대전지방법원 2024타경22026. 홍성군 홍북읍 대인리 32-2 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 기호(6)은 주택 및 일반음식점, 소매점, 표구전시장 등으로 이용 중인 철근콘크리트·일반철골·조적조 판넬지붕 3층 건물입니다. 토지는 계획관리지역이며, 대표 토지의 지목은 대, 이용상황은 상업용, 면적은 1,299.0㎡입니다.
소유자는 주식회사정도에너지이고 2019.06.14. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경22026 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 대인리 32-2, 32-3 · 충청남도 홍성군 홍북읍 충서로 2423 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 건물 기호(6) 주택 및 일반음식점, 소매점, 표구전시장 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 일반철골 및 조적조 판넬지붕 3층 |
| 소유자 | 주식회사정도에너지 |
| 감정가 / 최저가 | 3,695,417,390원 / 1,810,754,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,989,750,605원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.08.27 · 대전지방법원 홍성지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.14. 을구 16번 우리은행 근저당권, 채권최고액 4,200,000,000원입니다. 2022년 이후 아레스·신용보증기금·한국캐피탈·현대캐피탈· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류와 국민건강보험공단·국·홍성군의 압류는 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 2024.12.16. 현재 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정혜인 | 미확인 임차인 | 2020.10.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 정혜인 1명입니다. 전입신고일 2020.10.08.은 말소기준인 2019.06.14. 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 매각물건명세서에는 매수인이 인수하는 권리가 없는 것으로 명시돼 있고 현재 배당 계산의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 특수조건 — 이 물건의 실제 난도
- 일괄매각. 제시 외 건물인 창고, 수목 및 관정도 매각에 포함됩니다.
- 접도구역. 목록 1~4 일부가 접도구역에 해당합니다.
- 토지 현황 차이. 목록 3, 4는 공부상 지목이 답이나 현황은 전 및 주차장 등으로 이용 중입니다.
- 건물 현황. 목록 6은 등기사항증명서와 일반건축물대장상의 용도 및 면적 등이 용도 변경됐고, 건물과 연결된 외부계단·데크 등은 부합물로 포함 평가됐습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,810,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,507,540원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 4,200,000,000원 | 1,790,246,460원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 아레스 | 467,459,833원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 253,750,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 55,715,080원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 7,578,284원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 26,270,977원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 5,010,774,174원 중 1,790,246,460원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,220,527,714원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당은 후순위 채권자의 문제이며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. “승죽골” 남서측 인근으로 근린상가, 주유소, 숙박시설, 소규모 공장, 농경지 등이 산재한 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 남동측으로 21번 국도가 통과하고 간선도로변에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 계획관리지역, 대표 토지는 지목 대·상업용·평지·사다리형·중로한면이며 면적은 1,299.0㎡, 공시지가는 200,600원/㎡입니다.
- 규제. 도로구역 접함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 저촉, 계획관리지역 포함, 생산관리지역 접함, 성장관리계획구역 포함입니다.
- 건물 이용. 주택·일반음식점·소매점·표구전시장 등 복합 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·소방·난방설비가 있습니다.
- 부속물. 기호(3,5) 지상에 소유자 미상의 소나무 9주가 있고 기호(5) 지상에는 소유자 미상의 제시외 관정이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 특별매각조건상 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 농취증 선확인. 목록 3~5 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 사실조회회신을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금 몰취 위험. 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 원상회복 가능성. 목록 3, 4의 공부상 지목과 현황 이용이 달라 원상회복명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 접도구역 검토. 목록 1~4 일부 접도구역과 각 토지이용규제가 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 건축물 현황 대조. 목록 6의 용도·면적 변경 및 외부계단·데크 등 부합물의 공부·현황을 원본과 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 정혜인의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 현장 및 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 특수조건을 먼저 보라”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 조사된 임차인도 대항력이 없어, 매수인 인수 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 재매각이라 보증금이 최저가의 20%이고, 목록 3~5에는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 미반환 조건까지 붙습니다. 일부 토지는 공부상 답과 현황 이용이 다르고 접도구역도 걸려 있습니다.
감정가 3,695,417,390원에서 2회 유찰되어 최저가가 1,810,754,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료는 없습니다. 따라서 “49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리관계 자체는 정리 가능한 구조지만 농취증·재매각·토지 및 건축물 현황을 모두 소화할 수 있는 입찰자에게만 접근성이 있는 물건입니다. 권리는 통과, 특수조건은 경계. 이 사건의 핵심은 낙찰가격보다 먼저 자격증명과 현황·규제 리스크를 확인하는 것입니다.
