춘천지방법원 2025타경30425. 평창군 대화면 개수리의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다. 말소기준권리는 2019.01.31. 설정된 대화신용협동조합의 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 김창환 가압류 102,087,000원, 채희태 가압류 306,405,000원, 손한모의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 대상입니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 보면 위험합니다. 목록2 지상에는 매각에서 제외되는 신축 중 공사가 중단된 철근콘크리트구조 2층 건물 1동이 있고, 매각물건명세서에는 그 지상 건물을 위하여 이 사건 토지 부분에 법정지상권이 성립하는지 불분명하다고 명시돼 있습니다. 즉 금전상 인수는 0원이더라도 토지의 사용·점유 관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대화면 개수리 312-11 |
| 등기 건물 | 강원특별자치도 평창군 대화면 개수리 312-13 · 비창길 29-17 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 사이딩마감 · 하이샷시 창호 |
| 소유자 | 안연근 |
| 감정가 / 최저가 | 383,606,960원 / 187,968,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손한모 / 31,487,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 현장 리스크는 별도
임차인 없음. 등기상 핵심은 2019.01.31. 대화신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 이후 김창환·채희태의 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 금전 채무는 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰 후 감정가의 49%
현재 최저매각가는 187,968,000원으로 감정가 383,606,960원의 49% 수준입니다. 다만 가격 판단을 단순 할인율로 끝내기 어렵습니다. 감정평가에서도 목록2의 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물의 존재로 인해 제한받는 가격이라고 명시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 187,968,000원 | 49% | 435,443,551원 |
| 3회 유찰 시 | 131,577,599원 | 34% | 491,044,486원 |
| 4회 유찰 시 | 92,104,319원 | 24% | 529,933,558원 |
현재 회차에서 실질취득은 최저가 187,968,000원에 매수인 인수 0원을 더한 187,968,000원입니다. 다만 거래 시세와 직접 비교할 자료가 없는 만큼 감정가 대비 49%라는 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 법정지상권과 매각 제외 건물, 농지취득자격증명 문제가 가격에 함께 반영돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,431,552원 |
| 1. 근저당 · 대화신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김창환 | 102,087,000원 | 4,536,448원 |
| 3. 가압류 · 채희태 | 306,405,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 손한모 | 31,487,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 619,979,999원 중 예상배당은 184,536,448원이고, 미배당은 435,443,551원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 금전 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 대화면 개수리 ‘개수1리 마을회관’ 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 순수 농촌 지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 전 · 토지면적 279㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) 도로접면 · 공시지가 79,900원/㎡입니다.
- 이용·설비. 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 급·배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하며, 목록2는 지방도424호선 관련 접도구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 목록2는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 제시외 건물 부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 토지 사용·명도·철거 가능성을 입찰 전 별도로 검토해야 합니다.
- 매각 제외 건물. 목록2 지상 철근콘크리트구조 2층 건물 1동은 매각에서 제외됩니다. 2018.06.21. 건축허가의 유효 여부도 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·2·4·6은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금을 반환하지 않습니다. 입찰기일 전 신청이 가능하므로 해당 관서에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 농지전용. 목록2는 2018.06.12. 농지전용협의가 있으며 전용면적 968㎡, 전용목적 주거시설, 허가신청자 안연근으로 기재돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 포함, 토지 지상의 수목·조경석·장독대·수도시설 등은 토지에 포함해 평가됐습니다. 목록5·6 지상의 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 감정가 자체가 매각 제외 건물로 인해 제한받는 가격입니다. 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현장 사용제약을 먼저 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관할 관청의 인허가·농지 관련 사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 사용위험 0”
이 사건의 등기 권리 자체는 비교적 명확합니다. 2019.01.31. 대화신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 예상되는 매수인 금전 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다. 매각에서 빠지는 2층 건물, 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명, 농지취득자격증명, 농지전용 및 건축허가 확인, 매각 제외 컨테이너까지 확인해야 합니다.
따라서 감정가 383,606,960원에서 2회 유찰돼 최저가가 187,968,000원, 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다. 등기상 인수는 0원이지만 현장·인허가·토지사용 리스크가 큰 C등급 물건으로, 응찰 전에 법정지상권과 매각 범위를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
