춘천지방법원 2025타경30560. 평창군 용평면 장평리 669-1 일원에 있는 신축 중단 아파트와 토지가 경매에 나왔습니다. 감정가가 74억 원을 웃도는 대형 부동산이지만, 현재 매각 최저가는 약 25.51억 원입니다. 세 차례 유찰을 거치며 감정가의 약 34% 수준으로 내려온 것입니다.
그런데 이 물건은 일반적인 기존 아파트와 비교하면 안 됩니다. 감정평가서상 이용상태는 공동주택(아파트) 건축 중 장기간 공사중단 후 방치 상태입니다. 15층 철근콘크리트 건물이며, 설비도 미시공 상태이고 건축법상 사용승인을 받지 못했습니다. 토지에는 농지취득자격증명 문제까지 있습니다.
권리관계에서도 확인할 지점이 있습니다. 2024년 기존 경매 매각으로 주식회사길이 소유권을 취득하면서 과거 다수의 등기가 정리되었고, 이후 흥양농업협동조합과 임희영 명의의 근저당이 설정되었습니다. 이번 경매 신청채권자는 임희영이지만, 배당순위에서는 먼저 접수된 흥양농업협동조합의 근저당을 우선 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30560 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 용평면 장평리 669-1, 669-6, 672-1, 672-2 |
| 물건종류 | 아파트 + 토지 · 신축 중단 공동주택 및 건부지 |
| 소유자 | 주식회사길 (2024.01.05. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 7,438,330,000원 |
| 최저매각가 | 2,551,347,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 임희영 · 청구금액 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 · 장기간 공사중단 · 사용승인 미필 |
| 토지 현황 | 4필지 일단의 아파트 건부지 · 계획관리지역 · 지구단위계획구역 |
| 사업 관련 | 2024.10.15. 주택건설사업계획 변경승인 · 건축면적 728.73㎡ · 연면적 8,062.53㎡ |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.31. |
① 권리 흐름 — 과거 등기는 정리, 현재 근저당은 매각 소멸 예정
이 부동산은 과거에도 경매를 거쳤습니다. 대덕디앤씨주식회사에서 주식회사신한종합건설로 소유권이 이전된 이후, 과거 근저당·가압류·가처분 및 경매 관련 등기들이 2024.01.05. 매각 과정에서 정리되었습니다. 주식회사길이 소유권을 취득한 뒤 새로 설정된 근저당권들이 이번 경매의 주요 배당 대상입니다.
| 현재 근저당 | 권리자 | 채권최고액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 9번 | 흥양농업협동조합 | 1,860,000,000원 | 선순위 배당 · 매각 소멸 예정 |
| 을구 10번 | 임희영 | 1,500,000,000원 | 신청채권자 · 매각 소멸 예정 |
두 근저당권의 설정일은 모두 2024.01.05.이며, 접수번호는 각각 413번과 414번입니다. 권리분석상 을구 10번 임희영 근저당이 말소기준으로 표시되어 있으나, 그보다 먼저 접수된 을구 9번 흥양농업협동조합 근저당의 선순위 배당관계도 반드시 반영해야 합니다. 양 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가장 중요한 매각조건 — 농취증과 사용승인 문제
이 물건의 입찰 판단에서 최우선으로 확인할 내용은 토지 취득요건입니다. 목록 1~4의 토지는 현황상 아파트 건부지이지만 공부상 지목은 답과 전으로 되어 있습니다.
| 농지취득자격증명 | 목록 1~4 필요 |
|---|---|
| 농지전용허가 | 2024.04.06. |
| 전용 목적 | 공동주택(아파트) 신축 |
| 허가 신청자 | 써니건설 |
| 주택건설사업계획 변경승인 | 2024.10.15. |
| 사용승인 | 미필 |
| 건물 현황 | 공사 중단 후 장기간 방치 · 설비 미시공 |
| 제시외 건물 | 목록 2 지상의 철근콘크리트 단층건물 1동은 구분건물에 포함하여 평가 |
| 매각 제외 | 토지 지상의 이동 가능한 컨테이너 |
사업계획 변경승인 이력이 있다고 해서 현재 상태에서 곧바로 공사를 재개하거나 사용승인을 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 건축물의 인허가 관련 사항, 실제 공정률, 구조 안전성, 잔여 공사 및 사업승계 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
특히 토지의 농지전용허가 신청자가 써니건설로 기재되어 있고, 현재 소유자는 주식회사길입니다. 낙찰자가 사업을 이어가는 데 필요한 인허가상 지위와 관련 절차를 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,551,347,000원 가정)
현재 회차의 최저매각가를 낙찰가로 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 차감하고, 먼저 접수된 흥양농업협동조합 근저당권에 배당한 뒤 임희영 근저당권에 잔여 금액을 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 27,913,470원 |
| 1. 을구 9번 · 흥양농업협동조합 | 1,860,000,000원 | 1,860,000,000원 |
| 2. 을구 10번 · 임희영 | 1,500,000,000원 | 663,433,530원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 산정했습니다. 실제 배당은 확정 채권액·배당요구·조세 및 기타 우선순위에 따라 변동될 수 있습니다. 별도로 기재된 채권신고 사항도 최종 배당표와 대조해야 합니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰될수록 싸지는가?
매각 최저가는 이미 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 매각가와 예상배당은 다음과 같이 달라집니다.
| 구분 | 최저가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34%) | 2,551,347,000원 | 836,566,470원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 1,785,942,900원 | 1,594,316,529원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (17%) | 1,250,160,030원 | 2,124,741,570원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 임희영에게 663,433,530원이 배당될 것으로 추정되지만, 추가 유찰 시나리오에서는 배당액이 0원으로 계산됩니다. 선순위 채권액이 매각대금을 대부분 흡수하는 구조이기 때문입니다.
다만 이 물건의 경제적 취득원가는 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다. 공사 재개를 위한 잔여 공사비와 구조 안전성 검토, 사용승인, 인허가 정리 및 기타 사업비까지 고려해야 합니다. 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 실제 사업가치보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 용평면 장평리 장평교 남서측 인근. 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성된 미개발 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로가 있습니다.
- 토지. 4필지가 일단의 부정형 평지를 이루며 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 공부상 답·전과 실제 이용상태 사이에 차이가 있습니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 주거용지 및 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 공시지가. 194,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 내벽은 공사중단 후 방치 상태이고 설비는 미시공 상태입니다.
- 환금성. 정상적으로 사용 중인 아파트와 달리, 사용승인 미필 상태에서는 매수층이 사업 시행자·시공 역량 보유자 등으로 제한될 수 있습니다. 일반 주택 거래가격만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1~4에 대한 농지취득자격증명을 입찰 전에 발급기관에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 최우선 확인사항입니다.
- 인허가 승계. 농지전용허가와 주택건설사업계획 변경승인의 현행 효력, 사업주체 변경 및 낙찰자의 사업승계 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공사 재개 가능성. 건축물 공정률, 장기간 방치에 따른 구조 안전성, 보수 범위와 잔여 공사비를 전문적으로 검토해야 합니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인 미필 상태입니다. 사용승인에 필요한 공사·검사·행정절차와 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 목록 2의 제시외 건물 포함 여부와 매각 제외 컨테이너, 토지·건축물의 실제 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 기존 공사관계. 시공사와의 계약관계, 공사대금 청구, 현장 점유, 유치권 주장 가능성 및 인도 가능 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 배당관계. 흥양농업협동조합과 임희영의 근저당 순위, 실제 피담보채권액 및 추가 채권신고 내역을 최종 배당요구종기 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 인허가 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “74억짜리를 25억에 산다”는 계산만으로는 부족하다
이 경매의 특징은 높은 감정가와 큰 유찰 폭입니다. 감정가 7,438,330,000원에서 최저가가 2,551,347,000원까지 내려왔지만, 그 가격은 준공되어 정상 사용 중인 아파트의 가격이 아닙니다.
등기상 기존 근저당은 매각으로 소멸할 예정이고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 위험이 있고, 건물은 장기간 공사중단 상태로 사용승인도 받지 못했습니다.
따라서 이 물건은 단순한 부동산 할인 매수보다 중단된 공동주택 개발사업의 재개 가능성을 검증하는 투자에 가깝습니다. 농취증 발급, 사업 인허가, 건축물 구조 안전성, 잔여 공사비 및 준공 후 처분가치가 확인되기 전까지 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
