춘천지방법원 2025타경30543. 평창군 대관령면 횡계리 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 3층 에이-334호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)이고, 매각물건명세서에도 같은 이용상태가 기재돼 있습니다. 등기상 근저당권은 없고, 2025년 2월 18일 중소기업은행의 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있으며 그 뒤 가압류들과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 149,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 현재 시세를 비교할 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내릴 근거는 부족합니다. 특히 등기상 현 소유자인 주식회사성일퍼니처의 2022년 거래가액은 114,564,008원으로, 현재 최저가가 그 과거 거래가액보다 높습니다. 과거 거래가를 현재 시세로 볼 수는 없지만, 최소한 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 단정해서는 안 된다는 점은 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 3층에이-334호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 현 소유자 | 주식회사성일퍼니처 (2022.05.26 소유권이전 · 거래가액 114,564,008원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 1,572,962,069원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 현황 표기 | 대상물건은 3층 에이-334호이며 현황 표기 3층 3034 |
① 권리 흐름 — 가압류 기준, 후순위는 매각으로 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2025.02.18 중소기업은행 가압류이고, 그 뒤의 중소벤처기업진흥공단·중소기업은행· 신용보증기금 가압류와 2025.08.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 현재 시세 확인이 우선
이 사건에는 현재 시세를 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 214,000,000원에서 1회 유찰되어 149,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실제 응찰 판단에서는 숙박시설(생활숙박시설)의 거래 가능 가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
| 기준 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 214,000,000원 | 100% |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 149,800,000원 | 70% |
| 2회 유찰 시 | 104,860,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 73,402,000원 | 34% |
| 2022년 현 소유자 거래가액 | 114,564,008원 | — |
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 428,275,393원 | 131,902,800원 |
| 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 33,785,981원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 22,649,229원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 1,572,962,069원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 2,072,672,672원, 예상 배당액은 146,902,800원, 미배당액은 1,925,769,872원입니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액은 1,572,962,069원이나 현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 대상물건은 3층 에이-334호이며 현황 표기는 3층 3034입니다.
- 입지. 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 더리치먼드평창아파트 남동측 원거리에 위치하고, 주위는 주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다. 남서측으로 왕복 2차선 진입도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 구조이며 외벽 석재마감, 내벽 벽지도배·타일붙임, 창호 샷시 단창입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비·소방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 건부지로 이용 중이며, 계획관리지역·제2종지구단위계획구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 145,400원/㎡이며 토지면적은 21,794.0㎡입니다.
- 환금성. 생활숙박시설이라는 이용형태와 현재 실거래 시세자료 부재를 감안하면, 아파트처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보지 말고 동일 시설·유사 호실의 최근 실제 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 감정 및 매각물건명세서상 숙박시설(생활숙박시설) 이용 중이라는 점을 기준으로 실제 이용·운영 상태를 확인하세요.
- 호실 표기 대조. 대상은 3층 에이-334호이고 현황 표기는 3층 3034이므로 현장에서 해당 호실을 정확히 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리비 등의 미납 여부는 입찰 시 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·사용관계는 현장과 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준 가압류 및 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 임차인 신고가 없고 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 숙박시설(생활숙박시설)이고, 현재 가격을 판단할 실거래 자료가 없습니다. 감정가 214,000,000원에서 한 번 유찰돼 149,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 시장에서의 거래 가능 가격입니다.
