대구지방법원 2025타경8708. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있지만, 감정평가 이용상태와 건물 명칭은 주거용 오피스텔입니다. 대구 중구 남산동 반월당아너스제네스타워오피스텔 5층 519호로, 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 21층 건물에 속합니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 김재영은 2021.08.11 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021.09.15 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 안성시 압류는 2023.07.14이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 임차권등기는 2023.09.25 접수되어 매각으로 말소되지만, 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 그 미변제 잔액은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 5층 519호 · 도로명주소 대구광역시 중구 중앙대로 312 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 분류 · 주거용 오피스텔 · 지하 4층, 지상 21층 중 5층 |
| 소유자 | 양금희 (2019.10.08 소유권이전 · 거래가액 116,230,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재영 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.07.14 안성시 압류입니다. 이후의 평택세무서 압류, 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김재영의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 지워지는 것과 별개로 미배당 보증금에 대한 대항력은 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정·점유 | 보증금 | 권리 배지 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재영 | 건물 전유부분 전부 · 주거용 임차권등기 | 전입 2021.08.11 확정 2021.08.11 점유 2021.09.15 배당요구 2023.09.25 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 | 40,661,600원 |
김재영은 보증기관이나 대위변제 승계자가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증금 중복합산 요소는 없습니다. 다만 임차권자 김재영과 강제경매 신청채권자 김재영이 동일하고, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 점검해야 한다는 주의사항이 있습니다. 임대차계약서, 보증금 송금내역, 점유 자료와 전세사기피해자 결정통지서를 원본으로 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 최저가는 내려가도 총부담은 약 1.21억
현재 최저가는 81,200,000원으로 감정가 116,000,000원의 70%입니다. 그러나 예상 배당 후 남는 임차보증금 40,661,600원을 더하면 매수인의 실질취득은 121,861,600원입니다. 이는 감정가보다 5,861,600원 높고, 감정가의 105.1%입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 81,200,000원 | 40,661,600원 | 121,861,600원 | 105.1% |
| 2회 유찰 시 | 56,840,000원 | 64,583,120원 | 121,423,120원 | 104.7% |
| 3회 유찰 시 | 39,788,000원 | 81,328,184원 | 121,116,184원 | 104.4% |
낙찰가가 81,200,000원에서 56,840,000원, 다시 39,788,000원으로 내려가도 그만큼 임차인의 미배당 보증금이 40,661,600원에서 64,583,120원, 81,328,184원으로 늘어납니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 121,116,184원~121,861,600원 범위에 머뭅니다. 최저가 하락을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 김재영 보증금 | 120,000,000원 | 79,338,400원 | 잔액 40,661,600원 인수 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김재영 | 120,000,000원 | 0원 | 별도 배당 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 외벽은 알루미늄복합판넬·화강석·몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 바닥은 강화마루와 일부 타일 마감입니다.
- 입지. 경북여자고등학교 북측 인근으로 시장, 아파트단지, 상업·업무용 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 간선도로변에 시내버스승강장과 도시철도 1호선 반월당역·명덕역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 약 40m, 북측 약 25m, 동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·주차타워 설비와 도시가스 개별난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 14필지 일단지의 평탄한 부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 중심상업지역·제3종일반주거지역·방화지구·상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 4,169,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가에 미배당 임차보증금을 반드시 더해 판단해야 합니다. 현재 기준 총부담은 121,861,600원입니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 김재영의 우선매수권 행사 여부와 법원의 진행 절차를 확인해야 합니다.
- 임대차 진정성. 임차권자와 신청채권자가 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 송금내역, 전입·점유 자료를 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용, 당해세와 최우선변제 여부에 따라 임차인 배당액이 감소하면 매수인 인수액은 그만큼 증가할 수 있습니다.
- 명도 조건. 대항력 임차인은 미변제 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있으므로, 잔금 이후 인도 일정과 보증금 정산 구조를 사전에 검토해야 합니다.
- 관리·주차 조건. 관리비 체납 여부와 주차타워 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료와 전세사기피해자 결정통지서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 70%인 81,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 120,000,000원이므로, 현재 회차에서 배당되지 않는 40,661,600원을 매수인이 떠안습니다. 결과적으로 실질취득은 121,861,600원으로 감정가보다 높습니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 121,000,000원대로 유지됩니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수권과 임차권자·신청채권자 동일인 점검 문제까지 겹칩니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 싸지 않고, 외부 낙찰도 제한되는 사건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 등급을 낮게 평가할 수밖에 없습니다.
