청주지방법원 2025타경10197. 충청북도 옥천군 옥천읍 죽향리 49에 소재하는 단독주택과 토지입니다. 토지 면적은 132.0㎡이며, 건물은 목조 및 시멘블럭조 칼라강판지붕 단층 주택입니다. 국민은행이 청구액 2,264,909원으로 임의경매를 신청했고, 감정가 61,551,340원에서 세 차례 유찰된 상태입니다.

등기상 말소기준은 2017년 9월 18일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 충북신용보증재단·신한카드·제이비우리캐피탈·국민은행의 가압류와 옥천군 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 이 물건에서 더 중요한 것은 등기부 밖의 물리적인 현황입니다. 제시외 건물 일부가 다른 사람의 토지에 걸쳐 있는 것으로 나타나며, 대지 일부는 보도블럭 포장도로로 사용되고 있습니다. 낙찰가 외에 경계 확정·침범 문제 해결·점유 정리 등에 소요될 비용을 먼저 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

2017년 9월 18일 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 2023년 이후 설정된 가압류와 2025년의 임의경매개시결정 및 옥천군 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 2002년 서울보증보험 가압류는 이미 등기부상 말소된 상태이므로 별도의 선순위 인수 권리로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 임차인은 여정구 1명입니다. 전입일은 2019년 4월 23일로, 말소기준인 2017년 9월 18일보다 늦습니다. 따라서 제시된 임차관계에서는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당요구가 접수돼 있습니다.

배당요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받는 것은 아닙니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다. 현재 산정상 후순위 임차보증금의 매수인 인수는 예상되지 않지만, 입찰 전 보완된 매각물건명세서와 점유관계를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 51.2% 낙찰가를 시세 할인으로 착각하지 말 것

현재 최저가는 감정가의 약 51.2%인 31,514,000원입니다. 감정가에서 세 차례 유찰돼 상당히 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 주변 유사 단독주택과 토지의 최신 거래가격이 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율이 곧 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.

이 물건은 특히 제시외 건물의 인접 필지 침범과 대지 일부의 도로 이용이라는 개별적인 가격 조정 요인이 있습니다. 해당 사항을 반영하지 않은 단순 감정가 비교만으로 실제 취득가격의 경쟁력을 평가할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 매각가격별 배당 변화를 비교하기 위한 가정입니다. 실제 매각기일·최저가·배당액은 법원 공고 및 최종 배당절차에 따라 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 31,514,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 967,252원을 제외한 금액이 채권자 배당 재원이 됩니다. 국민은행 근저당권에 채권최고액 기준 6,000,000원을 배당하고, 나머지 24,546,748원을 충북신용보증재단에 배당하는 순차 배당 모형입니다.

국민은행의 경매 신청 청구액은 2,264,909원이며, 위 배당 모형에서는 근저당권 채권최고액 6,000,000원을 기준으로 배당돼 신청채권이 충족되는 것으로 계산됩니다. 실제 피담보채권액과 확정 배당액은 별도로 확인해야 합니다.

채권 미배당액 61,305,532원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 후순위 가압류의 미배당 채권과 매수인 인수채무는 구별해야 합니다.

위 표는 제시된 순차 배당 시뮬레이션을 재현한 추정치입니다. 실제 배당에서는 조세채권의 우선순위, 채권액 확정, 집행비용, 임차인의 최우선변제 여부 등에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 임차보증금의 액수와 확정일자가 확인되지 않았으므로 최종 배당액으로 사용할 수 없습니다.

⑤ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 옥천군 옥천읍 하계리 소재 옥천전통문화체험관 북서측 인근입니다. 주변에 단독주택·빌라·중소규모 아파트단지가 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 남측 향수2길을 통해 매동로 등 간선도로와 연결되며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 경부고속도로 옥천IC는 차량으로 약 10분 내외 거리입니다.
• 건물 구조. 목조 및 시멘블럭조 칼라강판지붕 단층 건물입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 목재 사이딩 판넬마감, 내벽은 벽지·타일마감 등이며 기본적인 전기·급배수·위생·난방설비가 있습니다.
• 토지. 면적 132.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 166,900원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 역사문화환경보존지역, 수질보전특별대책지역(2권역), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 향후 건축·증축·용도변경 등 활용계획을 세울 때 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공부와 현황의 차이. 건물 지붕은 공부상 스레트지붕이나 실제로는 칼라강판 기와지붕입니다. 대지 남측 일부도 공부상 지목과 달리 보도블럭 포장도로로 이용되고 있습니다.
• 경계와 침범. 인접지 및 인접도로와 경계가 불분명하며, 제시외 건물 일부는 인접 필지 죽향리 48을 침범한 것으로 나타납니다. 정확한 위치와 경계 확인을 위해 별도 측량이 필요합니다.
• 환금성. 단독주택과 토지는 아파트처럼 표준화된 비교가 어려운 물건입니다. 세 차례 유찰된 상황과 개별적인 경계·침범 문제를 고려해 향후 재매각 가능성도 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인접 필지 침범 확인. 죽향리 48과의 경계를 측량하고, 제시외 건물 중 실제 침범 부분과 그 처리 가능성을 확인하세요. 인접 토지 소유자와의 관계도 중요한 확인 대상입니다.
• 일괄매각 범위 대조. 주택·토지·제시외 건물의 포함 범위를 감정평가서 지적개황도 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 도로 사용 부분 확인. 죽향리 49 남측 일부의 보도블럭 포장도로 이용 현황과 경계를 확인하고, 실제 이용 가능한 대지 면적에 미치는 영향을 검토하세요.
• 임차인 여정구 확인. 전입일 2019.04.23, 배당요구일 2025.11.17입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부와 보완된 명세서 내용을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 옥천군 압류와 관련된 조세채권의 법정기일 및 배당순위, 실제 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 건물 상태 확인. 목조 및 시멘블럭조 단층 주택의 실제 보존상태와 지붕 변경 현황을 현장에서 확인하고, 필요한 수선비를 입찰가에 반영하세요.
• 건축·이용 제한 확인. 역사문화환경보존지역 및 수질보전특별대책지역 등에 따른 활용 제한을 관계기관에 확인하세요.
• 실거래 비교. 최저가 31,514,000원을 감정가 할인율만으로 평가하지 말고, 인근 유사 단독주택·토지의 최근 거래와 개별 하자 비용을 반영해 가격을 검토하세요.
• 매각 일정 재확인. 2026.10.13 매각기일의 진행 여부와 변경사항을 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 지적 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원보다 중요한 경계 문제”

이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 임차인 여정구의 전입일도 말소기준 이후로, 현재 계산상 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 추가 확인이 필요합니다.

가격은 감정가 61,551,340원에서 최저가 31,514,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시세 대비 저렴한 가격이라고 단정할 수는 없습니다. 최신 실거래 비교뿐 아니라 인접 필지 침범과 토지 일부 도로 사용에 따른 비용 및 활용 제약을 함께 고려해야 합니다.

핵심은 제시외 건물의 인접 토지 침범과 경계 불명확성을 해결할 수 있는지에 있습니다. 이 문제가 해소되지 않은 상태라면 낙찰가격이 더 낮아지더라도 실제 취득비용과 향후 처분 위험이 충분히 줄어든다고 보장할 수 없습니다. 경계측량과 침범 문제의 처리 가능성, 임차인 점유현황을 확인한 후 실질적인 취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.