대전지방법원 2025타경1429. 대전 유성구 구암동의 토지 263.9㎡와 지상 4층 주상용 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 1층은 현황상 근린생활시설인 사무실 1개 호실과 로비, 2층과 3층은 각 다가구주택 3개 호실, 4층은 다가구주택 2개 호실로 이용 중입니다. 감정가 1,374,409,200원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 962,086,000원, 감정가의 70%입니다.

권리분석의 출발점은 2019.12.04. 설정된 문창신용협동조합의 근저당권 803,000,000원입니다. 이 근저당권은 2020.12.10. 대전서부새마을금고로 이전됐고, 대전서부새마을금고가 청구금액 658,906,010원으로 임의경매를 신청했습니다. 이후 설정된 전세권·근저당권·가압류·주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸

말소기준권리보다 앞선 인수 대상 등기는 확인되지 않습니다. 2024.01.12. 한국서부발전주식회사의 전세권 100,000,000원, 2024.12.03. 김남용의 근저당권 150,000,000원, 2025.01.20. 조춘화의 가압류 400,000,000원과 각 주택임차권등기는 모두 말소기준일 이후 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 소유권은 2025.01.13. 상속을 원인으로 최성훈·최현배에게 각 2분의 1씩 이전됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 알려진 전입은 후순위

전입일이 확인된 점유자와 임차권자들은 모두 말소기준일인 2019.12.04. 이후 전입했습니다. 따라서 이들은 매수인에게 임대차를 주장할 대항력이 없습니다. 등기된 주택임차권 5건의 표시 보증금 합계는 580,000,000원이지만, 모두 후순위이므로 배당이 부족하더라도 그 부족액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 962,086,000원 가정)

채권 합계 1,453,000,000원 중 예상 배당은 950,065,140원이며, 미배당액은 502,934,860원입니다. 김남용의 근저당권부터 일부 미배당이 발생하고 조춘화의 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 당해세·임차인의 최우선변제와 실제 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다.

④ 가격 판단 — 70% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저가는 감정가의 70%인 962,086,000원입니다. 두 번째 유찰 시 673,460,200원, 세 번째 유찰 시 471,422,139원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 물건은 다수 호실과 근린생활시설이 결합된 주상용 다가구주택으로, 단순 주거용 집합건물보다 임대차 확인·명도·운영 관리가 복잡합니다.

가격을 비교할 실거래 기준 대신 감정가 할인율만으로 접근하면 위험합니다. 특히 현재 계산상 실질취득액은 최저가와 같은 962,086,000원이지만, 미상 점유 관계가 대항력 있는 임차인으로 확인되면 인수액이 추가돼 실질취득액이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가보다 412,323,200원 낮다”는 사실보다 미상 임차관계의 보증금과 대항요건을 먼저 확정해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 1층은 근린생활시설인 사무실, 2~4층은 다가구주택으로 이용되는 지상 4층 주상용 건물입니다. 건축물대장상 1층은 일반음식점이나 현황은 사무실입니다.
• 입지. 덕송초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다가구주택·주상용건물·근린생활시설·공원이 혼재한 주거지역이며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물로 급·배수, 전기, 화재탐지·경보, 주택 난방, 승강기, 출입문 통제 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 대지 263.9㎡, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 1,295,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·덕명지구 지구단위계획구역·도시개발구역에 속하고, 소로2류 도로에 접합니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 제시외 건물, 확장형 발코니와 누다락은 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
• 환금성. 다수 임차인이 점유하는 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 구조여서, 일반 주거용 물건보다 매수층과 금융·운영 검토 범위가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 관계 특정. 점유 호실, 실제 사용 형태, 전입일, 사업자등록일, 임대차계약일, 보증금과 현재 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 402호 중복 점유 확인. 402호에는 이상선의 전입과 황수빈의 임차권등기가 함께 나타나므로 현재 점유자와 계약승계 관계를 확인해야 합니다.
• 1층 사용 관계 확인. 1층은 유미정과 주식회사 공간솔루션의 점유가 함께 조사됐고, 건축물대장상 일반음식점과 현황상 사무실의 차이도 있으므로 계약·영업신고 관계를 대조해야 합니다.
• 임차권등기 원본 대조. 구형모·이준호·남기준·황수빈·이재복의 계약 갱신 내역, 보증금 변동, 배당요구와 현재 점유 이전 여부를 각 문건 원본으로 확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 대항력이 없는 임차인이라도 다수 호실의 인도와 이사 협의에는 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 배당표 보정. 당해세, 최우선변제 대상, 집행비용 확정액을 반영해 실제 배당과 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·확장형 발코니·누다락의 현황과 경계를 감정평가서 도면 및 현장과 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 후순위지만, 점유는 끝까지 확인해야 한다”

이 사건의 알려진 등기권리와 임차인은 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.12.04. 근저당권이고, 이후의 전세권·근저당권·가압류·주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 임차인과 점유자도 모두 후순위라 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 다가구주택 권리분석은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 관계 1건이 남아 있고, 402호와 1층에는 점유 관계가 겹쳐 보이는 부분도 있습니다. 이들을 확인하지 않은 채 최저가 962,086,000원을 곧바로 실질취득액으로 확정해서는 안 됩니다. 알려진 권리는 후순위, 미상 점유는 미해결. 이 물건의 입찰 여부는 할인율보다 미상 점유의 대항요건과 보증금을 먼저 해소한 뒤 판단해야 합니다.