🔥 3회 유찰 💰 21,266,000원 🛡️ 인수 0원 ⚠️ 보증금 20%
대전지방법원 2025타경3234. 대전 동구 가양동 295-26의 3층 303호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 62,000,000원이고 3회 유찰돼 해당 회차 최저매각가격은 21,266,000원입니다. 단순히 가격만 보면 감정가의 34% 수준까지 하락했지만, 이 사건은 낮아진 최저가보다 권리관계 확인이 우선입니다.
가장 먼저 볼 등기는 2022.02.24 설정된 한국도로공사의 전세권 58,000,000원입니다. 전세권 존속기간은 2022.02.11부터 2024.02.11까지로 기재되어 있고, 등기상 말소된 것으로 표시되어 있지 않습니다. 이후 2024.02.22 이수빈의 가압류 85,000,000원이 말소기준권리로 잡혀 있어 등기 순서만 보면 전세권이 말소기준보다 앞섭니다.
반면 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 명시되어 있고, 예상배당 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 한국도로공사는 이 사건의 경매개시 채권자로도 등기되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “전세권이 있으니 무조건 58,000,000원을 인수한다”거나 반대로 “명세서에 없으니 아무 확인 없이 안전하다”고 단정하기보다, 매각물건명세서 원문과 전세권의 경매신청·말소 조건을 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3234 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 295-26 3층303호 · 대전광역시 동구 가양로62번길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상5층 · 사용승인일 2002.07.10 |
| 소유자 | 원종남 · 2022.02.25 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 21,266,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국도로공사 / 58,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 명세서 판단을 함께 봐야 한다
등기 흐름의 핵심은 한국도로공사의 전세권이 2022.02.24 설정되고, 말소기준으로 제시된 이수빈 가압류는 2024.02.22 접수됐다는 점입니다. 이후 이재영 가압류, 한국도로공사의 임의경매개시결정, 윤자연의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인이 필요하다
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 당시 거주자가 부재해 임대관계는 미상으로 조사됐고, 도면 및 표준적인 이용상황 등을 감안해 평가한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가는 크게 낮아졌지만 시세 비교자료가 없다
감정가 62,000,000원에서 3회 유찰돼 해당 회차 최저매각가격은 21,266,000원입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 14,886,199원, 5회 유찰 시에는 10,420,339원으로 제시되어 있습니다.
다만 동일 물건군의 최근 실거래 비교자료가 없어, 21,266,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 다세대주택은 개별 호수의 위치·관리상태·점유관계에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 782,788원 |
| 1. 전세권 · 한국도로공사 | 58,000,000원 | 20,483,212원 |
| 2. 가압류 · 이수빈 | 85,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이재영 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
해당 회차 매각가 가정에서는 집행비용 782,788원 이후 한국도로공사 전세권에 20,483,212원이 배당되고, 이후 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 총 미배당액은 207,516,788원으로 계산되어 있으며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 3층 303호입니다. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상5층 건물이며 사용승인일은 2002.07.10입니다.
- 주위환경. 가양초등학교 북동측 인근으로, 단독 및 소규모 공동주택이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 대체로 세장형·평지의 다세대주택 건부지이며 남동측으로 포장도로와 접합니다. 토지면적은 330.6㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대정화구역이며 공시지가는 936,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 유의. 3회 유찰된 다세대주택으로, 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 매수수요·점유상태·개별 호수 상태를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 근거 확인. 2022.02.24 한국도로공사 전세권 58,000,000원이 말소기준보다 앞섭니다. 명세서의 인수권리 없음과 실제 등기 말소 조건을 원문에서 대조하세요.
- 배당표와 등기 관계 대조. 예상배당표에서는 전세권에 20,483,212원이 배당되고도 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이 구조가 실제 매각조건과 일치하는지 확인하세요.
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가 당시 거주자 부재로 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 21,266,000원이 감정가보다 크게 낮아졌어도 최근 실거래 비교 없이 “시세보다 싸다”고 판단하지 마세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 14,886,199원, 5회 유찰 시 10,420,339원 시나리오가 제시되어 있으나, 가격 하락 자체가 권리·점유 위험을 해소하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 전세권자의 경매신청 관계를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “34% 가격”보다 “5,800만원 전세권”이 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 62,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 21,266,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 우선순위는 반대입니다. 가격보다 먼저 한국도로공사의 전세권 58,000,000원을 확인해야 합니다.
매각물건명세서는 인수권리 없음, 예상배당표는 매수인 인수액 0원으로 정리하지만, 등기자료에서는 이 전세권이 말소기준 가압류보다 앞선 권리이고 별도 권리분류에는 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 신고 임차인은 없지만 현장 거주자 부재로 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가에 바로 들어가는 물건”이 아니라, 전세권 소멸 근거와 실제 점유를 확인한 뒤 가격을 판단할 물건입니다.
