춘천지방법원 2025타경30560. 평창군 용평면 장평리 669-1, 669-6, 672-1, 672-2 일대의 아파트 + 토지입니다. 감정 이용상태는 “공동주택(아파트) 건축중 장기간 공사중단 후 방치 상태”이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층입니다. 설비도 공사중단 상태로 미시공이라고 조사됐습니다. 즉 일반적인 완성 아파트 경매와 달리, 낙찰 후 곧바로 주거·임대에 투입할 수 있는 물건으로 볼 수 없습니다.
등기 권리관계 자체는 현재 매각을 기준으로 비교적 명확합니다. 제공된 말소기준 판정은 2024.01.05. 을구 10번 임희영 근저당권 1,500,000,000원이고, 같은 날 설정된 흥양농업협동조합 근저당권 1,860,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30560 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 용평면 장평리 669-1, 669-6, 672-1, 672-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 + 토지 · 공동주택(아파트) 건축중 장기간 공사중단 후 방치 상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 · 설비 미시공 상태 |
| 소유자 | 주식회사길 · 2024.01.05. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 7,438,330,000원 / 3,644,782,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 물건 자체 리스크는 별개
임차인 없음. 임차보증금이나 대항력 임차인에 따른 승계액은 잡히지 않습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 전 회차 0원입니다. 다만 등기상 인수 위험이 없다는 사실과, 미완성 건축물의 완공 가능성·인허가·공사비 부담이 낮다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 확인은 불가
현재 최저매각가는 3,644,782,000원으로 감정가 7,438,330,000원의 49%입니다. 감정가 대비 할인 폭만 보면 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 시세 대비 얼마나 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 완성 주택이 아니라 공사중단·사용승인 미필 상태이므로 일반 아파트의 거래가나 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 3,644,782,000원 | 0원 | 245,934,180원 |
| 3회 유찰 시 | 2,551,347,400원 | 836,566,074원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,785,943,180원 | 1,594,316,252원 | 0원 |
가격이 더 내려가더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 대신 채권자 측 미배당이 3회 유찰 시 836,566,074원, 4회 유찰 시 1,594,316,252원으로 커지는 구조입니다. 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 합계 3,360,000,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여도 245,934,180원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,644,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,847,820원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 흥양농업협동조합 | 1,860,000,000원 | 1,860,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 임희영 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 245,934,180원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 합계 3,360,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 245,934,180원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 토지·인허가·현장 리스크
- 공사 상태. 공동주택(아파트) 건축중 장기간 공사중단 후 방치 상태이며, 설비는 미시공 상태입니다.
- 사용승인. 목록 5~78 건물은 2024.10.15. 주택건설사업계획 변경승인을 득한 것으로 조사됐으나, 기준시점 현재 건축법상 사용승인 미필 상태입니다.
- 사업 규모. 변경승인 내용은 공동주택(아파트) 건축면적 728.73㎡, 연면적 8,062.53㎡입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1~4는 농지취득자격증명이 필요합니다. 2025.10.17. 용평면장 회신에 따르면 농지전부전용허가가 이루어져 농지전용으로 발급 가능하나, 입찰기일 전 미리 발급 문의가 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 농지전용허가. 허가년월일은 2024.04.06., 전용목적은 공동주택(아파트) 신축, 신청자는 써니건설입니다.
- 제시외 건물. 목록 2 지상 제시외 철근콘크리트 단층건물 1동은 구분건물에 포함해 평가됐습니다.
- 매각 제외. 토지 지상의 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 현황. 목록 1·2는 공부상 ‘답’, 목록 3·4는 공부상 ‘전’이나 현황은 모두 신축중인 아파트 건부지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평창군 용평면 장평리 소재 장평교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성된 미개발 주택 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 주거용지(2025.06.05.), 지구단위계획구역(2025.06.05.)입니다.
- 토지. 4필 일단의 부정형 평지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 토지 자료상 194,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 49%만 보고 가격 메리트로 단정하지 말 것. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세 할인 여부를 확인할 수 없습니다.
- 농지취득자격증명 선확인. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 기재돼 있으므로 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 사용승인·사업계획 확인. 2024.10.15. 변경승인 이후 현재까지의 인허가 상태와 사업 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 공정률·구조 안전성 확인. 장기간 공사중단 건물인 만큼 현장 상태와 완공에 필요한 공사 범위를 직접 점검해야 합니다.
- 제시외·매각제외 물건 확인. 제시외 철근콘크리트 단층건물은 평가에 포함됐고 이동가능 컨테이너는 제외됐습니다.
- 금액 신고 원문 확인. 김천덕·최도희·이영호 관련 금액 기재의 법적 성격과 낙찰자에게 미치는 영향을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 등기부 최신본 대조. 2026.07.31. 발급 등기사항과 매각기일 기준 변동사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 임차인은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심 위험은 권리보다 미완성 사업 자체에 있습니다. 감정가 7,438,330,000원에서 2회 유찰돼 3,644,782,000원까지 내려왔어도, 실거래 자료가 없고 건물은 장기간 공사중단·사용승인 미필·설비 미시공 상태입니다. 여기에 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건과 별도 금액 신고까지 확인해야 합니다. 등기상 인수는 0원이지만, 완공과 인허가를 해결할 수 있는지 확인되지 않으면 가격 할인만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
