대구지방법원 2025타경8899. 범어서한포레스트 201동 15층 1502호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 전용 74.9984㎡의 주거용 오피스텔입니다. 소유자 김경화는 2020년 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 360,700,000원입니다. 이후 정언규가 전입신고와 점유를 갖춘 뒤 보증금 390,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 주택도시보증공사가 청구금액 409,678,795원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 말소기준은 담보권이 아니라 2025.08.06. 강제경매개시결정입니다. 정언규의 전입신고일은 2021.05.06., 점유개시일은 2023.05.03., 임차권등기는 2024.07.31.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수된다고 명시돼 있어, 이 물건은 대항력 임차보증금 인수형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 177-1 범어서한포레스트 201동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 · 전용 74.9984㎡ · 방3·주방·거실·욕실2 · 서향 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 41층 건물 중 15층 · 사용승인 2020.07.27. |
| 소유자 | 김경화 (등기상 거래가액 360,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 238,700,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 409,678,795원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
소유권 외 별도의 근저당권은 없고, 말소기준은 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 정언규는 2021.05.06. 전입신고, 2023.05.03. 점유개시, 2024.07.31. 임차권등기를 갖췄습니다. 임차권등기 보증금은 390,000,000원이며, 2024.08.30. 경정등기로 확정일자 2023.05.01.이 기재됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 / 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정언규 | 건물 전유부분 전부 주거용 임차권등기 | 390,000,000원 | 2021.05.06. 2023.05.03. | 2023.05.01. 2024.07.31. | 대항력 有 우선변제 순위 확인 잔액 매수인 승계 |
2024.08.30. 등기는 기존 1번 임차권의 확정일자를 바로잡은 경정등기이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 정언규 1명, 분석 대상 보증금도 390,000,000원 한 건입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 390,000,000원으로 비교
범어서한포레스트 전용 74.98~75.00㎡ 실거래는 2025.05. 343,000,000원, 2025.11. 317,000,000원, 2026.06. 310,000,000원입니다. 전체 평균은 323,333,333원이지만, 과거의 343,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.98㎡ | 19 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 75.00㎡ | 17 | 317,000,000원 |
| 2025.05 | 75.00㎡ | 16 | 343,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 313,500,000원 |
표면 최저가 238,700,000원은 최근 12개월 평균의 76.1%이고 전체 평균의 73.8%여서 싸 보입니다. 그러나 대항력 보증금이 낙찰가보다 크므로 실제 비교 기준은 실질취득 약 390,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 76,500,000원 높고, 최신 거래보다 80,000,000원 높습니다.
실질취득액은 최근 12개월 평균의 124.4%, 최신 거래의 125.8%입니다. 최근 거래가격도 이전 구간보다 -8.6% 하락한 흐름이므로, 전체 평균이나 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 경제적 인수 조정분 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 238,700,000원 | 약 151,300,000원 | 약 390,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 167,090,000원 | 약 222,910,000원 | 약 390,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 116,963,000원 | 약 273,037,000원 | 약 390,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 238,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,141,800원 |
| 인수 · 임차인 정언규 보증금 | 390,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 409,678,795원 | 234,558,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 주택도시보증공사 청구액 중 234,558,200원이 배당되고 175,120,595원이 미배당됩니다. 임차인 배당이 0원으로 표시됐다고 해서 임차권이 사라지는 것은 아니며, 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인 인수 문제로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 74.9984㎡의 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 내부는 방3·주방·거실·욕실2 구조입니다.
- 입지. 대구지방법원 남서측 인근으로, 범어네거리와 벤처밸리네거리를 잇는 간선도로 주변에 아파트·오피스텔·업무용빌딩·관공서·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 도로 1~2분 및 4분 내외, 도시철도 2호선 범어역이 도보 약 3~4분 거리에 있습니다.
- 건물. 2020.07.27. 사용승인된 41층 건물의 15층으로, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)에 해당하며 공시지가는 7,633,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 흐름. 범어서한포레스트는 202세대이며 최근 거래가 343,000,000원에서 317,000,000원, 310,000,000원으로 낮아져 최근·과거 구간 대비 -8.6% 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 최저가 238,700,000원이 아니라 보증금 인수를 반영한 약 390,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 배당·인수잔액 확인. 정언규 보증금 390,000,000원의 실제 배당액과 매수인 승계 잔액을 배당순위 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 내용 대조. 2024.08.30. 경정등기로 기재된 확정일자 2023.05.01.과 배당요구 내역을 등기부·매각물건명세서에서 함께 대조해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기 이후 현재 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 310,000,000원, 최근 12개월 평균 313,500,000원, 최근 추세 -8.6%를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “238,700,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 한 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 70%인 238,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 말소기준보다 앞선 정언규의 대항력 임차보증금이 390,000,000원이고, 전액 변제되지 않은 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수분이 늘어나므로 실질취득은 약 390,000,000원에 머뭅니다.
반면 최신 실거래는 310,000,000원, 최근 12개월 평균은 313,500,000원이고 시장 흐름도 -8.6%입니다. 실질취득액은 최근 시세의 124.4%로, 표면 할인율과 달리 최근 시세보다 높은 비용을 부담하는 결과입니다. 유찰 가격은 낮지만 총취득비용은 높고, 권리는 인수형입니다. 이 사건의 결론은 “최저가 매력”이 아니라 임차보증금 승계와 시세 초과 부담입니다.
