입니다.
