인수 0원 추정이지만, 일괄매각 권리와 관계인 점유 확인이 핵심 — 대구 대명동 현충로 86

대구지방법원 2025타경8766. 대구 남구 대명동 1683-5, 현충로 86에 있는 근린생활시설 및 주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 시멘트벽돌조 기와·슬라브지붕 지하 1층, 지상 2층 구조로, 지하 1층은 창고, 1층은 근린생활시설, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 1978.07.04이고, 토지면적은 210.2㎡입니다.

감정가는 664,611,140원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 465,228,000원입니다. 배당 추정에서는 집행비용과 선순위·신청채권자 배당으로 매각대금이 모두 소진되고, 채권 미배당액 139,824,280원이 발생합니다. 그러나 이 미배당액은 채권자와 채무자 사이에 남는 금액으로, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물과 토지의 권리를 함께 봐야 한다

선언된 말소기준권리는 2015.03.18 설정된 반고개새마을금고 근저당권 208,000,000원입니다. 그 뒤의 노순남 근저당, 매매예약 가등기와 가등기권 이전, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 노순남 근저당은 2022.05.09 해지로 말소됐습니다.

다만 일괄매각에는 토지도 포함됩니다. 건물 등기에는 1999년 롯데캐논 근저당의 2000.05.24 해지 말소와 2000년 거제수산업협동조합 근저당의 2015.03.18 일부포기 말소가 나타나지만, 현재 예상배당에는 거제수산업협동조합 260,000,000원이 선순위로 반영돼 있습니다. 이는 일괄매각 대상 토지와 건물 사이의 권리 범위가 같지 않을 수 있음을 보여줍니다. 각 목록별 등기부와 공동담보 범위를 따로 대조해야 합니다.

② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 보증금과 관계 확인 필요

실제 조사대상은 송선개 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일 2018.04.19는 말소기준권리 2015.03.18보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 자료상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 70%라도 저가 단정은 금물

현재 최저가는 감정가 664,611,140원의 70%인 465,228,000원입니다. 그러나 동일 용도·인근 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설과 주택이 섞인 건물은 임대수익, 상가 전면성, 주택 상태, 토지 활용도, 정비구역 사업 진행 정도에 따라 가격 편차가 큽니다.

따라서 “1회 유찰됐으므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 현재 실질취득액은 인수액 0원을 더한 465,228,000원이지만, 취득세·명도·수선·멸실 정리와 제시외 건물 확인 비용은 별도로 검토해야 합니다. 감정평가서의 토지·건물·제시외 평가액을 목록별로 분리해 민간 거래사례 또는 수익가치와 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 465,228,000원 가정)

집행비용은 약 매각가의 1.5%로 추정된 금액입니다. 롯데캐논 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 채권계산서와 각 목록별 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 추정 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 앞산 네거리 북동측 인근으로, 대로변 병원·업무시설·음식점과 후면 단독주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 현충로역이 있으며, 교통 상황은 보통입니다.
• 이용상태. 지하 1층 창고, 1층 근린생활시설, 2층 단독주택으로 사용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수설비가 있으며 1층과 2층 주택 부분은 전기판넬 바닥난방 설비가 돼 있습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 210.2㎡, 평지·자루형·광대로한면이며 공시지가는 1,149,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역과 근린상업지역에 걸쳐 있고 정비구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 제한사항. 특수도로인 보행자전용도로에 저촉되며, 가축사육제한구역과 도시지역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 특수조건 — 일괄매각 범위 확인

• 일괄매각. 건물과 토지를 하나의 매각단위로 취득하므로 각 목록의 권리와 평가액을 분리해 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 감정평가서 도면과 현장 실측으로 위치·용도·면적을 확인해야 합니다.
• 목록 3 지분매각. 목록 3은 전부가 아닌 지분매각이므로 지분비율, 다른 공유자, 사용관계를 확인해야 합니다.
• 도로. 목록 3의 지목과 현황은 도로입니다. 독립적인 이용가치보다 본체 부동산의 출입·접도와 연계해 봐야 합니다.
• 멸실 부분. 목록 1 건물의 창고 1.16㎡ 부분은 멸실됐습니다. 공부 정리와 감정평가 반영 여부를 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 목록별 등기부 대조. 건물 등기만 보지 말고 대명동 1683-5 토지와 관련 토지·지분 목록의 등기사항을 모두 확인하세요.
• 거제수협 선순위 권리. 예상배당에 260,000,000원이 반영된 근거와 공동담보 범위, 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 가등기 성격. 2015.05.15 가등기의 매매예약서, 담보 목적 여부, 송선개로의 이전 원인을 확인하세요.
• 송선개 점유. 임대차계약서·보증금 지급내역·점유부분·소유자 및 채무자와의 관계를 확인하세요.
• 배당요구·확정일자. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서 원본과 배당요구 종기 내역을 확인하세요.
• 수익성 검증. 1층 근린생활시설과 2층 주택의 실제 임대료, 공실, 수선비를 조사해 수익가치를 산정하세요.
• 정비구역 확인. 정비구역과 지구단위계획의 사업 단계, 건축·용도변경 제한, 향후 권리가액 영향을 관할 부서에 확인하세요.
• 제시외·멸실 실측. 제시외 건물 포함 범위와 창고 1.16㎡ 멸실 상태를 감정평가서 도면 및 현장과 대조하세요.
• 가격 상한 설정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만 쓰지 말고 토지가치·건물잔존가치·임대수익·정비구역 변수를 별도로 계산하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 단순한 물건은 아니다”

이 사건의 장점은 현재 자료상 매수인 인수액이 0원이고, 조사된 점유자의 전입도 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 그러나 권리의 핵심은 인수액 하나로 끝나지 않습니다. 토지와 건물의 선순위 권리가 서로 다르게 작동할 수 있는 일괄매각이고, 예상배당에는 거제수산업협동조합 260,000,000원이 선순위로 반영돼 있습니다. 여기에 송선개가 가등기권자·변경 채무자·소유자 대표자와 동일한 이름으로 나타나며 보증금은 확인되지 않았습니다.

물건 자체도 근린생활시설과 주택의 혼합용도이고, 목록 3 지분매각·도로, 제시외 건물, 창고 1.16㎡ 멸실, 정비구역과 지구단위계획이 함께 존재합니다. 실거래 비교 근거가 없으므로 최저가 465,228,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서도 안 됩니다. 결론은 “인수는 0원 추정, 원본 확인 난도는 높음, 가격 판단은 보류”입니다.