대구지방법원 2025타경8766. 대구 남구 대명동 1683-5, 현충로 86 소재의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 2층으로, 지하 1층은 창고, 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 1978.07.04.입니다. 사건의 말소기준권리는 2015.03.18. 설정된 반고개새마을금고 근저당권 208,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 227,962,000원으로 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료는 없으므로 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 복합 용도·지분매각·제시외 건물·도로 현황 토지를 함께 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8766 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1683-5 · 대구광역시 남구 현충로 86 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 지하1층/지상2층 |
| 소유자 | 대한불교조계종금강자비사 |
| 감정가 / 최저가 | 664,611,140원 / 227,962,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반고개새마을금고 / 188,620,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 210.2㎡ · 지목 대 · 평지 · 자루형 · 광대로한면 |
| 공시지가 | 1,149,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준은 2015.03.18. 을구 5번 반고개새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 208,000,000원이며 공동담보로 대명동 1683-5 토지와 대명동 1683-11 김숙자 지분이 기재돼 있습니다. 그 뒤 2015.04.13. 노순남 근저당권 130,000,000원이 설정됐지만 2022.05.09. 말소됐습니다. 2015.05.15.의 노순남 소유권이전청구권가등기 계열은 말소기준보다 뒤에 생긴 권리이며, 2023.01.31. 송선개에게 이전된 기록이 있습니다.
② 임차·점유 — 송선개 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송선개 | 2018.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 점유자는 송선개 1명입니다. 전입신고일 2018.04.19.은 말소기준권리 2015.03.18.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 송선개는 등기부상 가등기권자이자 근저당 채무자이므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,991,468원 |
| 2. 근저당 · 반고개새마을금고 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,970,532원 |
현재 최저가 227,962,000원 가정 시 집행비용 3,991,468원과 반고개새마을금고 208,000,000원이 배당되고 15,970,532원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 227,962,000원 | 208,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 159,573,400원 | 156,539,372원 | 51,460,628원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 111,701,380원 | 109,337,561원 | 98,662,439원 | 0원 |
현재 회차에서는 반고개새마을금고의 채권최고액 208,000,000원이 모두 배당됩니다. 4회 유찰 시 매각가는 159,573,400원으로 내려가고 미배당은 51,460,628원, 5회 유찰 시 매각가는 111,701,380원으로 내려가며 미배당은 98,662,439원입니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 남구 대명동 ‘앞산 네거리’ 북동측 인근입니다. 대로변 병원·업무시설·음식점과 후면 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 ‘현충로역’이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 지하1층 창고, 1층 근린생활시설, 2층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 기와·슬라브지붕 지하1층/지상2층이며 사용승인일은 1978.07.04.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 있고 1층·2층 주택 부분은 전기판넬 바닥난방설비가 있습니다.
- 토지. 210.2㎡, 지목 대, 평지·자루형·광대로한면이며 공시지가는 1,149,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역과 근린상업지역이 함께 기재돼 있으며 정비구역·지구단위계획구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 매각조건 — 가격보다 현물 확인이 중요
- 일괄매각. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 지분매각. 목록3은 지분매각입니다.
- 멸실 부분. 목록1 건물 중 창고 1.16㎡ 부분은 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로 현황. 목록3은 지목 및 현황이 도로입니다.
- 점유관계. 송선개는 대항력은 없지만 등기부상 가등기권자·채무자와 동일인이므로 점유 원인과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 현장 대조. 복합 용도·제시외 건물·지분·도로가 함께 있으므로 매각목록과 실제 점유·경계를 직접 대조하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.03.18. 반고개새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 처리 여부를 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 송선개 점유 확인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 원인은 확인이 필요합니다.
- 가등기 계열 확인. 2015.05.15. 가등기와 2023.01.31. 송선개로의 권리이전 기록을 매각물건명세서·최신 등기부와 대조하세요.
- 지분·도로 확인. 목록3 지분매각 및 도로 현황이 실제 사용과 가치에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 멸실된 창고 1.16㎡ 부분을 매각목록·감정도면과 대조하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 복합 물건의 가치판단
현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원이고, 송선개의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 권리 인수 측면만 보면 비교적 명확합니다. 그러나 감정가 664,611,140원에서 3회 유찰돼 227,962,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 근린생활시설+주택, 제시외 건물, 지분매각, 도로 현황 토지, 오래된 건물이라는 조건을 실제 가치에 반영해야 합니다. 이 사건은 권리보다 현물과 가격 검증에서 승부가 갈리는 물건입니다.
