대구지방법원 2025타경8899. 범어서한포레스트 201동 15층 1502호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 전용면적은 74.9984㎡이고 내부는 방3·주방·거실·욕실2 구조입니다. 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 주택임차권을 실제로 낙찰자가 떠안느냐입니다.

정언규의 임차권은 주민등록일 2021.05.06, 임대차계약일 2023.05.01, 점유개시일 2023.05.03이며 보증금은 390,000,000원입니다. 강제경매개시결정일 2025.08.06보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이므로 확약이 없다면 최저가가 아무리 내려가도 보증금 미변제액을 매수인이 인수하는 유형입니다. 하지만 2026.07.22 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처

등기상 정언규의 주택임차권은 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금은 390,000,000원이고 전입일도 2021.05.06이어서 대항력 있는 임차권으로 확인됩니다. 임차권등기는 2024.07.31, 확정일자 2023.05.01은 2024.08.30 경정등기로 반영됐습니다.

배당요구는 2024.07.31 접수됐습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 정언규의 양수인으로, 2026.07.22 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했습니다. 이 때문에 일반적인 대항력 인수형처럼 낙찰가 + 미배당 보증금으로 실질취득가를 계산하지 않고, 확약 반영 실질취득가를 현재 최저매각가 238,700,000원 기준으로 봅니다.

② 시세 비교 — 가격 할인은 분명하지만 하락 추세도 확인

범어서한포레스트의 대상 면적은 74.9984㎡이며, 확인된 동일 면적대 실거래는 다음과 같습니다.

현재 최저매각가 238,700,000원은 최근 12개월 평균 313,500,000원의 76.1%입니다. 최신 거래는 2026.06의 310,000,000원이며, 전체 확인 거래의 최저는 310,000,000원, 최고는 343,000,000원입니다. 따라서 확약이 그대로 적용된다는 전제에서는 현재 회차 가격 자체는 최근 실거래보다 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 238,700,000원 가정)

배당 계산상 신청채권자 미배당액은 175,120,595원입니다. 원래 계산 구조에서는 정언규 보증금 390,000,000원이 매수인 인수액으로 잡히지만, 2026.07.22 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 쟁점은 동일

원래 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건은 그 원칙을 적용하면 보증금 390,000,000원이 핵심이지만, 정언규 임차권에 대한 대항력 포기 확약이 제출돼 있다는 점이 결정적인 예외입니다. 따라서 확약이 매각절차에 그대로 반영되는 한 각 회차에서 해당 임차인 실질 인수는 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구지방법원 남서측 인근이며, 범어네거리에서 벤처밸리네거리로 이어지는 간선도로 주변에 아파트·오피스텔·업무용빌딩·관공서·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물동까지 차량 접근이 가능하고, 서측 간선도로변 시내버스정류장이 도로 1~2분 및 4분 내외 거리에 있으며 도시철도 2호선 범어역은 도보 약 3~4분 거리입니다.
• 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔이며 전용 74.9984㎡, 계단식, 서향입니다. 내부는 방3·주방·거실·욕실2로 이용되고 있습니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용) 등에 해당하며 공시지가는 7,633,000원/㎡입니다.
• 단지. 범어서한포레스트는 202세대이며 사용승인일은 2020.07.27입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 신호. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%이고 최근 실거래 추세는 -8.6%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.22 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권 경정까지 함께 대조. 2024.07.31 임차권등기와 2024.08.30 확정일자 2023.05.01 경정은 같은 임차권의 연속 기록입니다. 실제 임차인은 정언규 1명입니다.
• 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 323,333,333원보다 최근 12개월 평균 313,500,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.6%이므로 현재 최저가가 76.1%라는 사실만으로 미래 시세 안전마진을 단정하지 않아야 합니다.
• 유찰 이력 반영. 현재 3회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 가격뿐 아니라 실제 수요와 환금성까지 함께 점검해야 합니다.

맺으며 — “390,000,000원 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건을 등기만 보고 판단하면 선순위 대항력 임차보증금 390,000,000원을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 238,700,000원이 싸 보이더라도, 확약이 없다면 가격만 보고 접근해서는 안 되는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 후속조치가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.22 정언규 임차권에 대해 대항력을 포기하고, 미변제 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.

그 기준에서 현재 실질취득가는 238,700,000원이고, 최근 12개월 평균 313,500,000원의 76.1%입니다. 가격 면에서는 차이가 있지만 최근 거래 추세가 -8.6%이고, 이미 3회 유찰됐으며 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리 리스크는 크게 해소됐지만, 하락 추세와 환금성을 함께 보는 B급 접근형”입니다.