청주지방법원 2025타경10197. 옥천읍 죽향리 49의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 목조 및 시멘블럭조 칼라강판지붕 단층 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 132.0㎡의 ‘대’입니다. 현재 최저매각가는 39,393,000원으로 감정가 61,551,340원의 64% 수준까지 내려왔습니다.
등기 권리는 비교적 선명합니다. 현재 소유자 김재구가 2017년 8월 소유권을 취득했고, 같은 해 9월 국민은행이 채권최고액 6,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 충북신용보증재단·신한카드·제이비우리캐피탈·국민은행의 가압류와 옥천군 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10197 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 옥천읍 죽향리 49 · 충청북도 옥천군 옥천읍 향수2길 50-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 132.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 목조 및 시멘블럭조 칼라강판지붕 단층 |
| 소유자 | 김재구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 61,551,340원 / 39,393,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 2,264,909원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2017.09.18. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000원이고 토지 죽향리 49가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2023년부터 설정된 충북신용보증재단 59,281,654원, 신한카드 9,840,450원, 제이비우리캐피탈 10,277,642원, 국민은행 6,452,534원의 가압류와 2025년 경매개시결정, 옥천군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여정구 | 2019.04.23 | 미상 | 2025.11.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 여정구의 전입일은 2019.04.23.으로 말소기준권리인 2017.09.18. 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.17. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 매수인이 승계할 임차보증금은 현재 분석상 0원입니다.
③ 물건 자체의 핵심 리스크 — 침범·도로·경계
건물 지붕도 공부상 ‘스레트지붕’이지만 현황은 칼라강판 기와지붕입니다. 이 차이는 매각조건에 명시돼 있으므로 현황 기준으로 확인해야 합니다. 위반건축물 사항은 감정자료상 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,109,074원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 59,281,654원 | 32,283,926원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,840,450원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 10,277,642원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 6,452,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 91,852,280원 중 예상 배당은 38,283,926원이고, 미배당은 53,568,354원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
현재 2회 유찰 회차에서는 53,568,354원이 미배당되고, 3회 유찰 시 매각가 31,514,400원에서 미배당 61,305,139원, 4회 유찰 시 매각가 25,211,520원에서 미배당 67,494,567원으로 늘어납니다. 하지만 이 미배당 채권은 말소기준 이후 권리들이므로 그 자체가 매수인 승계액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 옥천전통문화체험관 북서측 인근으로, 단독주택·빌라·중소규모 아파트 단지가 혼재하는 주거단지입니다.
- 교통. 남측 향수2길을 통해 매동로 등 간선도로와 연계가 용이하며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 차량으로 10분 내외 거리에 경부고속도로 옥천IC가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 2권역에 포함됩니다.
- 토지가격 기준. 공시지가 166,900원/㎡, 토지면적 132.0㎡입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생·급배수설비, 난방설비가 돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접지 및 도로와 경계가 불분명하고 제시외 건물 일부 침범이 기재돼 있으므로 현장 경계와 죽향리 48 침범 범위를 확인해야 합니다.
- 도로 이용 부분. 132.0㎡ 토지 남측 일부가 보도블럭 포장도로로 이용 중인 현황을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되지만 일부가 인접 토지를 침범한 것으로 나타난 만큼 실제 사용 가능 범위와 처리 부담을 검토해야 합니다.
- 임차인 서류. 여정구는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구가 접수된 만큼 매각물건명세서에서 보증금과 우선변제 관련 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물리적 경계’를 먼저 확인할 물건
이 사건은 등기 권리만 보면 어렵지 않습니다. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류는 소멸하고, 전입자 여정구도 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 난도는 권리등기만으로 결정되지 않습니다. 제시외 건물 일부가 인접 토지를 침범하고, 토지 남측 일부가 도로로 쓰이며, 경계 자체가 불분명해 별도 측량이 필요하다는 점이 핵심입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔어도 실거래 자료가 없는 상황에서 ‘싸다’는 결론을 먼저 내리기보다, 침범 범위·도로 이용·실제 경계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
