춘천지방법원 2025타경30580. 태백시 화전동 343, 외부에 ‘B동’ 표시와 ‘힐링호텔’ 간판이 있는 건물의 숙박동(1-9) 1층호입니다. 감정평가상 실제 이용도 역시 숙박시설(힐링호텔)입니다. 소유자는 김태일이고, 등기상 말소기준권리는 2019.04.26 설정된 국민은행 근저당 84,000,000원입니다. 이후 김영숙 480,000,000원, 김정호 100,000,000원의 근저당과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 830,060,000원으로 감정가 1,694,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 숙박시설은 아파트와 달리 영업상태·시설상태·임대관계·접근도로·토지권리 등이 환금성에 직접 영향을 주므로, 가격보다 현장 확인의 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30580 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 화전동 343 숙박동(1-9) 1층호 · 태백로 266-13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 숙박시설(힐링호텔) |
| 소유자 | 김태일 |
| 감정가 / 최저가 | 1,694,000,000원 / 830,060,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 1,568.0㎡ · 대 · 상업용 · 공시지가 83,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.04.26 국민은행 근저당 84,000,000원입니다. 이후 설정된 김영숙 근저당 480,000,000원, 김정호 근저당 100,000,000원과 2025.09.26 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 채권자 채권 664,000,000원이 전액 배당되고, 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 830,060,000원이고, 감정가는 1,694,000,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 동일 또는 유사 숙박시설의 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정할 근거는 없습니다.
다음 회차 시나리오에서는 3회 유찰 시 매각가가 581,042,000원, 4회 유찰 시 406,729,400원으로 내려가지만, 동시에 채권 미배당액은 각각 91,168,420원, 263,737,894원으로 커집니다. 다만 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 채권자 미배당 증가가 곧 매수인 인수 증가를 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 830,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,700,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김영숙 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김정호 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,359,400원 |
현재 회차에서는 채권자 총 664,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 155,359,400원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 숙박시설(힐링호텔)로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물입니다.
- 입지. 태백시 화전동 용연동굴 남측 인근으로, 국도변에 유사 숙박시설 및 근린생활시설이 한산하게 소재하는 시가지 주변지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 버스정류장 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·전기·난방·소방·엘리베이터 설비가 있으나 일부 설비의 고장·부식·망실 가능성이 있어 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5~6미터 아스콘포장도로가 있고, 도로인 화전동 363번지에는 소유자 김태일의 지분이 없는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 숙박시설 부지이며 계획관리지역·관광ㆍ휴양개발진흥지구·제2종지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 확인. 일괄매각 토지에 별도등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문을 대조해 매각범위와 권리관계를 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 조사되지 않았습니다. 실제 객실 운영·점유자·임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시설상태 확인. 숙박시설 일부 설비의 고장·부식·망실 가능성이 명시돼 있으므로 전기·난방·소방·엘리베이터 등 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 도로 이용 확인. 북측 도로 화전동 363번지에 소유자 지분이 없는 것으로 조사됐으므로 통행·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 유사 숙박시설의 실제 거래·수익성과 비교가 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸하며, 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 숙박시설이라는 용도, 2회 유찰, 실거래 시세 부재, 일괄매각 토지의 별도등기, 확인되지 않은 임대관계, 시설 고장·부식·망실 가능성을 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 “권리 소멸형”이라는 이유만으로 안전하다고 결론낼 유형이 아니라, 현장·운영·토지관계 확인이 선행돼야 하는 숙박시설 경매입니다.
