청주지방법원 2025타경10189. 충청북도 옥천군 군북면 증약리 414-21의 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 이종주이며, 현재 말소기준권리는 2023.05.25. 주식회사국민은행 근저당권 209,000,000원입니다. 이후의 국민은행 후순위 근저당권 120,000,000원과 신용보증기금·대전신용보증재단·국민은행의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
기존 2015년 옥천새마을금고 근저당권과 2021년 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 임차인 신고는 없고 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 임차인 인수 문제가 아니라 3회 유찰된 가격대, 토지 조건, 그리고 매각물건명세서에 기재된 건물 구조·지번 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10189 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 군북면 증약리 414-21 |
| 등기 부동산 | 충청북도 옥천군 군북면 증약리 414-21, 산75-28 · 주1동 · 도로명주소 충청북도 옥천군 군북면 비야대정로 421 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 지목 대 · 토지면적 743.0㎡ · 토지이용상황 단독 |
| 소유자 | 이종주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 536,746,190원 / 274,814,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 278,916,683원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2023.05.25. 설정된 주식회사국민은행의 채권최고액 209,000,000원 근저당권이며, 같은 날 설정된 후순위 국민은행 근저당권 120,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 3회 유찰 — 시세 자료 없이 가격 자체만 확인
현재 최저매각가는 274,814,000원으로 감정가 536,746,190원의 51.2%입니다. 다만 동일 용도의 최근 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 할인율과 시장가 할인율은 서로 다른 지표입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 274,814,000원 | 650,261,133원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 219,851,200원 | 704,454,454원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 175,880,960원 | 747,809,110원 |
③ 예상배당표 (매각가 274,814,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,647,396원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 61,166,604원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 345,793,212원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 대전신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 주식회사국민은행 | 183,110,398원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 20,024,127원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 920,427,737원 중 예상배당은 270,166,604원, 미배당은 650,261,133원입니다. 을구 5번 국민은행 근저당권부터 미배당이 발생하고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 토지·공부 메모
- 토지. 면적 743.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 지형은 완경사·사다리형입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 접함. 준보전산지와 도로구역에 접합니다.
- 공시지가. 126,000원/㎡입니다.
- 지번 정리. 목록2번의 공부상 소재지번은 증약리 414-21, 산75-28이나 산75-28은 414-26으로 등록전환된 뒤 414-21에 합병되어, 목록2번 건물은 414-21 단일지번에 소재합니다.
- 건물 구조. 목록2번 공부상 건물내역은 철근콘크리트구조이나 1~2층 일부는 경량철골구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 현재 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 거래·매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 조건 확인. 매각물건명세서에 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 매각대상 범위를 원문과 현황에서 대조해야 합니다.
- 구조 차이 확인. 공부상 철근콘크리트구조와 실제 1~2층 일부 경량철골구조의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등 포함 조건을 용도 계획과 함께 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부, 배당요구 및 매각조건은 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 물건과 가격
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원으로 계산되어, 권리 인수 구조 자체는 단순합니다. 2023.05.25. 국민은행 209,000,000원 근저당이 말소기준이며 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이미 3회 유찰되어 최저가가 274,814,000원까지 내려왔고, 비교 가능한 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 지번 합병, 건물 구조 차이가 함께 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가만 보고 판단하기보다 현황·구조·토지규제와 실제 시장가격을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
