춘천지방법원 2025타경30540. 평창군 진부면 하진부리 175, 도로명주소 석두산2길 22-2의 1층 102호입니다. 용도는 다세대이고 감정평가상 현재 공동주택으로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021.08.11 설정된 평창영월정선축산업협동조합의 채권최고액 24,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 2025.10.14 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 김영미로, 2025.01.14 상속을 원인으로 2025.09.25 소유권이전이 등기됐습니다. 경매신청 채권자는 평창영월정선축산업협동조합이고 청구금액은 19,032,256원입니다. 과거 빙그레 가압류와 평창군·빙그레·진부신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 낙찰자가 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30540 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 175 1층102호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 평창군 진부면 석두산2길 22-2 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택 이용 중 · 49.53㎡ |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조 · 위생설비 및 난방설비 구비 |
| 소유자 | 김영미 · 2025.01.14 상속 · 2025.09.25 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 17,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평창영월정선축산업협동조합 / 19,032,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 2021.08.11 근저당 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞선 과거 가압류와 근저당들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 49% 할인, 그러나 거래 시점은 오래됐다
확인되는 동일 면적 49.53㎡ 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 35,000,000원으로, 감정가 역시 35,000,000원입니다. 현재 최저매각가 17,150,000원은 이 비교가격의 49%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 49.53㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2022.03 | 49.53㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 평균 | 49.53㎡ | 2건 | 35,000,000원 |
수치만 보면 17,150,000원은 비교 실거래 35,000,000원보다 크게 낮아 가격 여유가 있습니다. 다만 마지막 확인 거래가 2022.04이고 표본도 2건뿐입니다. 따라서 35,000,000원을 현재 시점의 확정 시세로 그대로 보는 것은 주의해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 분명하지만, 실제 입찰가 판단에서는 현재 매매 가능가격과 거래 속도를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 708,700원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 평창영월정선축산업협동조합 | 24,000,000원 | 16,441,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 24,000,000원 중 예상 배당은 16,441,300원이고, 미배당은 7,558,700원입니다. 이 미배당은 매수인이 인수하지 않으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 708,700원으로 계산되어 있으며 당해세 등 미반영 요소에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 17,150,000원 | 16,441,300원 | 7,558,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 12,005,000원 | 11,388,910원 | 12,611,090원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 8,403,500원 | 7,852,237원 | 16,147,763원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈 때 권리 인수가 함께 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 가격이 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진부면사무소 북동측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 로폭 약 3m 내외의 진입도로가 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조이며 외벽 페인팅, 내벽 벽지도배·타일, 샷시 2중창이고 위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 건부지이며 지목은 대, 토지면적은 934.0㎡, 공시지가는 278,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 동계올림픽특별구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 별다른 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 확인되는 동일 면적 실거래는 2022.03·2022.04의 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2021.08.11 근저당과 2025.10.14 경매개시결정의 현재 상태를 입찰 전 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 현재 시세 확인. 비교 실거래가 35,000,000원이지만 거래 시점은 2022년입니다. 현재 매도호가·실거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 12세대 규모와 실거래 2건, 경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간을 보수적으로 판단하세요.
- 건물·설비 상태. 1982.11.28 준공 공동주택이므로 내부 수선상태와 난방·위생설비의 실제 상태를 확인하세요.
- 배당 변동. 배당표의 집행비용과 배당액은 현재 가정에 따른 것으로, 당해세 등 미반영 요소에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 환금성”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.08.11 평창영월정선축산업협동조합 근저당이고, 현재 매각가 17,150,000원 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 확인 실거래 35,000,000원의 49%로 내려와 있습니다.
다만 그 35,000,000원 거래는 2022년 2건뿐입니다. 12세대 규모, 1982.11.28 준공, 경매 평균 유찰 2.0회와 낙찰률 0.0%라는 지표까지 함께 보면 이 물건은 “권리 위험을 피하는 문제”보다 “얼마에 다시 팔 수 있는가”가 더 중요한 물건입니다. 권리는 합격권이지만, 가격 메리트의 최종 확인은 현재 시세와 환금성 검증에 달려 있습니다.
