춘천지방법원 2025타경30540. 평창군 진부면 하진부리 175의 1층 102호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김영미 씨이고, 2025년 1월 14일 상속을 원인으로 2025년 9월 25일 소유권이전이 접수됐습니다. 경매를 연 채권자는 평창영월정선축산업협동조합이며, 신청채권액은 19,032,256원입니다.
권리분석의 기준점은 2021.08.11. 을구 7번 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원이고, 이 근저당에 기해 2025.10.14. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 매각가정 12,005,000원에서는 근저당 채권이 전액 배당되지 않지만, 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 명확히 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30540 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 진부면 하진부리 175 1층 102호 · 도로명 강원특별자치도 평창군 진부면 석두산2길 22-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택 이용 · 전용 49.53㎡ · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조 |
| 소유자 | 김영미 · 2025.09.25. 상속 소유권이전 접수(원인 2025.01.14.) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 12,005,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 평창영월정선축산업협동조합 / 19,032,256원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 규모 | 12세대 · 사용승인 기준 1982.11.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
과거 권리 가운데 평창군 근저당, 빙그레 근저당·가압류, 진부신용협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2021.08.11. 평창영월정선축산업협동조합 근저당 하나입니다. 이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 34.3% 할인, 그러나 실거래는 2022년 두 건
확인되는 동일 면적 49.53㎡ 실거래는 두 건입니다. 2022년 3월과 4월, 모두 2층이 35,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 12,005,000원은 이 비교가격의 34.3%입니다. 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 실질취득액도 12,005,000원으로 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 49.53㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2022.03 | 49.53㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 평균 | 49.53㎡ | 2건 | 35,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 감정가와 확인 실거래가 모두 35,000,000원이고 현재 최저가는 그보다 크게 낮습니다. 다만 최신 거래가 2022.04이고 표본도 2건뿐입니다. 따라서 “현재 시세가 35,000,000원인데 12,005,000원이니 확실히 싸다”라고 단정하기보다는, 과거 확인가격 대비 할인폭이 크다고 읽는 것이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 616,090원 |
| 1. 근저당 · 평창영월정선축산업협동조합 | 24,000,000원 | 11,388,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 12,005,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 616,090원 후 근저당권자에게 11,388,910원이 배당됩니다. 채권최고액 24,000,000원 기준 미배당은 12,611,090원이지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 평창군 진부면 하진부리 소재 진부면사무소 북동측 인근으로, 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다. 북서측으로 폭 약 3m 내외 진입도로가 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조이고, 위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 건부지이며 토지면적은 934.0㎡, 공시지가는 278,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 동계올림픽특별구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고 소로3류에 저촉됩니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 확인 실거래가 2022년 두 건뿐이며, 현재 경매도 3회 유찰됐습니다. 매수가보다 향후 매도 가능가격과 매수수요를 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대 확인과 실제 점유자를 대조하세요.
- 말소기준 재대조. 2021.08.11. 평창영월정선축산업협동조합 근저당이 기준권리인지 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격 외에 내부 상태, 점유, 접근성, 수요 부족 등 현장 사유가 있는지 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 주의. 비교 가능한 거래는 2022.03과 2022.04 두 건입니다. 현재 매도가격 판단은 현지 중개업소 호가·최근 계약 사례를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 노후 공동주택 확인. 1982.11.28 준공 자료가 있는 건물이므로 내부 수선상태·누수·난방·창호·공용부분 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 외 비용. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납과 공용부분 부담도 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 환금성 확인”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2021년 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션에서 채권이 전액 변제되지 않아도 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액은 최저매각가와 같은 12,005,000원입니다.
가격 숫자도 눈에 띕니다. 감정가와 확인 실거래는 35,000,000원이고 현재 최저가는 그 34.3% 수준입니다. 그러나 거래 표본은 2022년 두 건뿐이고, 사건 자체가 이미 3회 유찰된 12세대 공동주택입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 위험해서 피해야 할 사건”이라기보다, 낮은 가격이 실제 현금화 가능성과 맞는지 확인해야 하는 사건에 가깝습니다. 입찰 전에는 점유·내부상태·관리비·현재 매매수요를 확인하는 것이 핵심입니다.
