대전지방법원 2024타경11269. 대전 대덕구 덕암동 49-11에 있는 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물 공부상 용도는 사무실·점포이고, 감정 당시 현황은 공실로 탐문됐습니다. 소유자는 주식회사예민한사람들이며, 2022년 3월 29일 신한은행 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 중소벤처기업진흥공단·기술보증기금·대전신용보증재단의 가압류와 국세·지방자치단체의 압류, 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 다만 권리상 인수가 없다는 사실과 영업·임대수익을 낼 수 있는 가격인지는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경11269 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암동 49-11 · 대전광역시 대덕구 신탄진로681번길 34 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 공부상 사무실·점포 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트 평슬래브지붕 2층 · 사용승인 1988.12.14 · 2층 증축 2001.08.07 |
| 토지 | 대 454.9㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사예민한사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 1,116,833,800원 / 383,074,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 465,399,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.29. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이후 접수된 가압류 3건, 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.07.01.에는 신한은행 근저당권 중 74,244,932원이 기술보증기금에 일부 이전됐지만, 해당 담보권 역시 말소기준권리와 동일한 근저당권에서 파생된 권리로 매각 후 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 34.3%라도 ‘싼 가격’ 단정은 금물
감정가 1,116,833,800원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 383,074,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 383,074,000원입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 사무실·점포 용도의 근린시설입니다. 현황이 공실이고 3회 유찰됐다는 사실은 감정가와 실제 응찰수요 사이에 차이가 있었음을 보여줍니다. 주변 임대료, 예상 공실기간, 수선비와 실사용 가능성을 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 383,074,000원 | 376,910,964원 | 511,047,431원 |
| 4회 유찰 시 | 268,151,799원 | 263,597,674원 | 624,360,721원 |
| 5회 유찰 시 | 187,706,259원 | 184,278,371원 | 703,680,024원 |
③ 예상배당표 (매각가 383,074,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,163,036원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 376,910,964원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 85,958,395원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 172,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 신고액 합계는 887,958,395원이고, 집행비용을 제외한 예상배당은 376,910,964원입니다. 예상 미배당액은 511,047,431원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 덕암동 신탄진TG 동측 인근에 위치하며, 주변은 상업업무용건물, 단독주택과 근린생활시설이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 평슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 벽돌치장 위 페인팅, 내벽은 타일·벽지, 창호는 샷시창호입니다. 전기·위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 454.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 신탄진중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,073,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 감정 당시 공실로 탐문됐으나 임대차관계는 미상입니다. 출입문, 우편물, 사업자등록과 실제 점유자를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 인근 사무실·점포의 보증금, 월세, 공실기간을 조사해 최저가 383,074,000원 기준 수익성을 계산해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 1988.12.14. 사용승인, 2001.08.07. 2층 증축 건물입니다. 누수, 균열, 전기·급배수시설과 내부 수선 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현황 경계와 포함 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조하세요.
- 근저당 일부이전 확인. 신한은행 근저당권 일부 74,244,932원이 기술보증기금에 이전됐으므로 배당요구와 채권계산서를 확인하세요.
- 세금·공과금 확인. 등기상 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세와 체납 공과금의 배당 및 부담 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 안전과 투자성은 별개”
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없는 인수 0원 구조입니다. 권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 부담은 제한적입니다.
하지만 감정가 1,116,833,800원에서 3회 유찰돼 383,074,000원까지 내려온 이유를 단순히 할인 기회로만 해석해서는 안 됩니다. 현황은 공실이고 용도는 사무실·점포이며, 임대차관계도 현장에서 재확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 현장 검증. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 383,074,000원에 취득했을 때 실제 임대·사용·매각이 가능한지에 있습니다.
