부동산임의경매

2023타경10313 · 대전지방법원 · 다가구주택
511.2㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

2,113,800,000원 21억 1,380만 감정가 2,581,619,040원

감정가의 81% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 1,807,133,000원 최저가 대비 +16%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

대전지방법원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

1억 8,071만

최저가의 10% · 180,713,300원

감정가 대비

▼ 18.1% 싸게 매수

감정가 25.82억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 대전광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 다가구주택 특성상 임차인 권리 확인이 핵심이며 매수인 인수 가능성이 존재합니다.

가격 최저가 1,807,133,000원(감정가 대비 70%)·1회 유찰 후 진행
자금 입찰보증금 약 180,713,300원·확인된 인수 부담 11,800원
리스크 말소기준 이전 대항력 임차인 다수 존재·보증금 미상 임차인 확인 필요

한 줄 평 다가구주택 경매에서 가장 중요한 것은 낙찰가가 아니라 임차인 인수 위험입니다. 말소기준 이전 전입 임차인이 다수 존재하고, 일부는 보증금 미상 상태입니다. 확인된 배당 대상 임차인은 있지만 매수인이 승계할 수 있는 대항력 임차인 리스크가 남아 있어 권리분석 난도가 높은 물건입니다.

감정가

2,581,619,040원

다가구주택 + 토지

최저매각가

1,807,133,000원

1회 유찰

확인 인수액

11,800원

배당표 기준

핵심지표

임차인 리스크

대항력 임차인 다수

대전지방법원 2023타경10313. 대전 서구 변동 57-33에 위치한 다가구주택 및 토지 물건입니다. 건물은 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택(총 19호) 구조이며 2021년 사용승인되었습니다. 가격만 보면 감정가 대비 약 70%까지 내려온 상태지만, 다가구 경매는 개별 세대별 임차관계가 핵심입니다. 이 사건은 말소기준 이전 임차인이 다수 존재하여 낙찰 전 권리 확인이 필수입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2023타경10313
소재지	대전광역시 서구 변동 57-33
용도 / 구조	다가구주택 + 토지 · 철근콘크리트구조 4층 다가구주택(19호), 근린생활시설
소유자	김보람
감정가 / 최저가	2,581,619,040원 / 1,807,133,000원
신청채권자	태평새마을금고
청구액	1,322,010,950원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인 확인이 핵심

⚠️ 매수인 인수 가능 권리 말소기준권리 이전의 대항력 임차인이 존재합니다. 정일권 등 일부 임차권등기는 말소기준 이전 권리로 분석되어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 단순히 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 안전한 물건으로 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석

임차인	위치	보증금	판정
박희영	1층 101호	2,000원	대항력 有 · 인수 가능
원혜림	402호	9,800원	대항력 有 · 인수 가능
김현미	307호	95,000,000원	대항력 有 · 우선변제 가능
정일권	404호	280,000,000원	대항력 有 · 우선변제 가능
박지혜	201호	120,000,000원	대항력 有 · 우선변제 가능

한국토지주택공사 임차권 등 일부는 보증기관 대위·승계 성격이 있어 동일 보증금 중복 합산에 주의해야 합니다. 확인된 실제 임차인 관계와 보증금 귀속은 매각물건명세서 및 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,807,133,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	20,471,330원
임차인 우선변제 합계	750,471,330원
가압류 · 유시종	110,000,000원
소유자 교부	946,661,670원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

⚠️ 가격보다 권리 확인 우선 현재 최저가는 1,807,133,000원으로 감정가 대비 낮아졌지만, 다가구주택은 임차인 인수 여부에 따라 실질 취득비용이 달라질 수 있습니다. 특히 보증금 미상 임차인의 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대전광역시 서구 변동 소재 변동중학교 남측 인근으로 주상복합아파트, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 승강장이 있어 접근성은 보통입니다.
토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 511.2㎡, 공시지가 1,544,000원/㎡입니다.
이용상태. 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택 구조입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 조사. 보증금 미상 임차인과 대항력 임차인 관계를 반드시 재확인해야 합니다.
인수금 계산. 낙찰가보다 임차인 승계 여부가 실질 취득가를 결정합니다.
가장임차인 여부. 정일권 임차인은 등기상 권리자·채무자와 동일하여 관계 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “다가구는 가격보다 권리다”

이 물건은 감정가 대비 낮은 가격으로 진행되고 있지만, 다가구주택 특성상 임차인 분석이 승부처입니다. 말소기준 이전 대항력 임차인이 존재하고 일부 보증금이 확인되지 않아, 단순 가격 매력만 보고 접근하면 예상하지 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 임차인별 배당 가능성과 매수인 승계 여부를 확정하는 것이 우선입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차인 인수 위험 — 대전 변동 57-33

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 1,807,133,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “다가구는 가격보다 권리다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (54장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	25억 8,161만원
2	2026-07-28	대기	18억 713만원