최저가는 최근 시세의 76.3% — 다만 ‘말소된 과거 권리’가 예상배당에 잡힌 이유부터 확인해야 한다

대구지방법원 2025타경8744. 대구 동구 신천동 ‘신천LH’ 101동 903호, 전용 45.68㎡ 아파트입니다. 감정가는 119,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저가는 83,300,000원입니다. 말소기준권리는 2019.06.11. 설정된 한국주택금융공사의 근저당권 178,000,000원이며, 신청채권자의 청구액은 68,516,252원입니다.

가격만 보면 최근 실거래보다 낮습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 109,166,666원이고 최신 거래는 2026.06. 114,000,000원입니다. 다만 거래 추세가 -1.9%로 하락하고 있어 과거 전체 평균만으로 가격을 낙관할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.3%이므로, 권리와 점유관계가 원본 서류에서 정리될 경우에는 가격 간격 자체는 분명합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소됐지만, 배당표 대조가 필요하다

등기부 흐름을 시간순으로 보면 말소기준 이전에 설정됐던 한국주택은행·하나은행·농업협동조합중앙회의 근저당은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 양구석·양경석 명의 소유권이전청구권가등기도 각각 2008.12.30.과 2017.07.25. 말소됐고, 대구광역시동구 압류 역시 2011.12.29. 해제됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 존속하는 선순위 인수권리로 단정해서는 안 됩니다.

현재 말소기준은 2019.06.11. 접수 제83219호 한국주택금융공사 근저당입니다. 같은 날 접수 제83220호로 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 존재합니다. 접수번호상 근저당 다음 순위이지만, 낙찰 후 말소 처리와 효력은 매각물건명세서에서 확인할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 — 인수액은 0원, 현장 점유는 재확인

확인된 임차인 명단은 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 조사됐으며, 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·마감상태도 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인이 없다는 산정 결과와 별개로 실제 점유자, 전입세대, 임대차관계는 현황조사서와 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인 폭은 있으나 시장은 -1.9% 하락

신천LH 동일 면적 45.68㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 109,708,333원, 최근 12개월 9건 평균은 109,166,666원입니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.

현재 실질취득액은 인수 0원을 반영한 83,300,000원으로, 최근 12개월 평균 109,166,666원의 76.3%입니다. 실거래 최저 98,500,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -1.9%이므로 시장이 상승 중이라고 해석해서는 안 됩니다. 가격 차이는 존재하지만, 하락 추세와 내부 상태 미확인 비용까지 입찰가에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 산정)

산식상 총 채권액 254,440,000원 중 81,400,600원이 배당되고, 173,039,400원이 미배당됩니다. 미배당 채권은 채권자의 회수 부족분이며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 말소등기된 과거 근저당이 포함된 산식이므로 실제 배당표 원본과의 대조가 선행돼야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정 당시 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 9층 903호입니다.
• 주위환경. 신천교 북동측 인근으로 아파트단지, 재래시장, 각종 근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 남측 인근 간선도로변에 버스승강장과 도시철도 1호선 신천역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비와 도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 남측 약 30m, 동측 약 12m, 서측과 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·근린상업지역 등이 확인되며 공시지가는 2,320,000원/㎡입니다. 도시철도 저촉, 상대보호구역·비행안전제6구역 등 제한사항이 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·마감상태가 직접 확인되지 않아 동류형 물건의 통상적 상태를 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 대조. 한국주택은행·하나은행·농업협동조합중앙회 근저당의 말소등기와 예상배당 항목이 서로 일치하는지 배당요구종기 서류와 채권계산서를 확인하세요.
• 가등기 말소 확인. 양구석·양경석 가등기는 후속 말소등기가 확인되지만 등기사항전부증명서 원본에서 말소선과 부기 관계를 다시 확인하세요.
• 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 근저당 다음 접수번호로 기재된 금지사항등기의 낙찰 후 말소 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 점유 조사. 조사된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 외국인체류확인, 관리사무소·현장 탐문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 내부 수리비. 폐문으로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 공실 기간을 응찰가에 반영하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.9%입니다. 최신 거래 114,000,000원을 그대로 예상 매도가로 적용하지 말고 보수적으로 산정하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “가격은 검토 가능, 권리서류는 재대조”

이 물건의 현재 실질취득액은 83,300,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 109,166,666원과 최신 거래 114,000,000원보다 낮고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됐습니다. 따라서 가격 간격만 보면 검토할 이유가 있습니다.

그러나 과거 근저당과 가등기의 말소 이력이 있는 반면 예상배당 산식에는 일부 과거 근저당이 그대로 포함돼 있습니다. 최근 거래가격도 -1.9% 하락 추세이고 내부 상태와 임대관계는 직접 확인되지 않았습니다. 결론은 “가격은 합격권, 서류 확인 전 권리판단은 보류”입니다. 배당순위표·매각물건명세서·현황조사서·등기부 원본이 서로 일치하는지 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.