청주지방법원 2025타경10189. 충청북도 옥천군 군북면 증약리 414-21 소재의 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 743.0㎡이고 토지이용상황은 ‘단독’입니다. 등기상 소유자는 이종주이며, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.25. 접수된 주식회사국민은행 근저당권 209,000,000원입니다.
말소기준보다 앞선 옥천새마을금고 근저당권 350,000,000원과 주식회사하나은행 근저당권 96,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 말소기준 근저당권 이후 설정된 국민은행 근저당권 120,000,000원, 신용보증기금·대전신용보증재단·국민은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10189 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 군북면 증약리 414-21 · 충청북도 옥천군 군북면 비야대정로 421 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 743.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 이종주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 536,746,190원 / 343,518,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 278,916,683원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 권리 포인트는 선순위 임차보증금 승계가 아니라 등기상 담보권·가압류의 소멸 여부입니다. 2023.05.25. 국민은행 근저당권 209,000,000원이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권과 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가 64%만으로 ‘저렴’ 판정은 금물
현재 최저매각가는 343,518,000원으로 감정가 536,746,190원의 64% 회차입니다. 다만 비교 가능한 동일 물건군의 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 표준화된 공동주택이 아니라 기타 + 토지이고, 토지이용상황도 ‘단독’입니다. 여기에 제시외 건물이 포함되고 공부상 건물구조와 실제 일부 구조가 다르다는 매각물건명세서 비고까지 있어, 단순한 감정가 할인율보다는 토지·건물 현황과 일괄매각 범위를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 343,518,000원 | 337,908,748원 | 582,518,989원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 274,814,400원 | 270,166,998원 | 650,260,739원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 219,851,520원 | 215,973,599원 | 704,454,138원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 343,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,609,252원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 345,793,212원 | 8,908,748원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 대전신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 주식회사국민은행 | 183,110,398원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 20,024,127원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 920,427,737원 중 채권자 예상배당은 337,908,748원, 미배당은 582,518,989원입니다. 집행비용 5,609,252원을 포함하면 매각대금 343,518,000원이 전액 배분되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 일괄매각·건물 현황 — 이 사건의 실물 체크포인트
매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 또한 목록 2번의 공부상 소재지번은 ‘충청북도 옥천군 군북면 증약리 414-21, 산75-28’로 표시돼 있으나, 증약리 산75-28은 증약리 414-26으로 등록전환된 뒤 증약리 414-21에 합병돼, 목록 2번 건물은 증약리 414-21 단일지번에 소재합니다.
건물구조에도 확인사항이 있습니다. 목록 2번의 공부상 건물내역은 철근콘크리트구조이나, 1~2층 일부는 경량철골구조로 돼 있습니다. 등기·공부상의 구조 표시만 보고 실제 현황을 동일하게 전제해서는 안 되는 물건입니다.
⑤ 토지·이용규제 메모
- 토지. 면적 743.0㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘단독’, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지·도로구역에 접합니다.
- 공시지가. 126,000원/㎡입니다.
- 위반 표시. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.05.25. 주식회사국민은행 근저당권 209,000,000원이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물구조 확인. 공부상 철근콘크리트구조와 달리 1~2층 일부가 경량철골구조이므로 실제 구조·상태를 확인해야 합니다.
- 지번 정리 확인. 산75-28의 등록전환·합병 내역과 현재 414-21 단일지번 소재 관계를 관련 공부에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 64%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 기타 + 토지 유형에 맞는 별도의 거래·수익·토지가치 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 582,518,989원 발생하더라도 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수액 0원, 말소기준 이후 담보권·가압류는 매각으로 정리됩니다. 따라서 권리 인수 때문에 최저가 이상의 숨은 비용이 붙는 구조는 아닙니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 좋은 가격이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 이미 2회 유찰됐고, 물건 유형은 기타 + 토지이며, 일괄매각·제시외 건물·건물구조 차이까지 확인됩니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교 없이 할인율만 보는 접근은 위험합니다. 권리는 정리형, 가격 판단은 보류, 현황 확인은 필수. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
