대전지방법원 2024타경21979. 보령시 남포면 제석리 194 소재 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택 및 부속창고, 동·식물관련시설로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김석현이고, 말소기준권리는 2016.07.20 남포농업협동조합의 채권최고액 160,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사서해주류 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 인수액 자체는 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기 인수보다 매각 대상의 범위와 농지 취득 절차에 있습니다. 제시외 건물 일부와 기계기구는 매각에 포함되지만, 제시외 축사 및 비닐하우스 일부는 제외되고, 목록 3 농지는 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경21979 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 남포면 제석리 194 · 충청남도 보령시 남포면 봉덕삼현길 316-24 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 부속창고 · 동·식물관련시설 |
| 소유자 | 김석현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 449,219,000원 / 220,117,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 244,693,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.07.20 남포농업협동조합 근저당권 160,000,000원입니다. 2019.02.27 주식회사서해주류 근저당권 13,000,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 매각 범위 — 포함·제외 항목을 반드시 구분
- 일괄매각. 제시외 건물과 기계기구 중 매각에 포함되는 항목이 있습니다.
- 매각 제외. 제시외 축사 및 비닐하우스 일부는 매각에서 제외됩니다.
- 건축물대장. 목록 3 지상의 제시외 건물 일부는 일반건축물대장상 등재돼 있습니다.
- 농지취득자격증명원. 목록 3은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
③ 현재 회차 예상배당표 (매각가 220,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,881,638원 |
| 1. 근저당 · 남포농업협동조합 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사서해주류 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나메디 | 75,850,000원 | 43,235,362원 |
| 4. 가압류 · 김진억 | 17,100,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 71,386,348원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토요타파이낸셜서비스코리아 주식회사 | 145,798,314원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 47,759,570원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 남포농업협동조합 | 23,557,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 554,451,386원 중 예상 배당은 216,235,362원, 미배당은 338,216,024원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 · 감정가 49% | 220,117,000원 | 216,235,362원 | 338,216,024원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 감정가 39% | 176,093,600원 | 172,828,290원 | 381,623,096원 | 0원 |
| 7회 유찰 · 감정가 31% | 140,874,880원 | 138,102,632원 | 416,348,754원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 매수인이 떠안는 권리 금액은 0원입니다. 다만 현재까지 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 이 물건의 환금성과 응찰 수요를 판단할 때 중요한 신호입니다. 주변 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 여부는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 제석1리마을회관 서측 인근으로, 농경지·자연림·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 단독주택 및 부속창고, 동·식물관련시설로 이용 중입니다.
- 주택 구조. 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물입니다.
- 동·식물관련시설 구조. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 단독주택은 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 농림지역·가축사육제한구역·농업진흥구역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록 3은 제출이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각 제외 부분. 제시외 축사 및 비닐하우스 일부가 매각에서 제외되므로 현황상 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 포함되는 제시외 건물 및 기계기구의 실제 상태와 경제적 가치를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역이라는 이용 제한을 목적에 맞춰 검토해야 합니다.
- 5회 유찰. 감정가 대비 가격은 낮아졌지만 반복 유찰의 원인을 현장 상태·활용도·매각 범위 측면에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 농지와 매각 범위를 먼저 보라”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2016.07.20 남포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재까지 5회 유찰됐고, 용도가 기타 + 토지이며 실제 이용도 단독주택·부속창고와 동·식물관련시설이 섞여 있습니다. 제시외 시설 중 포함·제외가 갈리고, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금을 반환받지 못하는 조건까지 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 현장·농지·매각범위 확인이 입찰 성패를 좌우하는 유형입니다.
