춘천지방법원 2025타경30572. 평창군 대관령면 횡계리의 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 1층 씨-110호입니다. 감정평가 이용상태는 ‘라마다호텔앤스위트평창’으로 운영되는 복층구조 생활숙박시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사라마다골프앤드호텔이고, 2024.07.04. 소유권을 이전받은 날 대양에스티에스·세이프씨아이디·파인만·반디에스앤씨 명의 근저당권이 같은 접수번호로 설정됐습니다. 그중 대양에스티에스 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있고, 경매로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 176,400,000원으로 감정가 360,000,000원의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인폭은 실거래 시세와 같은 개념이 아닙니다. 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, ‘감정가 절반 이하 = 싸다’는 결론은 금물입니다. 특히 숙박시설은 일반 주거용과 수요층·운영성·환금성이 다르므로 권리가 깨끗하다는 사실과 가격 매력은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30572 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 1층씨-110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · ‘라마다호텔앤스위트평창’으로 운영되는 숙박시설(복층구조의 생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 씨-110호 |
| 소유자 | 주식회사라마다골프앤드호텔 · 2024.07.04. 소유권이전 · 거래가액 386,750,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 176,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2024.07.04. 접수 제10852호 대양에스티에스 근저당권입니다. 같은 날 동일 접수번호로 세이프씨아이디·파인만·반디에스앤씨의 근저당권도 함께 기재되어 있으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.09.11. 파인만의 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 소멸합니다.
② 가격·회차 구조 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차 최저가는 176,400,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 123,479,999원, 4회 유찰 시는 86,435,999원으로 계산되어 있습니다. 동시에 채권 미배당도 현재 376,869,600원에서 각각 429,048,721원, 465,519,849원으로 커집니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 제공된 계산상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 376,869,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 429,048,721원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 86,435,999원 | 84,480,151원 | 465,519,849원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,269,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대양에스티에스 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당 · 세이프씨아이디주식회사 | 150,000,000원 | 23,130,400원 |
| 4. 근저당 · 주식회사파인만 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 반디에스앤씨주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 550,000,000원 중 채권자 배당은 173,130,400원, 미배당은 376,869,600원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창동계올림픽 기념공원 남동측 인근에 위치하며, 주변은 골프장·스키장·숙박시설·단독주택·농경지 등이 소재하는 면소재지 주변지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 무난합니다. 남서측에는 왕복 2차선 도로의 진입로가 있습니다.
- 이용상태. ‘라마다호텔앤스위트평창’으로 운영되는 복층구조의 생활숙박시설입니다. 기본적인 위생·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 대체로 평탄하게 조성한 부정형 토지로 숙박시설 건부지이며, 토지면적은 21,794.0㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 계획관리지역·제2종지구단위계획구역이며 일부 토지는 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 공시지가. 145,400원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 같은 시설 또는 유사 생활숙박시설의 실제 매매·운영가치를 별도로 대조해야 합니다.
- 운영성 확인. 현재 감정평가상 호텔로 운영되는 생활숙박시설이므로 객실 운영방식·수익구조·사용 제한을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 매각물건명세서에도 관리비 체납 여부 별도 확인이 명시되어 있으므로 관리주체에 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·운영주체는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 376,869,600원이 발생하더라도 제공된 권리판정상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권과 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 임차인 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 물건은 일반 주거용이 아니라 복층구조 생활숙박시설이고 이미 2회 유찰되었습니다. 현재 최저가 176,400,000원은 감정가의 49%지만, 실거래 비교 근거가 없는 상태에서는 그 비율만으로 ‘싸다’고 말할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격·운영성·환금성은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 시장에서 얼마에 다시 팔거나 운영할 수 있느냐입니다.
